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Zinshaus Hamburg 2014/2015


2014 erstmals kein flächendeckendes Preisplus

Pressemitteilung
Hamburg | 10.09.2015
2014 wurden auf dem Hamburger Zinshaus-Markt deutlich mehr Transaktionen in den günstigeren Stadtteilen registriert als im Vorjahr. 2013 waren besonders viele vermietete Mehrfamilienhäuser in den bevorzugten Lagen veräußert worden. Als Folge dieser Verschiebung sanken der durchschnittliche Objektpreis 2014 auf 2,18 Mio. € (2013: 2,89 Mio. €) und der durchschnittliche Quadratmeter-Kaufpreis auf 2.101 €/m² Wohnfläche (2013: 2.256 €/m² Wfl.).
 
Differenziertere Preisentwicklung
„Zum ersten Mal seit vielen Jahren gab es 2014 keine flächendeckenden Zuwächse bei den durchschnittlichen Quadratmeterpreisen. Stattdessen legten die Preise in den schwächeren Lagen um rund 15 % zu, in den besseren Lagen waren sie eher rückläufig“, konstatiert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „2015 legten die erzielbaren Ertragsfaktoren bisher in nahezu allen Lagen leicht zu, die maximal erzielbaren Kaufpreise insbesondere in den mittleren und mäßigen Lagen.“ Zu diesem Ergebnis kommt der Immobiliendienstleister in seinem aktuellen Marktbericht für Zinshäuser in Hamburg, der auf eigenen sowie Daten des Gutachterausschusses für Grundstückwerte Hamburg basiert.
 
2014 mehr Transaktionen im Süden und Norden
In den Teilmärkten „Süd“ und „Nord“ (+23 bzw. +10 %) stiegen die Verkäufe von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen 2014 gegenüber 2013 am deutlichsten, in „West und Elbvororte“ sowie „Zentral und Alster“ (-38 bzw. -25 %) gingen sie am signifikantesten zurück. Dennoch blieb „Zentral und Alster“ 2014 mit 123 Verkäufen der Teilmarkt mit den meisten Verkäufen.
 
Erste Anzeichen für Trendwende
„Die differenzierte Preisentwicklung ist allerdings ein Indiz dafür, dass die Preise auf dem Hamburger Zinshaus-Markt an ihre Grenzen stoßen. In diese Richtung deutet auch die Verlagerung der Verkäufe in die Peripherie“, sagt Rehberg. „Die veränderten Marktbedingungen beeinträchtigen zunehmend das Investitionsklima. Die Gewinnmöglichkeiten haben sich mit Einführung der „Mietpreisbremse“ verringert, die Belastungen sind mit dem „Bestellerprinzip“ gestiegen.“ Weitere Gestaltungs-Spielräume könnten Hamburger Zinshaus-Käufer und -Eigentümer verlieren, sollten die derzeit in Prüfung befindlichen Gebiete unter soziale Erhaltungsverordnungen fallen.
 
Ausblick 2015
Dennoch dürfte die Nachfrage nach vermieteten Hamburger Mehrfamilienhäusern auch im weiteren Jahresverlauf 2015 und 2016 hoch bleiben. Einer der Gründe hierfür sind die weiterhin fehlenden alternativen Anlagemöglichkeiten. „Trotz weiter sinkender Renditen weisen Wohninvestments in Hamburg noch immer eine höhere Verzinsung auf als die gängigen Produkte am Kapitalmarkt – am Zinshaus kommen klug kalkulierende Investoren im Moment eigentlich nicht vorbei“, sagt Rehberg. Künftig ist mit stagnierenden Preisen und Mieten sowie mit einem geringeren Transaktionsvolumen auf dem Hamburger Zinshaus-Markt zu rechnen. „Zudem plant der Gesetzgeber weitere Anpassungen des Mietrechts wie zum Beispiel die Absenkung der Modernisierungsumlage oder neue Regeln für Mietspiegel.“
 
Zinshausmarkt Hamburg 2014 in Zahlen
  2014 2013 Veränderung (%) Tendenz
Transaktionen 367 411 -11 sinkend
TAV (Mio. €) 800 1.188 -33 sinkend
Durchschnittspreis pro Objekt (Mio. €) 2,18 2,89 -25 sinkend
Durchschnittspreis pro Quadratmeter (€/m² Wfl.) 2.101 2.256 -6,9 stabil
Durchschnittlicher Ertragsfaktor 19,4 18,7 +3,7 steigend

Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hamburg
 
Bildunterschrift: Ein von Grossmann & Berger vermitteltes vermietetes Mehrfamilienhaus im Hamburger Stadtteil Eppendorf.
 
Der vollständige Marktbericht, die Grafik und das Foto im Anhang sind zur Verwendung freigegeben (Quelle: Grossmann & Berger).
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
Fax:+49 (0)40 / 350 80 2 - 36
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