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Investmentmärkte Top-7-Standorte 4Q2016


Jahresendrallye mit Run auf Türme

Pressemitteilung
Hamburg | 03.01.2017
Mit einem Transaktionsvolumen von 28,75 Mrd. € (ohne Wohn-Investments) endete German Property Partners (GPP) zufolge das Investmentjahr an den deutschen Top-7-Standorten Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. „Das ist nach 2007 und 2015 das drittbeste Ergebnis und übertrifft das Zehn-Jahres-Mittel von 18,4 Milliarden Euro deutlich“, sagt GPP-Sprecher Björn Holzwarth. „Angesichts des regelrechten Runs auf Gewerbe-Türme in Frankfurt und München im letzten Quartal fällt das Minus von zwei Prozent dabei kaum ins Gewicht.“
 
TAV: Turm-Verkäufe pushen Frankfurt und München
Trotz drei eher verhaltener Quartale legte das Transaktionsvolumen bezogen auf das Gesamtjahr 2016 mit einem Plus von 19 % in München am meisten zu. „Knapp die Hälfte des Verkaufsvolumens von insgesamt 6,48 Milliarden Euro entfiel auf das vierte Quartal. Das gab es so noch nie“, erläutert Holzwarth. Dies lag im Wesentlichen an dem auf München entfallenden Anteil des Officefirst-Portfolios mit elf Objekten für über 700 Mio. € und der größten Münchner Einzeltransaktion, bei der Commerz Real im 4. Quartal für mehr als 500 Mio. € die Highlight-Towers von einer Fondstochter der KanAm erwarb.
 
Mit 6,51 Mrd. € das absolut höchste Transaktionsvolumen und mit +14 % den zweithöchsten Zuwachs aller Top-7-Standorte erzielte Frankfurt. Auch hier entfiel über die Hälfte des Transaktionsvolumens 2016 auf das 4. Quartal. Ausschlaggebend hierfür war nicht nur der von einem Fünftel auf ein Viertel gestiegene Anteil an Portfolio-Transaktionen, sondern auch drei Verkäufe mit Volumina zwischen 650 und 680 Mio. €. Hierbei handelte es sich um das The Squaire, das im Zuge des Officefirst-Portfolios an Blackstone ging, den Commerzbank-Tower und den Taunusturm. „Die Häufung großvolumiger Verkäufe am Jahresende in Frankfurt kam für alle Marktbeobachter überraschend“, konstatiert Holzwarth.
 
Hamburg legte mit +13 % auf 4,50 Mrd. € die dritthöchste Steigerungsrate der Top-7-Standorte vor.  Gleichzeitig erreichte die Hansestadt das beste Transaktionsvolumen seit 2007, das ebenfalls bei 4,50 Mrd. € gelegen hatte. Hieran hatten unter anderem zwei Portfolios – 23 Objekte für 509 Mio. € des Officefirst-Portfolios, vier Objekte für 160 Mio. € des WealthCap-Portfolios – sowie der Share-Deal des Alten Walls 2-32 für einen mittleren dreistelligen Millionenbetrag aus dem 2. Quartal einen nennenswerten Anteil.
 
Das vierthöchste Plus von 7 % führte in Stuttgart zu dem besten jemals ermittelten Transaktionsvolumen in Höhe von 1,83 Mrd. €. Ausschlaggebend hierfür waren die Verkäufe des CityGates (Kriegsbergstraße, Friedrichstraße) für rund 110 Mio. € an die Eastern Property Holding, des Telekom-Areals (Nauheimer Straße Ecke Deckerstraße) an JP Morgan Asset Management, des Europe Plaza (Stockholmer Platz 1) an Real IS für einen hohen zweistelligen Millionenbetrag und weitere Transaktionen im zweistelligen Millionenbereich.
 
Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
Stadt Projekt/Objekt Käufer Verkäufer KP
(Mio. €)
FFM The Squaire Blackstone Officefirst 680
FFM Commerzbank Tower Samsung SRA Asset Management Commerz Real 675
FFM Taunusturm Tishman Speyer, Qatar Investment Authority, Varma Mutual Pension Insurance Company, Elo Mutual Pension Insurance Company Tishman Speyer, Commerz Real 650
MUC Highlight-Towers Commerz Real Fondstochter der KanAm > 500
FFM ibc, Theodor-Heuss-Allee 70-74 GEG German Estate Group RFR Gruppe 400
CGN MesseCity, 3 Baufelder Warburg-HIH RE für mehrere Versorgungswerke Strabag Real Estate, ECE Projektmanagement 350
MUC Campeon Infineon Ganeba > 300
MUC Baywa-Tower WealthCap Baywa/Competo 280
         
BER Park Inn by Radisson Berlin Alexanderplatz FDM Management Brookfield Properties/Starwood Capital vertraulich
HAM Alter Wall 2-32 (Share-Deal) Versorgungswerk Ärztekammer Hamburg Art-Invest vertraulich
 
Sowohl hinsichtlich der Veränderung als auch hinsichtlich des absoluten Transaktionsvolumens kam Düsseldorf auf den fünften Platz der Top-7-Standorte. Trotz des leichten Minus von 4 % konnte die Hauptstadt von Nordrhein-Westfalen mit insgesamt 2,62 Mrd. € ihr unterdurchschnittliches Abschneiden im 1. Halbjahr mehr als ausgleichen und erreichte nahezu den Rekordwert des Vorjahres von 2,73 Mrd. €. Größter Abschluss blieb der Verkauf der L’Oréal-Zentrale Horizon (Roßstraße, Johannstraße) für 153 Mio. € an BNP REIM.
 
