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Industrie HH 1Q2015: Neubaumangel


Pressemitteilung
Hamburg | 27.04.2015
Bei rund 90.000 m² lag der Industrie-, Lager- und Logistikflächenumsatz für Hamburg und das Umland im 1. Quartal 2015 nach aktuellen Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger. Nach 58.000 m² im 1. Quartal 2013 ist dies der zweitniedrigste Jahresauftakt-Flächenumsatz der letzten fünf Jahre. Während zehn weniger Mietvertrags-Abschlüsse (20) registriert wurden bei einer gleichbleibenden Anzahl von Eigennutzer-Geschäften (sechs), gingen der reine Vermietungsumsatz auf rund 63.000 m² und der Eigennutzer-Anteil minimal auf rund 30 % zurück. „Ein Trend zu einer schwachen Marktentwicklung im Jahr 2015 lässt sich unserer Erfahrung nach daraus aber nicht ableiten“, so Stefan Harder, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger.
 
Großflächensegmente marktbestimmend
Ebenso wie im Vorjahreszeitraum, aber bei einem deutlich höheren Anteil von rund 65 % entfiel der meiste Flächenumsatz auf die beiden größten Flächensegmente. Für das Segment 5.001 bis 10.000 m² wurden mehr als 37 % des Flächenumsatzes registriert bei fünf statt drei Abschlüssen, für das Segment ab 10.001 m² rund 28 % bei zwei Abschlüssen wie im Vorjahreszeitraum. Das Geschäft mit dem größten Flächenvolumen im 1. Quartal 2015 war der Erwerb einer rund 12.000 m² großen Fläche zuzüglich 7.000 m² Bürofläche durch ein Unternehmen der Branche Logistik/Kommunikation/Spedition (Teilmarkt Hamburg West). Im Rahmen des zweitgrößten Abschlusses mietete der Luftfahrzeugzulieferer Diehl Comfort Modules GmbH rund 10.340 m² Fläche plus 1.800 m² Bürofläche am Genter Ufer 9 (Teilmarkt Hamburg Süd). Bei dem drittgrößten Abschluss handelte es sich um die Anmietung von rund 6.650 m² der C.E. Noerpel Logistik GmbH & Co. KG im Logistikpark Eurolog Rade in Wenzendorf (Otto-Lilienthal-Straße 1, Teilmarkt Umland Süd-West). Den größten Zuwachs in Höhe von 62 % verbuchte die Größenklasse bis 1.000 m² auf einen Anteil von rund 10 % am Flächenumsatz.
 
Zweithöchster Flächenumsatz im Hochpreissegment
Der Trend zu leicht abnehmenden Mieten hielt im 1. Quartal 2015 an. Die Spitzenmiete verringerte sich im Vorjahresvergleich um 10 Cent auf 5,60 €/m²/Monat, die Durchschnittsmiete verharrte bei 4,60 €/m²/Monat. „Rund 20 Prozent der Abschlüsse wurden im Preisbereich zwischen von 4,01 bis 4,50 €/m²/Monat abgeschlossen, nächststärkstes Preissegment war aber mit rund 14 % das über 5,51 €/m²/Monat“, so Harder weiter.     
 
Rund 20 % weniger Flächenabnahme durch Logistiker
Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem die Logistiker mit rund 53 % für mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes standen, lagen die Flächenabnehmer Logistik/Kommunikation/Spedition im 1. Quartal 2015 mit rund 34 % (30.200 m²) und Handel mit rund 32 % (28.900 m²) nahezu gleichauf. Getragen wurde der Flächenumsatz der Logistiker von den bereits genannten erst- und drittgrößten registrierten Verträgen. Angesichts der zweit- und viertgrößten Geschäfte im 1. Quartal 2015 kam der Flächenabnehmer Produktion/Industrie/Handwerk auf einen Umsatz von knapp 24 % (21.500 m²). Bei dem viertgrößten Geschäft handelte es sich um den Baubeginn des Kabelzubehör-Herstellers HellermannTyton GmbH für seinen Neubau im Businesspark Tornesch (Großer Moorweg 45, Teilmarkt Umland Nord-West) mit einem Volumen von 6.000 m².
 
