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Neubau-ETW HH 2015: Preisstagnation


bei geringerem Angebot

Pressemitteilung
Hamburg | 25.02.2016
Die Preisentwicklung für Hamburger Neubau-Eigentumswohnungen fiel 2015 nach dem Preissprung im Jahr 2014 deutlich verhaltener aus. Bezogen auf Gesamt-Hamburg sank der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Analyse von Grossmann & Berger zufolge um 3,3 % auf 4.640 €/m² Wfl., stieg innerhalb von fünf Jahren aber um 11,5 %. In den Top-16-Stadtteilen* fiel die Preisentwicklung im Vorjahresvergleich mit einem Rückgang um 4,7 % auf 5.620 €/m² Wfl. und einem Plus von rund 21,1 % in den letzten fünf Jahren deutlicher aus. Ein signifikantes Preisplus verzeichnete Grossmann & Berger hingegen in den elf als Hidden Stars** bezeichneten Stadtteilen. Dies sind dezentralere Stadtteile mit einem nennenswerten Angebot an Neubau-Eigentumswohnungen. Hier kletterte der durchschnittliche Quadratmeterpreis innerhalb eines Jahres um 11,5 % auf 4.080 €/m² Wfl. Mit einem Plus von rund 27,9 % fiel die Preissteigerung innerhalb der letzten fünf Jahre hier auch besonders deutlich aus. „Das Preisminus für Gesamt-Hamburg und die Top-16-Stadtteile im Vorjahresvergleich ist rein statistisch“, erläutert Frank Stolz, Bereichsleiter Neubau bei Grossmann & Berger. „Nirgendwo in Hamburg sind die Preise für Neubau-Eigentumswohnungen wirklich zurückgegangen. Das Angebot hat sich stärker in Stadtteile und Lagen mit einem niedrigeren Preisniveau verlagert.“

Neubau-ETW HH 2015: PreisstagnationNeubau-ETW HH 2015: Preisstagnation
Das zweite Jahr in Folge weniger Angebot
In Gesamt-Hamburg registrierte Grossmann & Berger 2015 1.588 Neubau-Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 151.722 m² in 79 Projekten, die in den Verkauf starteten. Das sind rund 3,5 % weniger Einheiten und rund 2,5 % weniger Wohnfläche als 2014. Rund 38 % bzw. 599 Einheiten und 63.453 m² Wohnfläche in 29 Projekten entfielen auf die Top-16-Stadtteile. Damit nahmen die Zahl der Einheiten 2015 um 18,5 % und die Fläche um 9,3 % gegenüber 2014 ab. „Überhaupt kein neues Angebot gab es 2015 in der HafenCity, Hohenfelde, St. Pauli, Sternschanze und Winterhude“, sagt Stolz. Angebotsschwerpunkt mit 248 Einheiten und einem Anteil von rund 41 % war Altona-Altstadt/Altona-Nord bedingt durch mehrere Verkaufsstarts in „Mitte Altona“. In den Hidden Stars starteten 246 Neubau-Eigentumswohnungen mit einer Wohnfläche von 23.166 m² in 17 Projekten in die Vermarktungsphase. Im Vergleich zu 2014 waren das rund 23 % weniger Neubau-Einheiten und 27 % weniger Wohnfläche.

Top-16-Durchschnittswohnung deutlich größer
Mit 96 m² Wfl. und dem dritten Jahr in Folge 3,1 Zimmern blieben die Parameter der durchschnittlichen Neubau-Eigentumswohnung in Gesamt-Hamburg 2015 weitestgehend konstant. Die durchschnittliche Neubau-Einheit in den Top-16-Staddteilen umfasste 2015 bei 106 m² Wfl. 11 m² mehr als 2014. Nachdem die durchschnittliche Zimmeranzahl pro Wohneinheit in den Top-16 seit 2012 kontinuierlich von 3,4 gesunken war, stieg sie 2015 um 0,2 auf 3,2 Zimmer. In den Hidden Stars war die durchschnittliche Neubau-Eigentumswohnung bei 94 m² Wfl. 5 m² kleiner als im Vorjahr. Auch die durchschnittliche Zimmeranzahl sank um 0,3 auf 3,1. „Die Durchschnittspreise pro Neubau-Wohnung unterscheiden sich deutlich. In den Top-16-Stadtteilen zahlen Käufer im Schnitt 626.900 € für eine neue Eigentumswohnung, während hierfür in Gesamt-Hamburg 465.470 € und in den Hidden Stars „nur“ 385.700 € anfallen“, sagt Stolz.

Renaissance der Vier-Zimmer-Wohnung
Die Verteilung der Wohneinheiten nach Zimmerzahl in Gesamt-Hamburg blieb 2015 weitestgehend konstant. Ebenso wie in den Vorjahren entfiel mit rund 37 % der Großteil des Angebots auf das Segment der Drei-Zimmer-Wohnungen, sank aber zum ersten Mal seit 2010 auf unter 40 %. Stattdessen nahm die Zahl der Vier-Zimmer-Wohnungen (auf rund 29 %) und Zwei-Zimmer-Wohnungen (auf rund 25 %) jeweils im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu. „Die Nachfrage nach Vier-Zimmer-Wohnungen ist deutlich gestiegen, was uns zunächst überrascht hat“, sagt Stolz. „Allerdings sind Vier-Zimmer-Wohnungen heute 20 m² kleiner als vor zehn Jahren. Dank der historisch niedrigen Zinsen sind sie trotz des Preisanstiegs bezahlbar.“ Der Anteil an Ein-Zimmer-Wohnungen war mit 1,7 % (27 insgesamt) unverändert. 63 % der Ein-Zimmer-Wohnungen entfielen auf die Top-16-Stadtteile.

