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Investment Berlin 4Q2015


Rekord-Transaktionsvolumen

Pressemitteilung
Berlin | 14.01.2016
Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin erreichte zum Jahresende 2015 ein neues Rekordniveau. Ausschlaggebend hierfür waren ein großer Portfolioverkauf und zahlreiche Transaktionen mit Volumina über 100 Mio. €. Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin zufolge umfasste das gesamte Transaktionsvolumen 7,8 Mrd. €. Allein im 4. Quartal wurden Gewerbe-Objekte mit einem Volumen von 3,4 Mrd. € gehandelt. „Das Transaktionsvolumen hat sich damit innerhalb eines Jahres fast verdoppelt und lag rund 1,3 Mrd. € über dem bisherigen Rekordwert von 2007“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin.
 
15 Transaktionen über 100 Mio. €
Die größte bekannte Transaktion war der Verkauf des Ensembles am Potsdamer Platz für rund 1,3 Mrd. € von Savills Fund Management an den Asset-Manager Brookfield im Joint-Venture mit einem asiatischen Pensionsfonds. Insgesamt wurden – ohne diesen Portfolio-Deal – 15 Transaktionen mit Einzelvolumina von mindestens 100 Mio. € registriert. Die größte bekannte Einzeltransaktion war der Verkauf des Büro- und Geschäftshauses „The Q“ („Quartier 205“), welches für rund 335 Mio. € von Inditex/Banco Santander an Tishman Speyer veräußert wurde. Das Shopping-Center „Boulevard Berlin“ wechselte als Teil der Übernahme des Shopping-Center-Betreibers Corio durch den französischen Center-Spezialisten Klépierre ebenfalls für mehr als 350 Mio. € den Eigentümer. Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von rund 19 %, 15%, 14 % und 13% konzentrierten sich die Investoren auf die zentralen Teilmärkte Potsdamer Platz, Mitte und Mitte 1a sowie Peripherie-Süd. Während das hohe Transaktionsvolumen von rund 1,5 Mrd. € im Teilmarkt Potsdamer Platz vor allem durch den bereits genannten Verkauf des Ensembles am Potsdamer Platz getragen wurde, lagen den Ergebnissen in den zweit- und drittstärksten Teilmärkten mit 1,17 Mrd. € bzw. 1,08 Mrd. € eine Vielzahl von großvolumigen Transaktionen zugrunde. Hierzu gehörten beispielsweise der Verkauf des „Stettiner Carrées“ von Global Asset Capital an die Allianz im Teilmarkt Mitte und die bereits erwähnte Transaktion des Objektes „The Q“ im Teilmarkt Mitte 1a.
 
Weitere bedeutende Transaktionen im Jahr 2015 waren der Übergang der Sockelgeschosse der „Treptowers“ an die Alstria Office REIT AG für mehr als 200 Mio. €, bedingt durch die Übernahme der Deutsche Office REIT AG, und der Verkauf des „Kaufhofs“ am Alexanderplatz, der durch die Übernahme von Kaufhof (ehemals Metro-Gruppe) durch den kanadische REIT Hudson Bay den Eigentümer wechselte. „Das Berliner Rekordergebnis beruht auf einer Reihe von Sondereffekten wie Konzernübernahmen und Portfoliodeals und dürfte in den kommenden Jahren nicht mehr erreicht werden“, konstatiert Michaelis.
 
Starke Renditekompression bei Büro und Einzelhandel
Büroobjekte standen auch im Jahr 2015 im Fokus der Anleger. Bei einem Anteil von 60 % am gesamten Transaktionsvolumen waren sie die bevorzugte Assetklasse. Das Transaktionsvolumen in diesem Segment lag mit rund 4,69 Mrd. € rund 105 % über dem Wert des Vorjahreszeitraumes (2,28 Mrd. €). Einzelhandelsobjekte erreichten Ende 2015 ein Transaktionsvolumen von rund 1,89 Mrd. € und einen Anteil von gut 24 %. Auch in dieser Assetklasse wurde ein deutlicher Anstieg um 152 % registriert. Auf dem dritten Platz folgen die Hotelobjekte mit einem Anteil von knapp 11 % (rund 811 Mio. €). Bei den Renditen kam es im vergangenen Jahr zu einer starken Kompression, so dass die Spitzenrenditen für Büro- und Einzelhandelsobjekte zum Jahresende bei 3,9 % bzw. 3,7% lagen.
 
Ausländische Marktteilnehmer auf Käufer- und Verkäuferseite überdurchschnittlich
Die ausländischen Marktteilnehmer auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Berlin waren im Jahr 2015 sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite überdurchschnittlich stark vertreten. Während die internationalen Anleger auf der Käuferseite rund 58 % des Transaktionsvolumens auf sich verbuchten, lag der Wert auf der Verkäuferseite bei rund 60 %. Bei den internationalen Investoren handelt es sich vor allem um Asset-Manager, REITs und Offene Fonds/Spezialfonds. „Die ausländischen Asset-Manager haben vor allem durch den Erwerb des Ensembles am Potsdamer Platz ihren Anteil bei den ausländischen Investoren auf über 30 % gesteigert“, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
 
Offene Fonds/Spezialfonds stärkste Käufergruppe
Mit Anteilen von 22 % waren die Offenen Fonds/Spezialfonds vor den Asset-Managern (rund 17,9 %) und REITs (rund 12,7 %) die aktivsten Käufer. Es folgten Private Anleger (knapp 12 %) und Pensionsfonds (knapp 10 %) sowie Versicherungen (rund 8 %). Die übrigen Anlegergruppen kamen auf Anteile von jeweils unter 5 % am gesamten Transaktionsvolumen.
 
Asset-Manager stärkste Verkäufergruppe
Auf Verkäuferseite lagen die Asset-Manager mit einem Anteil von rund 27 % vor den Projektentwicklern mit 18 %, gefolgt von den privaten Anlegern mit rund 12 %. REITs/Immobilien AGs, Offene Fonds/Spezialfonds und Geschlossene Fonds waren mit jeweils rund 11 % bzw. 9 % am Verkaufsgeschehen beteiligt. Die anderen Verkäufergruppen, u. a. Banken, Eigennutzer, Versicherungen und Pensionsfonds, erreichten jeweils Anteile von unter 5 % am Transaktionsvolumen.
 
2016 ähnlich hohe Nachfrage erwartet
2015 hat Berlin seine Attraktivität als internationaler Investmentstandort wiederholt unter Beweis gestellt. Hierbei profitierte die Stadt nicht zuletzt von seiner Hauptstadtfunktion und der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Entwicklung. 2016 wird allerdings der Sondereffekt der Portfoliotransaktion „Potsdamer Platz Ensemble“ entfallen. Auch wird die Zahl der großvolumigen Objekte, die noch zum Verkauf kommen können, vermutlich kleiner sein als 2015. Daher rechnen die Experten von Grossmann & Berger Berlin – bei einem weiterhin positiven Umfeld – mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von rund 4,5 Mrd. € für das Jahr 2016.
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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