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Invest Hamburg 1Q2017


Schwächster Jahresstart seit 2011

Pressemitteilung
Hamburg | 04.04.2017
Mit nur 470 Mio. € büßte das Transaktionsvolumen im 1. Quartal 2017 auf dem Hamburger Investmentmarkt für Gewerbe-Immobilien fast 50 % des Vorjahreswerts ein. Beobachtungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), zufolge wurden lediglich 14 Gewerbe-Objekte verkauft, im 1. Quartal 2016 waren es 36. „Der Einbruch lässt sich mit einem Mangel an Produkten erklären, vor allem im Core-Segment, und mit dem sehr guten Vorjahresergebnis. Viele Gewerbe-Immobilien in Hamburg wechselten in den letzten drei Jahren mindestens ein mal den Besitzer. Ein gutes Beispiel hierfür ist das „Radisson Blu Hotel“ am Dammtor, das innerhalb dieses Zeitraums bereits zum zweiten Mal verkauft wurde“, kommentiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „Die Nachfrage der Investoren ist aber weiterhin enorm hoch.“
 
Ein Verkauf über 100 Millionen Euro
Das „Radisson Blu Hotel Dammtor“ (Marseiller Straße 2, Alster West) war mit einem Kaufpreisvolumen von knapp 200 Mio. € somit auch die Top-Transaktion auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Hamburg. Azure Property aus Luxemburg veräußerte das Hotel an die norwegische Wenaasgruppen. Dies blieb die einzige Transaktion über 100 Mio. €. Im Rahmen des zweitgrößten Verkaufs übernahm die Bayerische Versorgungskammer für rund 64 Mio. € das westlich gelegene „Grindelhochhaus“ (Oberstraße 14a-c, Alster West) von Jargonnant Partners. In den Größenklassen 26 bis 50 Mio. € und 11 bis 25 Mio. € wurden jeweils drei Objekte veräußert.
 
Hotelvolumen doppelt so hoch wie Bürovolumen
Neben dem „Radisson Blu Hotel Dammtor“ wurde im Rahmen des Verkaufs der gesamten Kette auch das „Generator Hostel“ (Steintorplatz 3, St. Georg) von Patron Capital (UK) und Invesco Real Estate (USA) an das britische Private-Equity-Unternehmen Queensgate Investment veräußert. Die Assetklasse Hotel erreichte somit die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens. Mit einem Viertel des Volumens (115 Mio. €) schlug die Assetklasse Büro zu Buche, gemischt genutzte Objekte folgten mit einem Anteil von 18 % (86 Mio. €). „Bereits 2016 gab es ein größeres Angebot an Mixed-Used-Produkten. Die Kombination von Wohnen und Gewerbe wird für Investoren zunehmend attraktiver und mittlerweile bei vielen Projektentwicklungen umgesetzt“, sagt Steinbrinker.
 
Anhaltender Rendite-Sinkflug
Angesichts des Ungleichgewichts von Nachfrage und Angebot gingen die Netto-Spitzenrenditen* gegenüber dem Vorjahr in allen Assetklassen nochmals zurück. Bei Büro-Objekten sank die Spitzenrendite von 3,7 auf 3,3 %, für Geschäftshäuser von 3,6 auf 3,3 % und für Industrie-, Lager- und Logistik-Objekte von 5,4 auf 4,9 %.
 
Trend zu B-Lagen verstärkt sich
Aufgrund der beiden Top-Transaktionen erreichte der Teilmarkt Alster West einen Anteil von 57 % am Transaktionsvolumen (268 Mio. €) und damit Platz 1 im Teilmarkt-Ranking. An zweiter Stelle folgte der Teilmarkt City mit einem Anteil von 23 % bei 110 Mio. € und vier Transaktionen. „Im Teilmarkt Harburg wurden im ersten Quartal genau so viele Gewerbe-Immobilien gehandelt wie in der City. Schon 2016 war Harburg aufgrund der Übernahme von Officefirst durch Blackstone der drittstärkste Teilmarkt“, erläutert Steinbrinker. „Das zeigt, dass der Trend zu B-Lagen auch in Hamburg zunimmt, weil es in den Core-Lagen zu wenig Auswahl gibt. Stadtteillagen werden bei Investoren daher künftig eine noch größere Rolle spielen. Insbesondere Projektentwickler suchen nach Objekten und Grundstücken mit größerem Entwicklungspotenzial, die vorranging in B-Lagen zu finden sind.“ Im Teilmarkt Harburg wurden unter anderem zwei Projektentwicklungen an der Neuländer Straße veräußert: Zum einen übernahm die CG Gruppe das „Neuländer Quarree“ (Neuländer Straße/Hannoversche Straße) von der insolventen P & S Grundstücks- und Vermögensverwaltung, zum anderen erwarb die HafenQuartier Harburg Grundstücksgesellschaft das Gelände der ehemaligen New-York Hamburger Gummi-Waaren Compagnie (Neuländer Straße 4-10) unter anderem mit Plänen für ein Spa- und Wellness-Center von einem Privatinvestor.
 
Europäer auf Einkaufstour
Rund die Hälfte des Transaktionsvolumens (241 Mio. €) im 1. Quartal 2017 entfiel auf aus dem europäischen Ausland stammende Investoren. Diese kamen ausnahmslos aus Norwegen, Großbritannien und den Niederlanden. Der Anteil der ausländischen Verkäufer lag bei 64 % (302 Mio. €). Aufgrund des Erwerbs des „Radisson Blu Hotels“ durch Wenaasgruppen dominierten Private Investoren/Family Offices  mit einem Anteil von 55 % (259 Mio. €) das Umfeld der Käufer. Die nächsthöheren Anteile entfielen mit 14 % (66 Mio. €) auf Pensionskassen/Pensionsfonds und mit 12 % (57 Mio. €) auf Opportunity/Equity Fonds. Die stärkste Verkäufergruppe war Asset-Manager/Bestandshalter mit einem Anteil von 43 % (202 Mio. €).
 
Ausblick 2017
„Der relativ schwache Jahresstart kann noch aufgeholt werden. Bei einen großen Nachfragedruck und Vervielfältigern, die in Spitzenlagen das 30-Fache erreichen können, sind die auf den Markt kommenden Produkte heiß begehrt. Angesichts des Produktmangels und unter der Voraussetzung, dass keine großen Paket-Transaktionen stattfinden, wird das Transaktionsvolumen jedoch nicht den Rekord des Vorjahres in Höhe von 4,5 Milliarden Euro übertreffen können“, prognostiziert Steinbrinker.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
 
* Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in Spitzenlagen erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren und Maklercourtage).

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
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