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Invest Hamburg 3Q2017


Rendite von 3 % erreicht

Pressemitteilung
Hamburg | 04.10.2017
Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Hamburg ist weiterhin von Produktknappheit bestimmt. Das Transaktionsvolumen konnte zum Ende des 3. Quartals 2017 den sehr hohen Wert des Vorjahres nicht erreichen. Laut Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), wurden 80 Gewerbeimmobilien in Höhe von 2,30 Mrd. € gehandelt. Verglichen mit dem Vorjahr waren es 33 Objekte weniger. Das Transaktionsvolumen ist um rund 28 % gesunken. „Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist keineswegs ein Zeichen für das Nachlassen der Marktaktivität. Die Nachfrage nach Hamburger Gewerbeobjekten ist noch nie so hoch gewesen wie in diesem Jahr. Auf manche Objekte sehen wir teilweise mehr als ein Dutzend Bieter im Verkaufsprozess“, kommentiert Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.
 
Mangel an „kleinen Tickets“
In den ersten drei Quartalen 2017 wurden drei Transaktionen mit je einem Volumen von über 100 Mio. € verzeichnet. Das höchste Volumen erreichte der Verkauf des „Radisson Blu Dammtor“ Hotels (Marseiller Straße 2, Alster West) mit knapp 200 Mio. € von Azur Property Investments an Wenaasgruppen im 1. Quartal. Im 2. Quartal übernahm Patrizia im „Symphonie“-Paket unter anderem das Büroobjekt „HafenCity Gate“ (Am Sandtorkai 74-77, HafenCity) für rund 175 Mio. € von Orion Capital Managers. Die drittgrößte Transaktion fand im  3. Quartal statt. Das Büro- und Geschäftshauses „Kaisergalerie“ (Große Bleichen 23-27, City) ging von Quantum Immobilien und alstria office-REIT an die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland für 170 Mio. €. „Die drei Groß-Deals mit zusammen rund 540 Millionen Euro konnten kaum die wenigen Verkäufe in den kleineren Segmenten kompensieren. Auf dem Hamburger Markt finden normalerweise viele Transaktionen in den Größenklassen unter 50 Millionen Euro statt, die in diesem Jahr bisher fehlten“, erläutert Steinbrinker die Verteilung.
 
Ein Fünftel des TAV im Asset Hotel
Zum Ende des 3. Quartals waren Büroobjekte mit einem Anteil von 58 % am Transaktionsvolumen (1,32 Mrd. €) nach wie vor die beliebteste Assetklasse unter den Anlegern. Das Asset Hotelimmobilie erreichte einen Anteil von 21 % (474 Mio. €). Im 3. Quartal wurden vier Hoteltransaktionen verzeichnet. Darunter der Verkauf der beiden sich im Bau befindenden Hotels „Super 8“ und „Holiday Inn“ (Eiffestraße 16, Hamburg Ost). Union Investment kaufte beide Projekte von der UBM für zusammen 90 Mio. €. Mixed-used Objekte landeten mit einem Anteil von 12 % (278 Mio. €) auf dem dritten Platz im Asset-Ranking. Einzelhandelsimmobilien belegten zusammen mit den Grundstücken und einem Anteil von jeweils 4 %  (je 85 Mio. €) den vierten Platz. „Die Assetklasse der Handelsimmobilien ist bei Investoren mittlerweile weniger beliebt als Logistik- oder Wohnobjekte. Durch die zunehmende Veränderung der Einzelhandelslandschaft und dem stärkeren Fokus auf Onlinehandel sind leichte Unsicherheiten seitens einiger Anleger bezüglich Handelsimmobilien zu spüren“, begründet Steinbrinker
 
3 %-Schwelle erreicht
„Die Produktknappheit auf dem Hamburger Markt verbunden mit der immensen Nachfrage spiegelt sich nicht nur im geringeren Transaktionsvolumen, sondern auch an der weiterhin sinkenden Rendite. Mittlerweile kratzen wir an der Drei-Prozent-Schwelle“, so Steinbrinker. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien sank von 3,5 auf 3,1 %, für Geschäftshäuser von 3,4 auf 3,0 % und für Logistikobjekte von 5,4 auf 4,6 %.
 
City Süd auf Platz 1
Mit einem Fünftel des Transaktionsvolumens (458 Mio. €) überholte der Teilmarkt City Süd knapp den Teilmarkt City, der mit einem Anteil von 19 % (437 Mio. €) auf Platz 2 landete. 14 Objekte wurden in der City Süd bis zum Ende des 3. Quartals gehandelt. Darunter das Mixed-used Objekt „Neues Steintor“ (Beim Strohhause/Hammerbrookstraße, City Süd), das von der Hamburger Pensionsverwaltung an Berenberg Real Estate für rund 77 Mio. € im 2. Quartal veräußert wurde. Durch die beiden Top-Transaktionen belegten die Teilmärkte Alster West und HafenCity mit einem Anteil von 13 bzw. 12 % (297 Mio. € bzw. 278 Mio. €) die Plätze 3 und 4. „An der Verteilung des Transaktionsvolumens wird das geringe Angebot in der Innenstadt deutlich. In der City wechselten lediglich elf Immobilien den Besitzer, letztes Jahr waren es zu diesem Zeitpunkt schon 27. Die Transaktionen sind klassischerweise überwiegend Verkäufe durch Projektentwickler oder Portfoliobereinigungen“, so Steinbrinker.
 
Nur knapp über einem Drittel international
Internationale Käufer, überwiegend aus Norwegen, Großbritannien, der Schweiz und den USA, kamen zum Ende des 3. Quartals auf einen Anteil von 37 % (860 Mio. €). Auf Verkäuferseite betrug der Anteil der Ausländer 39 % (899 Mio. €). Diese stammten zum größten Teil aus dem USA, Luxemburg und Großbritannien.
 
Offene/Spezialfonds waren mit einem Anteil von 24 % (557 Mio. €) die stärkste Käufergruppe, gefolgt von den Pensionsfonds/Pensionskassen mit einem Anteil von 19 % (435 Mio. €). Als dominierende Verkäufer agierten Projektentwickler/Bauträger mit einem Anteil von 24 % (561 Mio. €) und Opportunity/Equity Fonds mit 20 % (453 Mio. €).
 
Ausblick
„Die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt wird sich kaum entspannen. Die Vermeidung von neuem Kapital, das es auf dem Markt zu investieren gilt, verursacht einen deutlich spürbaren Mangel an Produkten. Der „sichere Hafen“ Deutschland und Hamburg erzeugt, auch bei internationalen Investoren, eine immens hohe Nachfrage. Dies führt zu höheren Faktoren und Kaufpreisen. Nichtsdestotrotz ist bis zum Ende des Jahres kaum ein neuer Rekord in Sicht, wobei wir voraussichtlich die Marke von 3,5 Mrd. € erreichen werden“, prognostiziert Steinbrinker.  
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
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