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Investment HH 2014: "Gesunder" Aufwärtstrend


Transaktionsvolumen steigt um ein Drittel

Pressemitteilung
Hamburg | 06.01.2015
Der signifikante Aufwärtstrend auf dem Hamburger Markt für Gewerbeimmobilien kulminierte zum Jahresende in einem Gesamttransaktionsvolumen von 3,65 Mrd. €, wobei allein im 4. Quartal Gewerbeobjekte mit einem Volumen von 1,25 Mrd. € gehandelt wurden. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger stieg das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um nahezu ein Drittel und lag deutlich über dem Zehn-Jahres-Mittel von 2,61 Mrd. €. „Dies ist das beste Ergebnis seit dem Jahr 2007“, so Axel Steinbrinker, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „Die Hälfte der zwölf größten bekannten Transaktionen über 80 Mio. € fanden im vierten Quartal statt. Im Gesamtjahr 2014 wurden 20 Verträge mit Volumina über 50 Mio. € registriert, sieben davon über 100 Mio. €.“

Investment HH 2014: "Gesunder" AufwärtstrendInvestment HH 2014: "Gesunder" Aufwärtstrend
City, HafenCity und St. Pauli
Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von knapp 33 % und 15 % konzentrierten sich die Investoren auf die Teilmärkte City und HafenCity. Von den zwölf größten Verträgen in 2014 wurden jeweils vier in der City und der HafenCity verortet, wobei drei der HafenCity-Verträge im 4. Quartal zum Abschluss kamen. Größter bekannter Verkauf in der HafenCity und gleichzeitig der größte Abschluss des Gesamtjahres war die Veräußerung von fünf Objekten des nördlichen Überseequartiers (Arabica, Ceylon, Java, Pacamara, Virginia) für über 200 Mio. € an einen Spezialfonds von Hines. Dieser Abschluss fiel in das 4. Quartal. Im Teilmarkt City blieb die Transaktion von Karstadt-Sport (Lange Mühren 14) durch Signa Holding an Pramerica für rund 110 Mio. € aus dem 2. Quartal der vom Volumen her größte Abschluss. Mit 11,5 % am Transaktionsvolumen stand auch der Teilmarkt St. Pauli im Fokus der Investoren. Drei der bekanntesten Gebäude von St. Pauli – das Atlantic Haus, die Tanzenden Türme und das Millerntor – wechselten 2014 den Eigentümer. Letzteres (Millerntorplatz 1) wurde im 4. Quartal von Credit Suisse veräußert.

Zehn der zwölf größten Transaktionen: Büros für 1,37 Mrd. €
Büroobjekte waren mit einem Anteil von knapp 74 % bei einem Volumen von 2,69 Mrd. € die am meisten gehandelten Assets auf dem Hamburger Investmentmarkt. Bei zehn der zwölf größten Verkäufe mit einem Volumen von rund 1,37 Mrd. € handelte es sich um Objekte dieser Assetklasse. Nennenswerte Anteile erreichten mit knapp 12 % Einzelhandelsobjekte und mit knapp 7 % die Assetklasse Hotel. Größter bekannter Einzelhandels-Abschluss blieb die bereits erwähnte Veräußerung von Karstadt-Sport. Rund ein Drittel des Hotel-Transaktionsvolumens entfiel auf den größten in dieser Assetklasse registrierten Verkauf des Atlantic Kempinski (An der Alster 72-79, Alster Ost) für rund 80 Mio. € durch die Octavian Hotel Holding an Asklepios im 4. Quartal. Aufgrund des 2014 signifikant gestiegenen Interesses an Hamburger Gewerbeimmobilien gab die Spitzenrendite im Vergleich zum Vorjahr in den Assetklassen Einzelhandel und Logistik weiter nach. Für Einzelhandelsimmobilien sank sie um 0,1-Prozentpuntke auf 4,6 % und bei Logistikobjekten um 0,3-Saldenpunkte auf 6,9 %. Für Büroobjekte stagnierte sie bei 4,5 %.


Nochmals steigende Beliebtheit bei Internationalen
Das gewerbliche Transaktionsgeschehen wurde von nationalen Anlegern bestimmt, wobei auf Käufer- und Verkäuferseite über 40 % der Investoren aus dem Ausland kamen. „Bei den zwölf größten Transaktionen waren internationale Akteure überdurchschnittlich vertreten“, sagt Steinbrinker. Die Käufer und Verkäufer aus dem Ausland stammten hauptsächlich aus den USA, der Schweiz, Schweden, Kanada, Großbritannien, Frankreich, Österreich und Spanien.

Offene Fonds und Projektentwickler bestimmen Marktgeschehen
Bei einem Anteil von knapp 35 % waren die Offenen Fonds/Spezialfonds vor Projektentwicklern mit rund 10 % und Eigennutzern/Non-Properties mit rund 8 % die aktivsten Käufer. Auf Verkäuferseite war es genau anders herum: Hier lagen die Projektentwickler (rund 35 %) vor den Offenen Fonds/Spezialfonds (rund 23 %). Einen nennenswerten Anteil am Transaktionsgeschehen auf Verkäuferseite hatten bei rund 9 % noch die Opportunity Funds/Equity Funds.

Ausblick 2015
„Angesichts dieses Rekordergebnisses werden Erinnerungen an die letzten Boomjahre und die anschließende weltweite Finanzkrise wach. Heute haben wir aber eine andere Situation. Die Zinsen sind zwar niedrig, Liquidität und Anlagedruck hoch, die finanzierenden Banken jedoch wesentlich vorsichtiger. Investoren kaufen Objekte nicht mehr „im Vorbeigehen“, sondern führen sorgfältige Due-Diligence-Verfahren durch, bevor sie sich entscheiden. Dies schützt auch den Hamburger Investmentmarkt vor einer Überhitzung“, so Steinbrinker. „Angesichts der großen Nachfrage und einiger zu erwartenden großvolumigen Transaktionen gehen wir für 2015 von einem weiterhin regen Marktgeschehen aus.“

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

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Britt Finke
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