Höchster Durchschnittsquadratmeterpreis in Rotherbaum
Mit dem höchsten Durchschnittsquadratmeterpreis aller Top-16-Stadtteile in Höhe von 11.670 €/m² Wfl. schob sich Rotherbaum 2015 an den Preisspitzenreitern HafenCity und Harvestehude aus dem Jahr 2014 vorbei. „In Rotherbaum gab es genau ein neues Projekt. Es war das einzige registrierte Vorhaben, bei dem selbst der niedrigste Quadratmeterpreis fünfstellig war“, erläutert Stolz. Die nächsthöheren Durchschnittspreise wiesen die HafenCity (9.500 €/m² Wfl. aus 2014 aufgrund mangelnden Angebots in 2015) und St. Georg (8.590 €/m² Wfl.) auf. „Auch bei Projekten in sehr guten Lagen ohne Alster- oder Elbblick wie zum Beispiel Eppendorf haben die Preise kräftig angezogen. Nach einer Angebotslücke 2014 sprang der Durchschnittspreis hier im letzten Jahr gleich um 51 Prozent auf 7.080 €/m² Wohnfläche“, so Stolz weiter. Der niedrigste Durchschnittspreis in den Top-16-Stadtteilen wurde mit 4.210 €/m² Wfl. in Eilbek/Hohenfelde verzeichnet. Die günstigste in Gesamt-Hamburg neu am Markt angebotene Neubau-Eigentumswohnung im Jahr 2015 befand sich in Bergedorf und kostete 163.000 € bei einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.630 €/m² Wfl. Die teuerste Neubau-Einheit wurde zu einem Preis von deutlich über 25.000 €/m² Wfl. in der HafenCity registriert.

Keine Experimente bei dezentralen Projekten
„Bauträger in Hamburg dürfen ruhig mutiger sein“, sagt Stolz. „Dank verbesserter Schallschutz-, Belüftungs- und Beleuchtungsmaßnahmen finden auch Wohnungen an Hauptstraßen oder mit nach Nord-Osten ausgerichteten Grundrissen ihre Käufer. Die klassischen Ansprüche an das Wohnen verändern sich.“ Je besser die Lage eines Projektes ist, desto mehr Abstriche akzeptieren Käufer bei anderen Parametern, je dezentraler ein Projekt liegt, auf desto weniger Experimente lassen sich Interessenten ein. „Deutlich verändert hat sich das Mobilitätsverhalten. Je zentraler ein Projekt liegt, desto geringer ist die Nachfrage nach Stellplätzen“, sagt Stolz. „Bauen ist komplizierter, teurer und im Hinblick auf die Dauer von Genehmigungsverfahren eine echte Herausforderung geworden. Es mangelt an Grundstücken. Mittlerweile haben sich einige Bauträger auf kleine Bauvorhaben mit maximal zehn Einheiten spezialisiert und machen damit den Käufern von klassischen Einfamilienhäusern Konkurrenz.“ Dennoch nahm auch die Zahl von Projekten dieses Umfangs 2015 gegenüber den Vorjahren deutlich ab. Angesichts der voraussichtlich weitestgehend unveränderten Marktparameter – Wirtschaftsstärke, Zuzug, Zinsniveau – erwartet Stolz für das Jahr 2016 eine anhaltend hohe Nachfrage und weiter steigende Preise. „Allerdings bestimmen die Anzahl der Einheiten und ihre Lage, wie hoch dieser Anstieg ausfällt.“ 6.910 Zeichen ohne Haupt-Überschriften

* Zu den Top-16 im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden 21 zu 16 Wohnlagen zusammengefassten Stadtteile mit dem höchsten Neubauaufkommen: Alsterdorf, Altona-Altstadt/Altona-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek/Hohenfelde, Eimsbüttel/Hoheluft-West, Eppendorf/Hoheluft-Ost, HafenCity, Harvestehude, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli/Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.

** Zu den Hidden Stars im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger die folgenden elf Stadtteile: Bramfeld, Eidelstedt, Fuhlsbüttel, Hummelsbüttel, Langenhorn, Ohlsdorf, Rahlstedt, Rissen, Schnelsen, Stellingen, Sülldorf.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Die anhängenden Grafiken und Visus sind zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).

Bildunterschrift
Aktuelle Neubau-Projekte im Top-16-Stadtteil Rotherbaum (Medio, Mittelweg 164) und im Hidden-Star-Stadtteil Rissen (Rissenpark, Rissener Landstraße 195) von Grossmann & Berger.
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
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20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
Fax:+49 (0)40 / 350 80 2 - 36
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