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Industrie Hamburg 4Q2015


Flächenzuwachs von knapp einem Drittel

Pressemitteilung
Hamburg | 08.02.2016
Um knapp ein Drittel auf 590.000 m² legte der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland im Jahr 2015 gegenüber dem Vorjahr zu. Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger zufolge betrug der reine Vermietungsumsatz 2015 423.000 m², der Eigennutzer-Anteil lag gegenüber dem Gesamtjahr 2014 nahezu unverändert bei rund 28 %. Die in Hamburg und dem Umland im 4. Quartal umgesetzten Industrie-, Lager- und Logistikflächen beliefen sich auf 128.000 m². „Der Flächenumsatz ist sprunghaft gestiegen und liegt über dem Fünf-Jahres-Mittel von rund 560.000 m². Anders als in den Vorjahren entfiel der Hauptteil des Marktgeschehens allerdings auf die Quartale zwei und drei“, führt Stefan Harder aus, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger.

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Vermietungsmarkt: Verdopplung von Groß-Abschlüssen, mehr Umsatz im Stadtgebiet
  1. Abschlüsse nach Größenklassen: Das Marktgeschehen in Hamburg und dem Umland war 2015 durch eine Vielzahl großvolumiger Abschlüsse geprägt. Insgesamt registrierte Grossmann & Berger 38 Verträge über 5.001 m² (2014: 17), elf davon über 10.001 m² (2014: sieben). Größter Abschluss des Jahres 2015 blieb die Anmietung von rund 30.600 m² Logistik-Fläche zuzüglich rund 1.000 m² Büro-Fläche im Prologis Park Hamburg-Waltershof (Am Genter Ufer 6, Teilmarkt Hamburg Süd) durch einen Lebensmittel-Logistiker im 1. Quartal. Bei der Vorvermietung von rund 25.000 m² in einer Projektentwicklung (Billbrookdeich 2-10, Teilmarkt Hamburg Ost) an das Industrieunternehmen Still im 3. Quartal handelte es sich um den zweitgrößten Abschluss. Den größten Neuvertrag im 4. Quartal 2015 mit rund 10.900 m² schloss der Hersteller von HerstRädern und Rollen Räder-Vogel (Bredowstraße 20, Teilmarkt Hamburg Ost) ab. Der Erwerb des rund 18.000 m² umfassenden Objekts Lanzstraße 1 in Buchholz in der Nordheide (Teilmarkt Umland Süd-West) durch einen Tabakwarenhändler war das größte Eigennutzer-Geschäft des Jahres 2015.
  2. Flächenumsatz nach Größenklassen: Die beiden großflächigsten Segmente kamen zusammen mit 358.800 m² auf mehr als 60 % des gesamten Flächenumsatzes. Anders als im Vorjahreszeitraum entfiel mit 32 % und 188.900 m² der Hauptteil des Flächenumsatzes auf das Segment 5.001 bis 10.000 m², das gegenüber 2014 um rund 111 % am meisten zulegte. Zweitstärkstes Segment war das über 10.001 m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von rund 29 % (169.900 m²). Die Größenklasse 1.001 bis 3.000 m², die am Jahresende 2014 mit rund 26 % den zweithöchsten Flächenumsatz aufwies, kam am Ende des Jahres 2015 mit knapp 19 % (109.700 m²) auf den dritthöchsten Anteil.
  3. Mieten: Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum stieg die Durchschnittsmiete für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland am Jahresende 2015 um zwanzig Cent auf 4,80 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete kletterte ebenfalls um zehn Cent auf 5,70 €/m²/Monat. Hierzu Harder: „Die Flächenumsätze verschoben sich signifikant in die Preisgruppen bis 4,00 €/m²/Monat und ab 5,51 €/m²/Monat, was die Zuwächse bei den Mieten erklärt.“
  4. Flächenumsatz nach Branchen: Der Flächenumsatz verteilte sich am Jahresende 2015 nahezu gleichmäßig auf die Branchen Logistik/Spedition (35,1 %) und Handel (31,7 %). „Die acht größten Verträge des Jahres 2015 wurden ausnahmslos von Unternehmen dieser beiden Branchen abgeschlossen“, erläutert Harder. Im Vorjahreszeitraum war mit einem Anteil von rund 47 % der Großteil des Flächenumsatzes auf die Logistiker/Speditionen entfallen.
  5. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Während sich am Jahresende 2014 jeweils die Hälfte der Flächenumsätze auf das Hamburger Stadtgebiet und das Umland verteilten, verschoben sich die Anmietungen 2015 mit einem Anteil von rund 69 % deutlich in Richtung Stadtgebiet. Die Teilmärkte mit den höchsten Flächenvolumina waren Hamburg Ost (28,8 %) und Hamburg Süd (26,5 %). Hier wurden acht der elf Verträge mit den größten Flächenvolumina abgeschlossen. Mit Anteilen von jeweils rund 10 % entfielen die nächsthöheren Flächenumsätze auf die Umland-Teilmärkte Nord-West und Süd-West. Ausschlaggebend hierfür waren sechs Abschlüsse zwischen 5.500 und 7.000 m² im Umland Nord-West sowie der bereits erwähnte Eigennutzer-Erwerb von 18.000 m² in Buchholz in der Nordheide durch ein Tabakwaren-Handelsunternehmen im Umland Süd-West.
Logistik-/Industrie-Investments: Transaktionsvolumen verdoppelt
Das Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrie-Investments in Hamburg und dem Umland lag zum Jahresende 2015 bei rund 310 Mio. € und damit gut 100 % höher als im Vorjahr. Diese exorbitante Steigerung ist in erster Linie auf den Einzelverkauf des H&M-Logistikzentrums in Hamburg-Allermöhe für einen geringen dreistelligen Millionen-Betrag zurückzuführen. Unter Berücksichtigung dieses „Ausreißer“- Abschlusses mit einer Rendite von 5,5 % betrug die Spitzenrendite für Hamburger Logistik- und Industrie-Investments am Jahresende 2015 6,0 % nach 6,9 % im Vergleichszeitraum. „Die Spitzenrendite liegt damit nur geringfügig über der bundesweiten in Höhe von 5,8 %“, ordnet Harder die Hamburger Zahl ein.

