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Investmentmarkt Top-7-Standorte 1Q2016


Erfreulich schwungvoller Auftakt

Pressemitteilung
Hamburg | 04.04.2016
Der Markt für gewerbliche Immobilien-Transaktionen an den deutschen Top-7-Standorten startete im Vergleich mit der regen Transaktionstätigkeit Ende 2015 sehr solide ins Jahr 2016. Das Transaktionsvolumen (ohne Wohn-Investments) belief sich Berechnungen von German Property Partners (GPP) zufolge am Ende des 1. Quartals auf rund 4,20 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahresquartal ist dies ein Rückgang von 8,3 %. „Verglichen mit den Jahren 2013 und 2014, in denen das Transaktionsvolumen mit rund 3,5 Mrd. Euro deutlich niedriger lag, unterstreicht das Ergebnis die aktuelle Stabilität und Robustheit der deutschen Gewerbe-Immobilienmärkte“, kommentiert GPP-Sprecher Björn Holzwarth.

Investmentmarkt Top-7-Standorte 1Q2016Investmentmarkt Top-7-Standorte 1Q2016
TAV: Hamburg überraschend stark
Das Transaktionsvolumen stieg nicht überall, änderte sich jedoch gegenüber dem Vorjahreszeitraum an allen Standorten signifikant um mehr als 20 %. Lediglich in München war die Änderung geringer.

München vereinigte mit rund 1,27 Mrd. € bei einem Plus von rund 17 % das höchste Transaktions-volumen auf sich. Knapp 30 % entfielen auf die beiden größten bekannten Münchner Transaktionen, bei denen WealthCap als Käufer auftrat.

3 größte bekannte Gewerbe-Transaktionen Top-7-Standorte 1. Quartal 2016

Stadt Projekt/Objekt Käufer Verkäufer KP (Mio. €)
MUN Baywa-Tower WealthCap Baywa/Competo 280
HAM Telekom Campus Amundi TAS KG 120
MUN Kistlerhofstraße 75 WealthCap JP Morgan 100

Mit einem Transaktionsvolumen von rund 900 Mio. € schob sich der im 1. Quartal sehr starke Investmentstandort Hamburg an Berlin mit rund 680 Mio. € vorbei auf Platz 2. Während in Berlin viele Transaktionen bereits 2015 abgeschlossen werden konnten und die Marktaktivitäten dadurch um rund 38 % zurückgingen, legte die Transaktionstätigkeit in der Hansestadt um 20 % zu. Besonders ins Gewicht fiel in Hamburg der Verkauf des Telekom Campus für rund 120 Mio. €, zugleich die bisher zweitgrößte kommunizierte Transaktion an einem der Top-7-Standorte.

In Frankfurt ging das Transaktionsvolumen um 55 % auf rund 495 Mio. € am stärksten zurück. Während im Vorjahresquartal zwei Verkäufe mit dreistelligen Millionenvolumina stattfanden, lag der höchste Verkaufspreis im 1. Quartal 2016 deutlich unter 100 Mio. €.

Mit einem Plus von rund 47 % auf 305 Mio. € näherte sich das Düsseldorfer Transaktionsvolumen wieder dem Quartals-Niveau vor der Erhöhung der Grunderwerbs-Steuer in Nordrhein-Westfalen an. Die zwei bezogen auf das Transaktionsvolumen kleinsten Investment-Standorte Stuttgart (303 Mio. €) und Köln (250 Mio. €) legten am Ende des 1. Quartals mit Steigerungsraten über 60 % das höchste Plus aller Top-7-Standorte vor.

65 % des Transaktionsvolumens an den deutschen Top-7-Standorten (2,73 Mrd. €) investierten Anleger in Büro-Immobilien, 10 % (411 Mio. €) in Hotels. Knapp drei Viertel der Hotel-Verkäufe wurden in Frankfurt und Hamburg getätigt. „Portfolio-Transaktionen spielten im 1. Quartal 2016 so gut wie keine Rolle“, sagt Holzwarth. Auf sie entfiel lediglich ein Anteil von 2 % (86 Mio. €).

Renditen: Anhaltender Sinkflug
Angesichts der anhaltenden Marktparameter – Liquiditätsüberschuss, Angebotsknappheit, Zinstief – hielt der Sinkflug der Spitzenrenditen für Büro-Immobilien an allen Top-7-Standorten an. „In München und Berlin können Investoren mittlerweile nur noch mit Renditen von 3,50 und 3,90 Prozent rechnen. In einem Einzelfall in München akzeptierte ein Käufer sogar weniger als 2,00 Prozent“, berichtet Holzwarth. „Investoren überlegen mittlerweile genau, ob sie dieses Preisniveau mitgehen.“

Die Renditespanne reichte von 4,00 % in Hamburg, 4,25 % in Stuttgart über 4,40 % in Düsseldorf und Köln bis 4,60 % in Frankfurt.

Investoren: Internationale in Berlin und Düsseldorf aktiv
Anders als im Vorjahreszeitraum waren internationale Investoren mit einem Volumen von 1,19 Mrd. € deutlich weniger bei gewerblichen Immobilien-Transaktionen in den Top-7-Städten vertreten. Ihr Anteil sank von rund 42 auf 28 %. Am stärksten engagierten sie sich mit Anteilen am Transaktionsvolumen von 72 und 55 % in Berlin und Düsseldorf. „Nennenswerte Investitionen aus China blieben im ersten Quartal aus“, so Holzwarth.

Ausblick: 2016
„Unsere Markteinschätzung und Prognose zum Jahresende 2015 hat auch weiterhin Bestand“, bekräftigt Holzwarth. „Wir beobachten, dass der Anlagedruck mittlerweile auch bei Managed-to-core- und Value-add-Produkten eingepreist wird. Durch die Senkung der EZB-Leitzinsen auf Null Prozent Mitte März dürften die Renditen noch mehr unter Druck geraten. Das führt mitunter zu überraschend kurzen Haltezeiten. Für Objekte oder deren Anteile, die erst im letzten Jahr „gedreht“ wurden wie zum Beispiel das Trianon in Frankfurt, wird dem Vernehmen nach bereits wieder ein Verkauf in Betracht gezogen.“

Deutsche Top-7-Investmentstandorte 1. Quartal 2016
HAM BER DUS CGN FRA STU MUC
Transaktionsvolumen in Mio. € 900 680 305 250 495 303 1.270
Spitzenrendite Büro in % 4,00 3,90 4,40 4,40 4,60 4,25 3,50
Stärkste Assetklasse Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro
Stärkste Assetklasse in % 66 84 78 76 55 63 68
Britt Finke
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