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Industrie Hamburg 4Q2016


Ausnahmequartal beschert zweithöchsten Flächenumsatz

Pressemitteilung
Hamburg | 17.01.2017
Zum Jahresende 2016 belief sich der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland auf 665.000 m². Dies ergaben Berechnungen von Grossmann & Berger. Der bereits hohe Flächenumsatz des Vorjahres stieg nochmals um 13 %. „Nach 2011 mit 740.000 Quadratmetern erreichte Hamburg damit den zweithöchsten, bisher ermittelten Flächenumsatz“, erläutert Stefan Harder, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger. „Ausschlaggebend hierfür war das vierte Quartal, in dem wir mit 265.000 Quadratmetern den bisher höchsten Quartalsflächenumsatz unserer Aufzeichnungen ermittelten. Außerdem wurden im vierten Quartal sieben von insgesamt zwölf Verträgen über 10.000 Quadratmetern abgeschlossen.“ Der Anteil an Eigennutzern lag mit 18 % deutlich niedriger als noch vor einem Jahr mit 28 %.
 
Vermietungsmarkt: Hälfte des Flächenumsatzes durch 7 Großabschlüsse
  1. Abschlüsse: Gegenüber 2015 ging die Anzahl der 155 Mietverträge und Eigennutzer-Abschlüsse 2016 um 18 % (2015: 190) zurück. Größter Abschluss des 4. Quartals und des gesamten Jahres war die Neuanmietung von 64.000 m² durch Amazon im „Logistikpark Hamburg 1“ für ein neues Logistikzentrum (Borgwardstraße 10, Umland Süd-Ost). Zweitgrößter Abschluss des Jahres blieb der Eigennutzer-Baustart für das Logistikzentrum des Lebensmitteldiscounters Netto mit 35.000 m² Lagerfläche und 3.000 m² Bürofläche in Henstedt-Ulzburg (Heideweg, Umland Nord-West). Bei dem drittgrößten Geschäft des Jahres handelte es sich um den im 4. Quartal geschlossenen Mietvertrag von van Eupen Logistik im Hafengebiet Altenwerder mit 26.900 m² Hallenfläche sowie 1.700 m² Bürofläche (Am Altenwerder Kirchtal 1-3, Hamburg Süd).
  2. Flächenumsatz nach Größenklassen: Fast die Hälfte des Flächenumsatzes (49 %) entfiel auf das Segment über 10.001 m², das mit einem Plus von 91 % den größten Zuwachs erfuhr. Nächststärkste Größenklassen waren die beiden nächstkleineren Segmente mit einem Anteil am Flächenumsatz von 20 % (zwischen 5.001 und 10.000 m²) und 15 % (zwischen 3.001 und 5.000 m²).
  3. Mieten: Die Durchschnittsmiete für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg betrug am Jahresende 2016 unverändert 4,80 €/m²/Monat. Die Spitzenmiete hingegen legte um zehn Cent/m²/Monat auf 5,80 €/m²/Monat zu.  
  4. Flächenumsatz nach Branchen: Da elf der zwölf Abschlüsse über 10.001 m² von Unternehmen der Branchen Handel und Logistik/Spedition getätigt wurden, waren sie wie bereits 2015 auch 2016 die Hauptflächenabnehmer. Bei fünf Großabschlüssen entfiel mit 44 % der Löwenanteil des Flächenumsatzes auf den Handel. Bei sechs Großabschlüssen kamen Logistiker/Spediteure auf einen Anteil am Flächenumsatz von 36 %. Die Branche Produktion/Industrie/Handwerk erreichte bei einem Großabschluss einen Flächenumsatz von 12 %. Hierbei handelte es sich um die Anmietung von 15.170 m² Hallenfläche und 875 m² Bürofläche in einem Gewerbegebiet in Elmenhorst durch einen Hamburger Dienstleister aus dem Bereich der Datenverarbeitung (Irwin-Helford-Straße 2, Umland Ost) im 4. Quartal.
  5. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Mit einem Anteil am Flächenumsatz von 57 % fragten Mieter und Eigennutzer das Umland etwas stärker nach als das Hamburger Stadtgebiet. Ende 2015 hatte der Nachfrageschwerpunkt mit 70 % noch auf dem Stadtgebiet gelegen. Mit jeweils 20 % waren die Teilmärkte Hamburg Ost und Umland Süd-Ost am beliebtesten. Ausschlaggebend hierfür war der bereits erwähnte Großabschluss durch Amazon im Umland Süd-Ost sowie drei Großabschlüsse mit einem Volumen von rund 43.000 m² in Hamburg Ost. Die Teilmärkte Hamburg Süd und Umland Nord-West kamen dank des jeweils bereits aufgeführten drittgrößten bzw. zweitgrößten Abschlusses auf Anteile von 18 bzw. 15 % am Flächenumsatz. Zu dem hohen Flächenumsatz im Umland Nord-West trug auch der Eigennutzer-Kauf des Spezialisten für chemische Treibmittel und Haftvermittler Tramaco in Tornesch bei (Lise-Meitner-Allee 8). Der Abschluss umfasste rund 5.700 m² Industriefläche sowie 1.100 m² Bürofläche.
Logistik-/Industrie-Investments: TAV-Einbruch
Bis zum Jahresende 2016 investierten Anleger 154 Mio. € in Logistik- und Industrie-Immobilien in Hamburg und dem Umland. Gegenüber dem Vorjahresergebnis ging das Transaktionsvolumen um 57 % zurück. Auch die Netto-Spitzenrendite für Logistik- und Industrie-Immobilien setzte ihre Abnahme fort und lag im Jahresvergleich um 50 Basispunkte niedriger bei 4,90 %.
 
Ausblick Vermietungsmarkt
Nachdem in der zweiten Jahreshälfte 2016 die noch verfügbaren großen Areale in Winsen und Hamburg-Neuland an Amazon und DP DHL vergeben wurden, verschärft sich der Mangel an Gewerbe-Grundstücken auf dem Hamburger Stadtgebiet und im Umland. In Core-Lagen sind teilweise noch bebaubare Grundstücke zwischen 20.000 und 30.000 m² verfügbar. „Gewerbeareale für Großansiedlungen innerhalb Hamburgs erwarten wir erst ab 2019 oder später. Daher rücken Brownfield Developments stärker in den Fokus der Projektentwickler und Eigennutzer“, führt Harder aus. „Beflügelt von der positiven Marktentwicklung beabsichtigen einige Projektentwickler, Neubauflächen teilweise spekulativ zu errichten. Durch das Großprojekt von DP DHL in Hamburg-Neuland, bei dem wir den Baustart in der zweiten Jahreshälfte erwarten, liegt unsere Gesamtumsatzprognose für das Jahr 2017 zwischen 575.000 und 600.000 Quadratmetern.“

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze zum Download bereit.

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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Britt Finke
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