Die politische und wirtschaftliche Stabilität in Deutschland stärkt die anhaltend große Nachfrage nach Logistikimmobilien-Investments. „Aufgrund des dauerhaften Unterschieds der Spitzenrenditen von rund 200 Basispunkten im Vergleich zu Büro- und Einzelhandels-Immobilien und des anhaltend niedrigen Zinsniveaus wird die Assetklasse Industrie, Lager, Logistik auch 2016 eine wichtige Rolle in der Portfoliostruktur nationaler und internationaler Investoren spielen. Inwieweit das Rekordergebnis aus 2015 in diesem Jahr übertroffen werden kann, hängt maßgeblich von der Verfügbarkeit weiterer Großportfolios am Markt ab“, sagt Harder.

Ausblick Vermietungsmarkt 2016
„Angesichts der voraussichtlich konstanten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte sich der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland 2016 um 525.000 m² bewegen“, erwartet Harder. „Auch wenn Hamburg keine Olympischen Spiele ausrichtet, ist nicht davon auszugehen, dass den nachfragenden Unternehmen kurzfristig für ihre Vorhaben geeignete Gewerbegrundstücke auf dem Stadtgebiet zur Verfügung stehen. Da im Hamburger Umland (Süd-Ost und Süd-West) diverse Projektentwicklungen, teilweise spekulativ, vor der Realisierung stehen und aufgrund der nachhaltigen Nachfrage rechnen wir damit, dass sich der Flächenumsatz wieder stärker in das südliche Umland verlagert. Begünstigt wird diese Entwicklung dadurch, dass 2015 die im Hamburger Hafen (Teilmarkt Hamburg Süd) befindlichen Leerstände und Projektentwicklungen nahezu komplett vermietet wurden.“

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).

Der Marktbericht ist in Kürze auf unserer Website als PDF-Download verfügbar.
Britt Finke
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