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Investmentmarkt Top-7-Standorte 4Q2015


Gesunde Rekord-Ergebnisse

Pressemitteilung
Hamburg | 04.01.2016
2015 war nach Berechnungen von German Property Partners (GPP) das seit 2007 transaktionsstärkste Jahr an den deutschen Top-7-Standorten. Das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien-Investments (ohne Wohn-Investments) belief sich am Jahresende 2015 auf 28,03 Mrd. €. „Es gab erneut einen Umsatzsprung, der mit knapp 30 Prozent noch deutlicher ausfiel als zum Jahreswechsel 2013/2014 mit 25 Prozent“, erläutert GPP-Sprecher Björn Holzwarth.

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TAV: Sieben Rekorde
An allen sieben Standorten legte das Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien-Investments nicht nur zu, sondern erreichte auch ein neues Rekord-Niveau seit Beginn der Finanzkrise im Jahr 2007.

„2015 war ganz klar Berlin die deutsche Investmenthauptstadt. Hier wurden gewerbliche Immobilien im Wert von 7,48 Mrd. Euro und mehr als ein Viertel des Gesamtvolumens gehandelt“, so Holzwarth. Das Transaktionsvolumen ist zu einem Großteil auf den Verkauf des „Potsdamer Platz-Portfolios“ im 3. Quartal zurückzuführen, auf den allein rund 1,4 Mrd. € entfielen. Die Transaktion ist der größte bekannte Verkauf eines Gewerbeimmobilien-Portfolios im Jahr 2015.

10 größte bekannte Gewerbe-Transaktionen Top-7-Standorte 2015
Stadt Projekt/Objekt Käufer Verkäufer KP (Mio. €)
BER Potsdamer Platz-Portfolio Brookfield Property Partners Savills Fund Management < 1.400
FAM Trianon NorthStar Realty Finance Madison International Realty 540
FAM Eurotower (95 %-Anteil) IVG RFR Holding 455
CGN LANXESS arena, Stadthaus Köln, Nebengebäude Mirae Asset Global Investments, Junson Capital Esch-Oppenheim-Fonds 440
BER Boulevard Berlin Klépierre Corio 370
BER The Q Tishman Speyer Pontegadea/Banco Santander 335
MUN Siemens Campus Pramerica RE Investors HIH/RFR Holding > 300
HAM Berliner Tor Center Zurich Versicherung Morgan Stanley 269
FAM MainZero NPS Tishman Speyer 250
MUN Elisenhof AXA S.A. Tishman Speyer 227

Mit einem Transaktionsvolumen von 5,45 Mrd. € erwies sich München 2015 als zweitbeliebtester Standort für gewerbliche Immobilien-Investments. Bei fünfzehn Abschlüssen über 100 Mio. €, die mehr als 40 % des Gesamtvolumens ausmachten, stieg das Ergebnis gegenüber 2014 um knapp 10 %.

Das Frankfurter Ergebnis lag mit rund 5,17 Mrd. € nur leicht über dem Niveau des Vorjahres. „Das begrenzte Angebot trieb Investoren 2015 verstärkt in Development-, Value Add- und Opportunistic-Objekte, kurze Vertragslaufzeiten oder Asset Management-Bedarf wurden eher in Kauf genommen“, sagt Holzwarth.

Bei fünf Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich kam Hamburg auf ein Transaktionsvolumen von 3,9 Mrd. €. Gegenüber dem Vorjahr ist dies ein Plus von knapp 7 %. In Düsseldorf wurden gewerbliche Immobilien für rund 2,43 Mrd. € veräußert, was einem überproportional hohen Zuwachs von über einem Viertel entspricht.

Die Veräußerung der „LANXESS arena“ inklusive Stadthaus Köln (Sitz der Stadtverwaltung) und Nebengebäude (Parkhaus und Eishalle der Kölner Haie) in Köln Ende Dezember für rund 440 Mio. € war der bundesweit viertgrößte bekannte Abschluss im Gewerbeimmobilien-Segment des Jahres. „Dabei traten nach dem Verkauf des „MainZero“ an die südkoreanische Pensionskasse NPS erneut asiatische Investoren in einer nennenswerten Größenordnung direkt in Erscheinung“, so Holzwarth weiter. Mit 46 % fiel die Steigerung des Transaktionsvolumens auf 1,9 Mrd. € auch in Köln überdurchschnittlich hoch aus.