Ein Drittel des Flächenumsatzes in Hamburg Ost
Die Aufteilung des Flächenumsatzes nach Teilmärkten verschob sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum komplett. Nach einer gleichmäßigen Verteilung im Vorjahr entfielen zwei Drittel des Flächenumsatzes auf das Hamburger Stadtgebiet, ein Drittel auf das Umland. Am meisten Aktivitäten wurden bei einem Anteil von rund 28 % (25.300 m²) im Teilmarkt Hamburg Ost registriert. Ähnlich verteilte sich das Marktgeschehen bei rund 17 % auf die Teilmärkte Hamburg West (15.800 m²) und Hamburg Süd (15.400 m²). „Hamburg West verbuchte den größten Flächenzuwachs, hauptsächlich infolge des in diesem Teilmarkt angesiedelten größten Geschäftes im 1. Quartal“, erläutert Harder. Als einziger Umland-Teilmarkt erzielte das Umland Nord-West mit rund 14 % (12.800 m²) einen zweistelligen Anteil am Flächenumsatz.
 
Neubaupotenzial des Umlands noch nicht voll ausgeschöpft
„Wenn auch im ersten Quartal das Umland Süd, West und Ost einen geringeren Flächenumsatz als das Hamburger Stadtgebiet aufwiesen, gehen wir davon aus, dass sich diese Teilmärkte aufgrund ihrer hohen Neubaupotenziale noch stärker etablieren werden. Dadurch könnten allerdings die Spitzenmieten in den Core-Lagen im Hamburger Stadtgebiet marginal unter Druck geraten“, so Harder. Für die positive Entwicklung dieser Märkte spricht die um bis zu 1,50 €/m²/Monat günstigere Miete als in den Hamburger Core-Lagen. Hintergrund dieses Mietpreisunterschieds sind vornehmlich die günstigeren Grundstückspreise im Umland und die eingepreisten infrastrukturellen Abstriche.
 
Traditionsunternehmen scheuen Umlandlagen
„Wir beobachten verstärkt eine Nachfrage von Eigennutzern abseits der klassischen Logistik, die im Rahmen von Einzelaufträgen am Markt agieren. Ihre Nachfrage ist stark vom günstigen Zinsniveau getrieben, wird gleichzeitig jedoch von der geringen Anzahl an verfügbaren Grundstücken auf dem Hamburger Stadtgebiet gebremst. Traditionsreiche Hamburger Unternehmen scheuen derzeit aus Gründen des Renommeeverlustes und der Mitarbeiterstrukturen vor Ort eine Ansiedlung im Umland“, so Harder weiter. Für den weiteren Jahresverlauf wird ein Flächenumsatz in Höhe von rund 500.000 m² erwartet.
 
Industrie-Investments: Neubaumangel verstärkt Produktknappheit
„Das anhaltende Zinsniveau und die daraus resultierende Kapitalschwemme begünstigt noch immer die Nachfrage nach Logistik- und Industrie-Immobilien als Investmentprodukte. Klassische Core-Produkte sind auf dem Hamburger Markt u.a. aufgrund fehlender Neubauvorhaben jedoch rar. Ein Großteil der fertiggestellten Neubauten wird durch die Projektentwickler direkt in hauseigene Fonds überführt. Zudem verbleiben Neubauten von Eigennutzern in der Regel in der betrieblichen Bilanz und damit im Eigentum. Auch sie stehen dem Markt dann nicht zur Verfügung, was zu einer merklichen Produktknappheit beiträgt“, sagt Harder zum Logistik-Investmentmarkt Hamburg. „Dadurch nimmt die Nachfrage nach Value-Add-Produkten weiter zu, so dass bei gleichbleibendem Angebot ein leichter, wenn auch moderater Preisanstieg zu verzeichnen ist.“ Die Bruttospitzenrendite für Core-Investments im Logistik- und Industrie-Segment lag im 1. Quartal 2015 bei knapp über 6 %, die marktübliche Rendite für Value-Add-Produkte pendelte sich auf eine Spanne zwischen 8 und 9,5 % ein.
 
Der nächste Marktbericht erscheint zum Halbjahr und steht dann auf unserer Website zum Download bereit.
 
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
Fax:+49 (0)40 / 350 80 2 - 36
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