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Industrie/Logistik HH 3Q2015


Großverträge pushen Flächenumsatz

Pressemitteilung
Hamburg | 26.10.2015
Auf rund 462.000 m² kletterte der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und dem Umland am Ende des 3. Quartals 2015. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies ein Plus von 54 %. Für das 3. Quartal errechnete Grossmann & Berger einen Flächenumsatz von rund 181.000 m². „Im zurückliegenden Jahresviertel wurden hauptsächlich großvolumige Verträge zwischen 8.000 und 25.000 m² im Hamburger Stadtgebiet unter Dach und Fach gebracht“, fasst Stefan Harder zusammen, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger. „Der Industrie-Flächenumsatz in Hamburg erreichte bereits am Ende des dritten Quartals nahezu den Zehn-Jahres-Durchschnitt von knapp 490.000 m².“

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Großflächen gefragt
  1. Flächenumsatz nach Größenklassen: Mit rund 37 % bzw. rund 30 % registrierte Grossmann & Berger für die Segmente ab 10.001 m² und ab 5.001 m² die mit Abstand höchsten Anteile am Flächenumsatz. Der Industrie-, Lager- und Logistik-Flächenumsatz der zwei Segmente zusammen belief sich auf rund 307.000 m². Das Flächensegment 1.001 bis 3.000 m², das mit knapp 29 % im Vorjahresquartal den höchsten Anteil am Flächenumsatz erreichte, verfehlte das Vorjahresniveau deutlich und kam zum Ende des 3. Quartals 2015 lediglich auf knapp 17 %. Der Eigennutzer-Anteil belief sich auf 28 % und sank im Vorjahresvergleich um zehn Prozentpunkte. Die Zahl der Abschlüsse über 10.001 m² verdoppelte sich gegenüber dem Vergleichsquartal auf zehn, die Vertragszahl zwischen 5.001 und 10.000 m² stieg von acht auf 18.
  2. Größte neue Abschlüsse: Bei der Vorvermietung von rund 25.000 m² in einer Projektentwicklung an ein Industrieunternehmen aus Billbrook (Teilmarkt Hamburg Ost) handelte es sich um den größten, im 3. Quartal registrierten Abschluss. Der Eigennutzer-Erwerb des rund 18.000 m² umfassenden Objekts Lanzstraße 1 in Buchholz in der Nordheide (Teilmarkt Umland Süd-West) durch ein Tabakwaren-Handelsunternehmen war der nächstgrößere Neu-Vertrag.
  3. Größter Abschluss: Die Anmietung von rund 30.630 m² Logistik-Fläche zuzüglich rund 1.020 m² Büro-Fläche im Prologis Park Hamburg-Waltershof (Am Genter Ufer 6, Teilmarkt Hamburg Süd) durch einen Lebensmittel-Logistiker im 1. Quartal blieb der vom Flächenvolumen her größte Abschluss des Jahres 2015.
  4. Mieten: Die Durchschnittsmiete legte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um zehn Cent auf 4,70 €/m²/Monat zu. „Auch wenn die Preisgruppen über 5,01 €/m²/Monat die deutlichsten Flächenzuwächse hatten, sehen wir die Nominal-Spitzenmiete dennoch unverändert bei 5,70 €/m²/Monat“, sagt Stefan Harder. „Im Segment über 10.000 m² liegt die Spitzenmiete effektiv jedoch bei rund 5,55 €/m²/Monat.“
  5. Flächenumsatz nach Branchen: Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem die Logistiker/Speditionen mit knapp 37 % die meisten Flächen abnahmen, waren die Flächenumsatz-Anteile der Logistiker/Speditionen und des Handels in Hamburg und dem Umland mit rund 38 % bzw. 34 % am Ende des 3. Quartals 2015 beinahe gleich. Grund: Sieben der zehn größten Abschlüsse erfolgten durch Firmen dieser beiden Branchen.
  6. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Nachdem die Flächenverteilung zwischen Stadt und Umland am Ende des 3. Quartals 2014 nahezu ausgewogen war, spielte sich das Marktgeschehen mit einem Anteil von knapp 70 % am Flächenumsatz am Ende des 3. Quartals 2015 überwiegend im Hamburger Stadtgebiet ab. Knapp 55 % des gesamten Flächenvolumens entfielen auf die Teilmärkte Hamburg Ost (27,5 %) und Hamburg Süd (27,1 %), da sieben der zehn Verträge mit den größten Flächenvolumina in diesen beiden Teilmärkten registriert wurden. „Durch die vier Mietvertragsabschlüsse in Waltershof und Altenwerder ging der in den letzten 18 Monaten ungewöhnlich hohe Leerstand im Hafengebiet weiter deutlich zurück“, erläutert Stefan Harder.
Logistik- und Industrie-Investments: Leichte Kompression der Spitzenrendite
Das Transaktionsvolumen für Logistik- und Industrie-Immobilien in Hamburg und dem Umland legte mit rund 283 Mio. € zum Ende des 3. Quartals 2015 in Relation zum Gesamtjahresvolumen 2014 mit 150 Mio. € deutlich zu. Dies ist in erster Linie auf den Verkauf des H&M-Zentrallagers in Hamburg-Allermöhe zurückzuführen, das der Südkoreanische Staatsfonds für rund 123 Mio. € erwarb. Die Netto-Anfangsrendite dieser Einzeltransaktion in Höhe von rund 5,50 % drückte aufgrund des hohen Volumens auf die kumulierte Spitzenrendite. „Lag diese im ersten Halbjahr noch bei rund 6,25 %, ist sie zum Ende des dritten Quartals auf 6,00 % gerutscht“, sagt Stefan Harder. Für das Gesamtjahr 2015 erwartet Harder für Hamburg und das Umland ein Transaktionsvolumen für Industrie-, Lager- und Logistik-Immobilien in Höhe von rund 375 Mio. €.

Ausblick Vermietungsmarkt 2015
„Durch den Leerstandsabbau im dritten Quartal und die generelle Grundstücksknappheit gibt es aktuell weniger Möglichkeiten für Großabschlüsse auf dem Hamburger Stadtgebiet. Auch wenn das vierte Quartal traditionell als das stärkste gilt, halten wir deshalb in Hamburg und dem Umland einen Flächenumsatz von rund 550.000 m² für realistisch. Anders als im ersten Quartal wird die Spitzenmiete dadurch allerdings nicht wieder unter Druck geraten. Belebt wird der Markt durch Mietgesuche für das Segment zwischen 10.000 und 30.000 m² im südlichen Hamburger Umland.“

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängende Grafik ist zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
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20354 Hamburg
  
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