Der hinsichtlich des absoluten Transaktionsvolumens kleinste Investmentstandort Köln erreichte mit 1,80 Mrd. € dennoch nahezu das Rekordergebnis des Vorjahres. Mit -5 % fiel das Volumen der verkauften Gewerbe-Immobilien nur minimal geringer aus als 2015. Rund ein Fünftel des Transaktionsvolumens entfiel auf drei Baufelder der MesseCity (Deutz-Mülheimer-Straße, Barmer Straße), die Warburg-HIH Invest Real Estate für 350 Mio. € im Auftrag mehrerer Versorgungswerke bereits im 3. Quartal erworben hatte.
 
Mit -36 % bildete Berlin am Ende des 4. Quartals das Schlusslicht bei der Entwicklung des Transaktionsvolumens. Dies lag zum einen am Fehlen einer Großtransaktion über 1,0 Mrd. € wie der des Portfolio-Deals Potsdamer Platz, auf den 2015 allein 1,3 Mrd. € entfallen waren, und zum anderen an vielen großvolumigen Geschäften, die zur ExpoReal angeschoben, aber im 4. Quartal nicht mehr unterschrieben worden waren. „Aus diesem Grund erwarten wir für Berlin ein ungewöhnlich starkes erstes Quartal 2017“, so Holzwarth. Gleichwohl kam die Hauptstadt mit 5,02 Mrd. € auf das dritthöchste Transaktionsvolumen aller Top-7-Standorte.
 
Renditen: Größte Rückgänge in kleinen Standorten
„Um Investoren künftig eine mit anderen Assetklassen besser vergleichbare Kalkulationsgrundlage zu geben, haben wir unsere Berichterstattung von Brutto- auf Nettospitzenrenditen umgestellt“, erläutert Holzwarth. Hierunter versteht German Property Partners das Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis, also Nettokaufpreis zuzüglich Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notar- und Gutachterkosten, Maklercourtage). „Durch diese Umstellung fallen die Spitzenrenditen niedriger aus als vorher“, so Holzwarth weiter.
 
Die Renditespanne für Büro-Objekte am Ende des 4. Quartals 2016 reichte von 3,10 % in München über 3,30 % in Hamburg und Berlin, 3,50 % in Stuttgart und 3,80 % in Düsseldorf und Köln bis zu 3,90 % in Frankfurt. „Die größten Rückgänge mit jeweils 60 Basispunkten verzeichneten die kleinen Investmentstandorte Stuttgart und Köln, die aktuell aufgrund des Nachfragedrucks anscheinend die Entwicklung der größeren Standorte nachholen“, beschreibt Holzwarth.
 
Die Spitzenrendite für Einzelhandels-Immobilien in München lag bei nur noch 2,60 %, gefolgt von 3,10 % in Berlin und Stuttgart, 3,30 % in Hamburg sowie 3,60 % Düsseldorf, Köln und Frankfurt. Mit 70 Basispunkten ging sie ebenfalls in Stuttgart am stärksten zurück.
 
Für Logistik- und Industrie-Objekte bewegten sich die Spitzenrenditen zwischen 4,90 % in Hamburg und 5,10 % in Berlin, Frankfurt und Stuttgart. Düsseldorf und Köln lagen mit 5,00 % dazwischen. Den größten Rückgang verzeichnete German Property Partners mit 60 Basispunkten in Köln.
 
Investoren: Berlin bleibt Hot-spot für Internationale
Internationale Anleger investierten 2016 12,59 Mrd. € in Gewerbe-Immobilien an den deutschen Top-7-Standorten. Mit 44 % engagierten sich Internationale jedoch etwas weniger als 2015 mit 51 %. Hot-spot des internationalen Engagements blieb Berlin mit einem Anteil von 64 % am Transaktionsvolumen. Am niedrigsten war ihr Anteil mit 29 % in München.
 
Ausblick
„Anders als prognostiziert wurde nahezu ebenso viel Kapital in Gewerbe-Immobilien in Deutschland investiert wie im Vorjahr, das Investmentgeschehen zeigte sich wesentlich robuster als befürchtet. Selbst Profis wie uns überrascht die Höhe des Transaktionsvolumens angesichts des vielfach kolportierten Objektmangels“, fasst Holzwarth die Entwicklung des vergangenen Jahres zusammen. „Terrorangst, Trump-Amtsantritt, Brexit sowie Parlamentswahlen in Frankreich und Deutschland werden die politische Agenda 2017 bestimmen. Inwieweit sich diese Themen auf den gewerblichen Markt für Immobilien-Investments der Top-7-Standorte auswirken, bleibt fraglich. Fest steht nur, dass es enorm viel Anlagekapital und kaum Alternativen zu Immobilien gibt.“
 
Top-7-Standorte | 1.-4. Quartal 2016
  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC Top-7
TAV
in Mio. €
4.500 5.020 2.620 1.800 6.510 1.825 6.475 28.750
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
+13 -36 -4 -5 +14 +7 +19 -2
Spitzenrendite* Büro in % 3,30 3,30 3,80 3,80 3,90 3,50 3,10 -
Spitzenrendite* Einzelhandel in % 3,30 3,10 3,60 3,60 3,60 3,10 2,60 -
Spitzenrendite* Logistik in % 4,90 5,10 5,00 5,00 5,10 5,10 5,00 -
Stärkste
Assetklasse
Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro -
Stärkste
Assetklasse in %
73 61 65 75 82 72 74 -

* Spitzenrendite von Brutto- auf Nettoanfangsrendite umgestellt

Quelle: German Property Partners
Britt Finke
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