Vier Verkäufe im dreistelligen Millionenbereich führten in Stuttgart zu einem Transaktionsvolumen von 1,71 Mrd. € und der zweithöchsten Zuwachsrate unter den Top-7 von 70,5 %.

„Gegenüber 2014 haben das Abschluss-Volumen und die Bedeutung von Portfolio-Deals 2015 deutlich zugenommen. Besonders hoch war der Portfolio-Anteil in Berlin, Hamburg und Düsseldorf. Er lag zwischen über einem Viertel und einem Drittel des Transaktionsvolumens“, führt Holzwarth aus. „Allerdings wurden meist Objekte in B-Lagen und mit Asset Management-Bedarf zu Portfolios zusammengefasst wie beispielsweise das Bridge- oder das Stella-Portfolio.“

Renditen: Anhaltende Renditekompression
Gegenüber 2014 sank die Spitzenrendite für Büro-Objekte zum Jahresende 2015 aufgrund der unveränderten Rahmenbedingungen an allen Top-7-Standorten weiter. Die Rendite-Spanne reichte von nur noch 3,50 % (München) über 3,90 % (Berlin), 4,00 % (Hamburg) und 4,40 % (Köln) bis 4,50 % (Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart). Am stärksten ging sie um 85 Basispunkte in Berlin zurück.

Büro-Gebäude blieben 2015 die von Investoren am meisten nachgefragte Assetklasse. Ihr hoher Anteil am Transaktionsvolumen in Frankfurt (83 %) und München (78 %) ist den drei Top-Verkäufen der Standorte geschuldet, bei denen es sich ausnahmslos um Büro-Objekte handelte. In Düsseldorf (48 %) hingegen entfielen die drei größten Abschlüsse auf die Assetklasse Einzelhandel, was den relativ niedrigen Büro-Anteil erklärt.

Investoren: Safe Haven Deutschland
„Das Interesse internationaler Investoren an deutschen Gewerbe-Immobilien an den deutschen Top-7-Standorten legte 2015 nochmals deutlich um knapp 50 Prozent zu. Internationale investierten hier rund 12,79 Mrd. Euro in gewerbliche Immobilien“, sagt Holzwarth. „Damit stehen sie für rund 45 % des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens und jeweils etwas mehr als die Hälfte der jeweiligen Transaktionsvolumina in Hamburg, Köln und Frankfurt.“ Ebenso wie am Jahresende 2014 waren auch 2015 Offene Fonds/Spezialfonds die aktivsten Käufer und Verkäufer auf den Top-7-Immobilienmärkten.

Ausblick: 2016
Holzwarth: „Liquiditätsüberschuss, Nachfrageüberhang, Produktmangel und Renditetiefs werden den Markt für gewerbliche Immobilien-Investments an den deutschen Top-7-Standorten voraussichtlich auch in den kommenden Monaten bestimmen. Die Leitzinserhöhung der US-Notenbank könnte den bisherigen Verfall der Spitzenrenditen für Büro-Objekte bremsen, die Unsicherheit aufgrund der weiteren Wirtschaftsentwicklung in China zu einer noch größeren Nachfrage durch Internationale und Institutionelle führen. Angesichts dieser Faktoren erscheint uns für 2016 ein Transaktionsvolumen von rund 24 Mrd. Euro als realistisch.“

Deutsche Top-7-Investmentstandorte 1.-4. Quartal 2015
HAM BER DUS CGN FRA STU MUC
Transaktionsvolumen in Mrd. € 3,90 7,48 2,43 1,90 5,17 1,71 5,45
Spitzenrendite Büro in % 4,00 3,90 4,50 4,40 4,50 4,50 3,50
Stärkste Assetklasse Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro
Stärkste Assetklasse in % 67 61 48 38 83 62 78

Quelle: GPP-Partnerunternehmen, Colliers International Deutschland (Frankfurt)

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