Wissenswertes – Was ist bei der Immobilien-Bewertung zu beachten?

Wir beantworten Ihre Fragen


  1. Wie funktioniert die Kaufpreis-Festlegung einer Immobilie?
    1. Häufige Fehler bei der Kaufpreis-Bestimmung

    2. So wirkt sich ein falscher Kaufpreis auf den Verkauf aus

    3. Objektive Bewertung vom Fachmann

    4. Diese Faktoren bestimmen den Preis der Immobilie

       

  2. 2. Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten?
    1. Planen Sie den gesamten Verkaufsprozess

    2. Objektunterlagen rechtzeitig aufbereiten

    3. Legen Sie eine Zielgruppe fest

    4. Verkaufsexposés für potenzielle Käufer erstellen

    5. Das sollten Sie bei Besichtigungsterminen beachten

 
 

1. Wie funktioniert die Kaufpreis-Festlegung einer Immobilie?

a. Häufige Fehler bei der Kaufpreis-Bestimmung

Wer seine Immobilie verkaufen möchte, muss im ersten Schritt den Wert für die Immobilie ermitteln. Und genau an dieser Stelle entsteht gern der größte Fehler. Die Preisvorstellungen vieler privater Verkäufer sind häufig nicht marktkonform. Sie möchten zum Beispiel das Maximum aus ihrem Objekt herausholen und bieten daher die Immobilie überteuert an. Das liegt neben dem Wunsch nach einem „angemessenen“ Preis für die eigenen vier Wände auch an der Schwierigkeit als Laie eine Immobilie objektiv zu bewerten. Zusätzlich spielen bei der Preisfindung auch Emotionen eine große Rolle und der eigene, ideelle Wert der Immobilie wird mit einkalkuliert. Nicht selten wird der Immobilienwert aber auch zu niedrig eingeschätzt, da man die Wertsteigerungen in einer Region meist nicht richtig beurteilt.

b. So wirkt sich ein falscher Kaufpreis auf den Verkauf aus

Ein selbst ermittelter Kaufpreis ist in aller Regel zu hoch angesetzt. Die Folge ist, dass die Immobilie mit den überhöhten Preisvorstellungen lange durch lokale Zeitungen oder Online-Portale „geistert“. Interessenten wenden sich ab, denn „Ladenhüter“ sind nicht gern gesehen. Nach und nach wird der Preis nach unten korrigiert. Die Verhandlungsposition sinkt und meist wird die Immobilie am Ende zu einem enttäuschenden Preis verkauft oder muss sogar wieder vom Markt genommen werden.
Seltener ist der selbst festgelegte Verkaufspreis zu niedrig angesetzt. Zwar steigt so die Wahrscheinlichkeit eines schnellen Verkaufs, doch ist dieser vermeintlich schnelle Erfolg teuer bezahlt, da der Verkäufer die Immobilie unter Wert verkauft und somit teils viel Geld verschenkt, dass er beispielsweise für eine neu geplante Immobilie hätte nutzen können.
 

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c. Objektive Bewertung vom Fachmann

Eine Immobilie ist meistens sehr individuell, vor allem Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften lassen sich für gewöhnlich nur schwer vergleichen. Lage, Bauart, Ausstattung sowie Energieeffizienz führen zu völlig anderen Preisen, obwohl zwei Objekte für den Laien zunächst sehr ähnlich erscheinen. Doch auch bei Eigentumswohnungen lauern viele Stolperfallen, denn auch ein besonderer Ausblick, ein Fahrstuhl im Haus oder die Anzahl der Zimmer pro Fläche kann den Preis der Immobilie stark verändern. So sind Abweichungen von bis zu 50% bei scheinbar gleichen Immobilien möglich. Dabei entscheidet vor allem eine marktgerechte Bewertung der Immobilie über einen zeitnahen Verkaufserfolg.
Wer mit der objektiven Ermittlung des Verkaufspreises Schwierigkeiten hat oder sich unsicher ist, sollte die Hilfe eines Sachverständigen in Anspruch nehmen und sich ein Verkehrswertgutachten erstellen oder eine Verkaufswertermittlung durchführen lassen. Ein Immobiliensachverständiger bringt den Markt und die Immobilie, oder anders formuliert, Anspruch und Wunschvorstellung von Käufer und Verkäufer in einen perfekten Einklang. Denn eine professionelle Bewertung ist viel mehr als die Auswertung einer Software oder der Vergleich mit ähnlichen Immobilien. Grossmann & Berger bringt viel Erfahrung und Know-how bei der Bewertung mit, schließlich vermitteln die Immobilienmakler jährlich rund 1.000 selbst bewertete Immobilien. Diese Expertise und der hohe eigene Datenbestand wirken sich auf die Güte der Kaufpreisermittlung aus. 
 

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d. Diese Faktoren bestimmen den Preis der Immobilie

Diese Punkte bestimmen üblicherweise den Verkaufspreis:

  • Lage der Immobilie
  • Grundriss und Raumaufteilung
  • Haustyp
  • Bauqualität
  • Ausstattung
  • Energieeffizienz
 

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2. Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten? 

a. Planen Sie den gesamten Verkaufsprozess

Die rechtzeitige und gewissenhafte Planung eines Immobilien-Verkaufs ist angeraten. Oft wird die Verkaufsdauer unterschätzt, in Einzelfällen aber auch überschätzt. Als Richtwert kann eine durchschnittliche Verkaufsdauer zwischen 3 und 6 Monaten angenommen werden.
Darauf sollten Sie achten:

  • Setzen Sie sich nicht selbst unter Druck, indem Sie bereits einen Umzugstermin in ein neues Objekt festsetzen, denn mit Termindruck wird Ihre Verhandlungsposition schlechter
  • Fangen Sie nicht zu spät an, ein neues Objekt zu suchen. Besonders in Ballungszentren wie Hamburg kann auch das zum Problem werden (egal ob Miete oder Kauf)
 

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b. Objektunterlagen rechtzeitig aufbereiten

Kaufinteressenten wollen meist umfassende Unterlagen, wenn sie sich näher mit der Immobilie beschäftigen. Auch die finanzierende Bank benötigt für die Finanzierungszusage umfangreiche Dokumente. Daher sollten Sie rechtzeitig damit beginnen, die Objektunterlagen zusammenzutragen. Je besser die Unterlagen aufbereitet sind, desto schneller kann eine Kaufentscheidung erfolgen.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten:
  • Grundrisse, ggf. Schnitte des Hauses
  • Baubeschreibung des Objektes
  • Energieausweis
  • ggf. Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen
  • Wohn- und Nutzflächenaufstellung
  • Berechnung BRI (Bruttorauminhalt) -wird von vielen Banken verlangt
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Flurkarte
  • Nebenkostenaufstellung
  • Feuerversicherungsschein (gebundene Gebäudeversicherung)
  • ggf. Mietvertrag + Schreiben der letzten Mieterhöhung
  • zusätzlich bei Wohnungseigentum
    • Teilungserklärung
    • aktueller Wirtschaftsplan + letzte Wohngeldabrechnung
    • Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. die letzten drei)
 

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c. Legen Sie eine Zielgruppe fest

Die Ansprache der richtigen Zielgruppe ist ein entscheidender Verkaufsfaktor. Doch die zielgruppenorientierte Vermarktung erfordert detaillierte Markt- und Vermarktungskenntnisse – hier haben private Verkäufer einen realen Nachteil gegenüber einem erfahrenen Makler.
Relevante Kriterien für die Zielgruppe:

  • Kaufpreis des Objektes: Bonität der Zielgruppe beachten
  • Alter und Struktur der Zielgruppe: z.B. Immobilie für Familien
  • Lage und Einzugsgebiet der Immobilie und der Zielgruppe
 

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d. Verkaufsexposés für potenzielle Käufer erstellen

Das Verkaufsexposé ist die Visitenkarte, die Sie beim Interessenten hinterlassen. Regen Sie damit seine Fantasie an und machen Sie die Immobilie für ihn interessant.
So verfassen Sie ein Exposé:

  • Legen Sie die Inhalte und Highlights fest
  • Schreiben Sie nicht zu ausführlich, aber auch nicht nur stichpunktartig
  • Kurze Lagebeschreibung, Objektbeschreibung und eine Ausstattungsbeschreibung sollten enthalten sein
  • Versuchen Sie keine eigenen Wertungen abzugeben, wecken Sie keine falschen Hoffnungen
  • Grundrisse und umfangreiches Fotomaterial sind unabdingbar
 

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e. Das sollten Sie bei Besichtigungsterminen beachten

Früher oder später wird ein Interessent wegen eines Besichtigungstermins fragen. Schon vorher sollten Verkäufer eventuelle Schäden an ihrer Immobilie beheben lassen und sich darum kümmern, dass das Objekt einen guten ersten Eindruck hinterlässt. Aufräumen und Putzen ist sicherlich selbstverständlich, aber bei einem Eigenheim sollten auch zum Beispiel Garten und Außenanlagen einen positiven Eindruck machen. Grundsätzlich verkauft sich eine eingerichtete Immobilie besser, da sie viel wohnlicher wirkt und sich die Interessenten die Räume auch besser vorstellen können. Wer bei einem Besichtigungstermin nicht alleine sein möchte, sollte Freunde, Bekannte oder Nachbarn dazu bitten.
Ebenso hilfreich ist es, dass Sie sich auf relevante Fragen und Details vorbereiten. Sie sollten die Antworten auf die zentralen Punkte wissen oder parat haben. Die wichtigsten Fakten zu ihrer Immobilie:

  • Nach welcher Himmelsrichtung liegt das Haus?
  • Wie ist die Immobilie gedämmt?
  • Welche Heizung ist eingebaut?
  • Verbleibt die Küche in der Immobilie?
  • Wann und welche Modernisierung wurde durchgeführt?
  • Ist Internet-, Kabel- oder Satellitenanschluss vorhanden?
  • Was gibt es in der Nähe?
    • Einkaufsmöglichkeiten
    • Öffentliche Verkehrsmittel
    • Kindergarten und Schulen
 
Kurze Checkliste für Besichtigungen:

  • Lassen Sie Schäden vorher reparieren
  • Sorgen Sie für Ordnung in allen Räumen
  • Öffnen Sie alle Vorhänge
  • Sorgen Sie für gutes Licht
  • Bereiten Sie sich auf mögliche Fragen vor
  • Bitten Sie jemanden zu dem Termin hinzu
Gern unterstützen die Immobilien-Profis von Grossmann & Berger Sie bei dem Verkauf der Immobilie und übernehmen die vorher beschriebenen Aufgaben. Auch die Kaufpreisverhandlung mit dem Interessenten, die Begleitung der Finanzierung und damit Sicherstellung der Bonität, die Hilfe bei der Erstellung des Kaufvertrages und die Begleitung zum Notar- und Übergabetermin sind Dienstleistungen, welche unsere Makler für Sie erfüllen. Besuchen Sie gern einen Shop in Ihrer Region und führen ein unverbindliches Beratungsgespräch zu einem Immobilienverkauf.
Wir freuen uns auf Sie.


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