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Investment Berlin 2Q2015


Hauptstadt der Immobilien-Investments

Pressemitteilung
Berlin | 08.07.2015
Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin ergaben für den Berliner Markt für gewerbliche Immobilien-Investments ein Transaktionsvolumen in Höhe von rund 2,87 Mrd. € zum Ende des 1. Halbjahres 2015. Aufgrund einer Vielzahl von großvolumigen Einzel- sowie Portfoliodeals nahmen Investments im Vergleich zum Vorjahr um rund 130 % zu. „Innerhalb der letzten drei Monate wechselten in Berlin gewerbliche Immobilien in Höhe von rund 1,77 Mrd. € den Eigentümer. Das ist nach einem guten Jahreseinstand von 1,1 Mrd. € nochmals eine deutliche Intensivierung. Drei Viertel des Vorjahresergebnisses in Höhe von rund 4 Mrd. € wurden bereits erreicht. Damit ist Berlin mit München der aktuell am stärksten nachgefragte deutsche Standort für gewerbliche Immobilien-Investments“, erläutert Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger Berlin.
 
Großvolumige Einzel- sowie Pakettransaktionen
Im 1. Halbjahr 2015 führte der Teilmarkt „Mitte“ das Ranking der Teilmärkte mit 26 % des Berliner Transaktionsvolumens an. Die beiden größten Transaktionen des Quartals in diesem Teilmarkt waren der Verkauf des Bürokomplexes „Stettiner Carré“ von Global Asset Capital an die Allianz Real Estate Germany GmbH für rund 210 Mio. € sowie die Veräußerung von „Galeria Kaufhof“ am Alexanderplatz von der Metro AG an Hudson Bay. Von der starken Nachfrage am Investmentmarkt profitierten im 1. Halbjahr auch die Teilmärkte der Berliner Peripherie. Diese positive Entwicklung bestätigt die größte Transaktion auf dem Berliner Investmentmarkt aus dem 1. Quartal, der Verkauf des Shoppingcenters „Boulevard Berlin“ in der Steglitzer Schlossstraße vom niederländischen Betreiber Corio an den französischen Konkurrenten Klépierre für rund 370 Mio. €. Darüber hinaus zählte der Verkauf der „Viktoria-Lofts“ in der Schreiberhauer Straße in Berlin-Lichtenberg von Wealth Cap an den I-REIT Global für rund 144 Mio. € zu den Top-Transaktionen im 2. Quartal.

Zu den Verkäufen in den traditionellen Innenstadtlagen im 2. Quartal gehörte die Veräußerung des letzten Grundstücks am Checkpoint Charlie für rund 85 Mio. € an die Berliner Investmentgesellschaft Trockland Management, die am Standort eine Mischung aus Wohnen, Einzelhandel und Hotel plant. Zudem wurde im Teilmarkt „Potsdamer Platz / Leipziger Platz“ im 2. Quartal das Bürohaus „Potsdamer Platz C2 – Pfizer“ aus dem Odin-Portfolio des Credit Suisse-Fonds an den Londoner Immobilieninvestor Orion Capital Managers verkauft.
 
Das Verhältnis von Paketverkäufen zu Einzeltransaktionen lag bei 43 % zu 57 % des Transaktionsvolumens. Bezogen auf die Anzahl der Transaktionen dominierten hingegen im 1. Halbjahr die Einzelverkäufe mit 79 % am Transaktionsvolumen. Während im Vorjahreszeitraum bezogen auf das Transaktionsvolumen Einzeltransaktionen mit 85 % deutlich dominierten, halten sich beide derzeit die Waage.     
 
Einzelhandels-Spitzenrendite sinkt unter 4 %
Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem die Investoren fast ausschließlich Büroobjekte erwarben, war die Verteilung der Anteile von Büro- und Einzelhandels-Assets am Ende des 1. Halbjahres deutlich ausgeglichener. Mit einem Anteil von rund 44 % (1,27 Mrd. €) wurden noch immer Büroimmobilien bevorzugt, doch lag – dank der drei größten Einzelhandels-Transaktionen mit einem Volumen von allein rund 700 Mio. € – der Anteil des Einzelhandels-Segments bei rund 36 % (1,01 Mrd. €). Ausschlaggebend für diese Verteilung war zum einen der Sondereffekt durch die Übernahme des Center-Betreibers Corio durch Klépierre und zum anderen die im 2. Quartal registrierten bisher größten Verkäufe des „Stettiner Carrés“ sowie der „Victoriastadt-Lofts“.

Angesichts des eklatanten Nachfrageüberhangs bei gleichzeitig massiven Liquiditätsüberschüssen ging die Spitzenrendite für Büroobjekte um 0,35-Prozentpunkte auf 4,4% zurück, während die Spitzenrendite für Einzelhandels-Assets um 0,5-Prozentpunkte auf 3,7 % sank.
 
Internationale Akteure überwiegen leicht
Die ausländischen Marktteilnehmer überwogen im 1. Halbjahr 2015 leicht gegenüber den nationalen Anlegern auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite rund 55 % des Transaktionsvolumens für sich verbuchten, lag der Wert auf der Verkäuferseite sogar bei rund 58 %. Bei den größten internationalen Investoren handelte es sich um REITs sowie um Asset-Manager. Auf internationaler Verkäuferseite sind Projektentwickler sowie Spezial- und Offene Fonds als stärkste Akteure vertreten.
 
Breite Vielfalt an Käufer- und Verkäufergruppen
Mit einem Anteil von gut 24 % am Transaktionsvolumen (689 Mio. €) dominierten die REITs das Feld der Käufer, was vor allem der Transaktion des großvolumigem Odin-Portfolios geschuldet ist. Mit einem ähnlich hohen Anteil am Transaktionsvolumen folgten Offene Fonds mit Anteilen von rund 20 % (579 Mio. €) und Asset-Manager mit 17 % (485 Mio. €).

Stärkste Verkäufergruppe mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 20 % (578 Mio. €) waren die Entwickler, dicht gefolgt von den Offenen Fonds mit einem Anteil von 18 % (519 Mio. €) und den REITs mit 18 % (513 Mio. €). Private Anleger nahmen auf dem Berliner Investmentmarkt bisher in diesem Jahr nur eine untergeordnete Rolle ein. Auf Käuferseite nahmen sie 15 % (436 Mio. €) des Transaktionsvolumens ein und auf Verkäuferseite 10 % (286 Mio. €).
 
Ausblick 2015
„Die aktuelle Marktsituation auf dem Berliner Investmentmarkt wird sich aufgrund der anhaltenden Eurokrise und dem schwachen Zinsniveau voraussichtlich bis Jahresende vorerst nicht verändern“, fasst Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, zusammen.
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
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