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Industrie Hamburg 3Q2016


Pressemitteilung
Hamburg | 24.10.2016
Für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland ermittelte Grossmann & Berger am Ende des 3. Quartals einen Flächenumsatz in Höhe von 400.000 m². Das um 13 % geringere Ergebnis verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ist in erster Linie auf das Ausbleiben von Abschlüssen über 10.000 m² zurückzuführen. Ihre Anzahl ging von zehn auf vier zurück. Allein im 3. Quartal wurden 145.000 m² umgesetzt, 20 % weniger als im 3. Quartal 2015. „Für das vierte Quartal erwarten wir zwei Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 105.000 m². Der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland dürfte sich daher am Jahresende auf 540.000 m² summieren“, prognostiziert Stefan Harder, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger. Nach 28 % im Vorjahreszeitraum blieb der Eigennutzer-Anteil mit 26,8 % weitestgehend konstant.

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Vermietungsmarkt: Drei neue Abschlüsse über 10.001 m²
  1. Abschlüsse: Mit 125 stieg die Zahl der Mietverträge und Eigennutzer-Abschlüsse in den ersten neun Monaten 2016 gegenüber dem Vorjahr um 4 % (2015: 120). Auf das 3. Quartal entfielen drei der bisherigen vier Abschlüsse über 10.001 m²: Das bisher größte Geschäft des Jahres war der Baustart für das Logistikzentrum des Lebensmitteldiscounters Netto mit 35.000 m² Lagerfläche und 3.000 m² Bürofläche in Henstedt-Ulzburg (Heideweg, Umland Nord-West). Im Rahmen des drittgrößten Abschlusses mietete Stute Logistics 20.710 m² im Prologis Park Hamburg (Georg-Heyken-Straße 1, Hamburg Süd), bei dem viertgrößten Abschluss handelte es sich um den Baubeginn eines 12.000 m² großen Anbaus, mit dem der Händler für Wohnaccessoires und Geschenkartikel Boltze in Braak (Alte Landstraße, Umland Nord-Ost) seine Logistikflächen erweitert.
  2. Flächenumsatz nach Größenklassen: Mit 31 % entfiel der größte Anteil am Flächenumsatz auf das Größensegment zwischen 5.001 und 10.000 m². Aufgrund höherer Flächenverfügbarkeiten legte das Segment zwischen 3.001 und 5.000 m² mit einem Plus von 88 % am stärksten zu, während der Flächenumsatz des Segments über 10.001 m² um 46 % am meisten abnahm. „Aufgrund des guten Vermietungsstandes in Bestands-Objekten und der Knappheit an Grundstücken für großvolumige Neubau-Vorhaben stehen kaum große Flächen zur Verfügung“, erläutert Harder.
  3. Mieten: Am Ende des 3. Quartals betrug die Durchschnittsmiete 4,80 €/m²/Monat, im Vergleich zum Vorjahr stieg sie um 10 Cent. Die Spitzenmiete blieb unverändert bei 5,70 €/m²/Monat.
  4. Flächenumsatz nach Branchen: Ebenso wie im Vorjahreszeitraum waren Logistiker/Spediteure (44 %) und Handels- und Produktionsunternehmen (32 %) mit Abstand die beiden Haupt-Flächenabnehmer. Je zwei der vier größten Abschlüsse entfielen auf die zwei genannten Branchen. Hierzu gehörte als zweitgrößter Abschluss auch der Mietvertrag der Rieck Logistik-Gruppe in einem Neubau in Neu Wulmstorf mit einem Volumen von 24.000 m² (Neue Oldendorfer Straße, Umland Süd-West) im 2. Quartal.
  5. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Die größten Flächenumsätze entfielen mit Anteilen von jeweils rund 22 % auf die Teilmärkte Umland Nord-West, Hamburg Ost und Hamburg Süd. Auch das Umland Süd-West kam mit 18 % auf einen ähnlich hohen Flächenumsatz. An dieser Verteilung, den Teilmarkt Hamburg Ost ausgenommen, hatten die drei größten Abschlüsse einen wesentlichen Anteil. Anders als im Vergleichszeitraum mit einem Schwerpunkt in der Stadt verteilte sich der Flächenumsatz nahezu gleich auf das Stadtgebiet und das Umland.
Logistik-/Industrie-Investments: Weitere Kompression der Spitzenrendite
Das Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrie-Immobilien in Hamburg und dem Umland belief sich am Ende des 3. Quartals auf 147 Mio. €. Verglichen mit dem Vorjahr wurden 48 % weniger in diese Assetklasse investiert. „Auch das Logistik- und Industrie-Segment wird von Nachfrageüberhang und Produktknappheit bestimmt. Daher weichen Anleger zunehmend auch hier auf dezentralere Lagen und Value-add-Produkte aus“, führt Harder aus. „Die angesichts der aktuellen Gegebenheiten erwarteten Sale-and-lease-back-Transaktionen von Eigennutzern sind bisher jedoch ausgeblieben.“ Die Spitzenrendite für Logistik- und Industrie-Immobilien sank innerhalb eines Jahres um 0,5 Prozentpunkte auf 6,00 %. Für Trophy-Objekte beträgt sie sogar 5,25 %.

Ausblick Vermietungsmarkt
„Bleibt die Nachfrage im Umland Süd-West weiterhin so hoch, werden logistikfähige Grundstücke auch dort knapp. Ähnlich sieht es im Teilmarkt Hamburg Süd und im Hafen aus, wo erst für 2018 und 2019 zwei Projekte mit einem Volumen von 70 Hektar erwartet werden“, sagt Harder. „Etwas Druck vom südlichen Hafengebiet nimmt aktuell nur das Projekt eines internationalen Entwicklers mit einem Volumen von 30.000 m² Logistikfläche.“

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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