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Invest Berlin 1Q2017


Erstes Quartal mit neuem Zehn-Jahres-Hoch

Pressemitteilung
Berlin | 10.04.2017
Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin hat im 1. Quartal 2017 den Turbo eingeschaltet gelassen und startete nahezu ebenso fulminant ins neue Jahr wie er das alte beendete. Im Vergleich zum 1. Quartal 2016 verdoppelte sich das Transaktionsvolumen auf 1,38 Mrd. €. „Viele bereits im Jahr 2016 vorbereitete Transaktionen kamen nun zum Abschluss, was das untypischerweise starke erste Quartal erklärt,“ so Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Der Markt wird sich weiter positiv entwickeln. Das Transaktionsvolumen wird in etwa beim Vorjahresergebnis von 5,0 Milliarden Euro liegen und damit das Zehn-Jahres-Mittel von 3,9 Milliarden Euro deutlich übertreffen.“
 
Zwei Teilmärkte mit TAV über 200 Mio. €
Im 1. Quartal 2017 verzeichnete Grossmann & Berger Berlin für fünf Teilmärkte Transaktionsvolumina über 100 Mio. €, für zwei davon sogar über 200 Mio. €. Umsatzstärkster Teilmarkt war die Peripherie-Süd mit einem Anteil am Investmentvolumen in Gewerbe-Immobilien von rund 23 % (311,8 Mio. €). Hierfür war der Ankauf des ehemaligen „Vattenfall-Gebäudes“ in der Puschkinallee 52 durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) von der Taunus Holding ausschlaggebend. Mit einem Anteil von rund 21 % (285,7 Mio. €) war der Teilmarkt Friedrichshain der zweitwichtigste. Allein auf den Erwerb des Zalando-Headquarters durch Capstone Asset Management von UBM Development in der Valeska-Gert-Straße entfielen 196 Mio. €. Die Marktanteile der Teilmärkte Wilmersdorf (172,5 Mio. €), Kreuzberg (162,8 Mio. €) und Mitte 1a (146,3 Mio. €), wo sich das Investmentgeschehen üblicherweise konzentriert, lagen zwischen rund 13 und 11 %.
 
Auch Hotels und Gewerbe/Industrie gefragt
Anleger präferierten ganz klar großvolumige Büro-Objekte. Infolgedessen kam das Büro-Segment auf einen Anteil am Transaktionsvolumen von rund 74 % (1.026,7 Mio. €). Am zweitbeliebtesten bei den Investoren war die Assetklasse Hotel, die aufgrund einiger großvolumiger Hoteltransaktionen einen Anteil von 11 % erreichte (151,8 Mio. €). Durch die Übernahme des Hansteen-Portfolios durch Blackstone/M7 schob sich die Assetklasse der Gewerbe- und Industrie-Objekte mit knapp 5 % (67,6 Mio. €) an der Assetklasse Einzelhandel mit einem Anteil von diesmal nur rund 4 % (48,3 Mio. €) vorbei.
 
Spitzenrenditen sinken langsamer
Sowohl bei Büro-Objekten als auch bei Geschäftshäusern standen in Berlin am Ende des 1. Quartals 2017 bei den Netto-Spitzenrenditen* jeweils noch eine Drei vor dem Komma. In beiden Assetklassen  ging sie innerhalb eines Jahres um 30 Basispunkte zurück. Für Büro-Objekte lag sie bei 3,2 %, für Geschäftshäuser bei 3,0 %.  „Angesichts der aktuellen Marktsituation werden die Renditen weiter, aber deutlich langsamer zurückgehen“, erwartet Michaelis.
 
Internationale und Nationale kaufen gleichermaßen
Nachdem internationale Investoren im Vorjahreszeitraum für 75 % des gesamten Berliner Transaktionsvolumens standen, waren nationale und internationale Käufer im 1. Quartal 2017 gleich aktiv. Stattdessen traten Internationale deutlich stärker als Verkäufer in Erscheinung, ihr Anteil stieg von 33 auf nun 63 %. Vor allem internationale Asset-Manager und Opportunity Fonds engagierten sich in Berlin. „Auch wenn im ersten Quartal augenscheinlich deutlich weniger internationales Kapital in Berliner Gewerbe-Immobilien floss, lässt sich daraus keine Trendwende ablesen. Investoren mit internationalem Hintergrund sind nach wie vor sehr interessiert an der deutschen Bundeshauptstadt“, erläutert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
 
Asset-Manager kaufen am meisten
Die aktivsten Käufer waren Asset-Manager mit einem Anteil von gut 40 % am Transaktionsvolumen (556,1 Mio. €). Die Öffentliche Hand und die Offenen Fonds kamen auf deutlich niedrigere Anteile von rund 16 % (222,2 Mio. €) und rund 15 % (212,5 Mio. €). Ausschlaggebend für den überproportional hohen Anteil der Öffentlichen Hand war der bereits erwähnte Erwerb des ehemaligen „Vattenfall-Gebäudes“ durch die BIMA.
 
Hälfte der Verkäufe durch Fonds
Auf Verkäuferseite waren die Anteile am Transaktionsvolumen der Offenen Fonds/Spezialfonds (317,4 Mio. €) und Opportunity/Equity Fonds (296,7 Mio. €) mit 23 bzw. rund 22 % nahezu gleich groß.  Auch Entwickler (251,2 Mio. €) und Banken (231,8 Mio. €) kamen mit rund 18 bzw. 17 % auf zweistellige Anteile am Volumen gehandelter Gewerbe-Immobilien.
 
Ausblick 2017
„Der limitierende Faktor im Berliner Markt ist mittlerweile das Produkt bei einer gleichzeitig immer noch hohen Liquidität. Zudem beobachten wir, dass die Investoren bei den derzeit aufgerufenen Faktoren auf fast alle Fragen im Due Diligence-Prozess eine abschließende Antwort haben wollen“, resümiert Michaelis.

* Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren und Maklercourtage).
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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Britt Finke
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