Wissenswertes – Widerrufsrecht beim Maklervertrag

Wir beantworten Ihre Fragen


  1. Die Rechtslage beim Widerruf von Maklerverträgen
    1. EU-Widerrufsrecht: Neue Rechtslage seit 2014

    2. Allgemeines Widerrufsrecht und der Einfluss auf Maklerverträge

  2. Konkret: Was besagt das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen?
    1. Widerrufsbelehrung durch den Makler

    2. Maklerverträge: Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft

    3. Tätigkeit vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist

    4. Maklerkosten: Provision und Wertersatz

    5. Beratung durch Grossmann & Berger



1. Die Rechtslage beim Widerruf von Maklerverträgen

a. EU-Widerrufsrecht: Neue Rechtslage seit 2014

Können Maklerverträge widerrufen werden? Die Rechtslage war in dieser Frage lange Zeit umstritten. Es gab Gerichte, die Widerrufen zustimmten und Gerichte, die solche abgelehnt haben. Am 13. Juni 2014 trat dann das EU-Widerrufsrecht für Verbraucher in Kraft. Es bezieht sich im Wesentlichen auf Fernabsatzverträge – dabei handelt es sich um Verträge, die z.B. durch Telefonate, E-Mails oder per Brief angebahnt werden. Diese Verträge können nun innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.
 
Da Maklerverträge unter die Kategorie „Fernabsatzverträge“ fallen, ist seit dem 13. Juni 2014 auch der Widerruf von Maklerverträgen möglich. Für einen kurzen Überblick schauen Sie sich unser Erklär-Video zum neuen Widerrufsrecht an.

 

b. Allgemeines Widerrufsrecht und der Einfluss auf Maklerverträge

Verträge können rechtlich gesehen auf vielerlei Arten zustande kommen. Voraussetzung ist immer eine Willenserklärung von Interessent und Verkäufer. Häufig kann der Kunde einen Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen. Allerdings gibt es kein allgemeines Widerrufsrecht – die Rückgabe von Waren in Verkaufsläden etwa ist ein freiwilliges Rückgabe- oder Umtauschrecht und nur der Kulanz des Verkäufers zu verdanken.
 
Ein Fernabsatzvertrag besteht dagegen, wenn der Vertrag nicht im persönlichen Kontakt, sondern über Fernabsatzmittel wie das Internet, Telefon, Fax oder Brief abgeschlossen wurde. Auch Maklerverträge fallen unter diese Rechtslage. Bis 2014 etwa konnte ein Maklervertrag auf folgende Art und Weise zustande kommen:
 
  1. Ein Interessent entdeckt ein Online-Inserat einer Immobilie
  2. Er fordert daraufhin zusätzliche Informationen beim Makler an
  3. Durch diese Bitte hat er bereits das Angebot des Nachweises bzw. der Vermittlung angenommen
  4. Der Maklervertrag ist automatisch entstanden 
Mit der neuen Rechtslage seit dem 13. Juni 2014 ist so etwas nicht mehr möglich. Der Prozess des Entstehens und Widerrufens von Maklerverträgen ist deutlich transparenter geworden. Entstehen kann der Vertrag nur noch nach einer Widerrufsbelehrung durch den Makler.
 

2. Konkret: Was besagt das Widerrufsrechts bei Maklerverträgen?

a. Widerrufsbelehrung durch den Makler

Bevor ein (Makler-)vertrag widerrufen werden kann, muss erst einmal der Zeitpunkt geklärt werden, an dem er entsteht. Der Makler muss dem Interessenten vor Vertragsabschluss eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung zukommen lassen. Darin weist er den Verbraucher darauf hin, dass er das Recht hat, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen den Maklervertrag zu kündigen.
Wichtig ist, dass die Widerrufsbelehrung schriftlich erfolgen muss. Versäumt der Makler diese Belehrung, erlischt das Widerrufsrecht erst 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Solange kann der Vertrag vom Verbraucher noch widerrufen werden.
 
Die Widerrufsfrist gilt ab dem Tag des Vertragsabschlusses – aber eben nicht vor Erhalt der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger, also z.B. per E-Mail oder per Post. Die Erklärung auf einer Webseite des Unternehmens reicht in der Regel nicht aus, da der dauerhafte Zugriff während der Widerrufsfrist hier nicht gewährleistet ist.
 

b. Maklerverträge: Fernabsatzvertrag oder Haustürgeschäft

Wird ein Maklervertrag über ein Kommunikationsmittel wie E-Mail, Telefon, Brief oder SMS abgeschlossen, handelt es sich um einen Fernabsatzvertrag. Wenn allerdings im ersten Kontakt nur ein persönliches Treffen abgemacht wird und der Maklervertrag später in den Geschäftsräumen des Maklers zustande kommt, liegt kein Fernabsatzvertrag vor. Dementsprechend gibt es in diesem Fall kein Recht auf Widerruf.
 
Anders verhält es sich bei Maklerverträgen, die als „Haustürgeschäft“ abgeschlossen werden. Alle geschlossenen Verträge außerhalb von Geschäftsräumen sind belehrungspflichtig. Das gilt etwa für Verträge, die bei einer Wohnungsbesichtigung unterschrieben werden. In diesem Fall gilt daher auch das Widerrufsrecht von Maklerverträgen.
 

c. Tätigkeit vor Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist

Sowohl für den Makler als auch für den Wohnungssuchenden ist das Einhalten der 14-tägigen Widerrufsfrist in der Praxis nicht praktikabel. Der Makler möchte so schnell wie möglich mit seiner Tätigkeit für den Kunden beginnen. Und der Interessent möchte vermeiden, dass innerhalb der Widerrufsfrist andere Wohnungssuchende ihm bei der Immobilie zuvorkommen.
 
Wenn der Interessent wünscht, dass der Makler vor Ablauf der Frist für ihn tätig wird, muss er ihm dies explizit schriftlich mitteilen. In diesem Moment erlischt dann das Widerrufsrecht für den Wohnungssuchenden.
 

d. Maklerkosten: Provision und Wertersatz

Innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss können Kunden den Maklervertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Der Widerruf muss ebenfalls schriftlich erfolgen und gilt ab dem Vertragsabschluss.
 
Ist der Widerruf fristgemäß erfolgt, muss der Makler alle bereits getätigten Zahlungen an den Kunden zurückzahlen. Kosten entstehen üblicherweise zu Beginn sowieso noch nicht, da der Makler auf Erfolgsbasis arbeitet. Der Anspruch auf Provision entsteht erst nach Erfolg, also mit dem Verkauf einer Immobilie.
 
Kommt es trotz genutztem Widerrufsrecht später zu einem Kaufvertrag, schuldet der Interessent dem Makler keine Provision. Trotzdem kann es nun zu einem Wertersatz für die erbrachten Maklerdienste kommen. Beide Seiten müssen also die empfangenen Leistungen „erstatten“: Der Makler muss die erhaltene Provision zurückzahlen, kann aber einen Wertersatz verlangen, der z.B. der Höhe der Provision entspricht.
 

e. Beratung durch Grossmann & Berger

In der Praxis sind viele Fragen noch nicht hinreichend geklärt. Aussagekräftige Gerichtsentscheidungen zu Einzelfällen werden erst im Laufe der Jahre gefällt werden. Bei Rückfragen oder Unsicherheiten wenden Sie sich deshalb bitte an die erfahrenen Immobilienberater von Grossmann & Berger über unsere Kontaktanfrage
 
Selbstverständlich möchten wir Sie bestmöglich über Ihr Widerrufsrecht informieren und bemühen uns, Ihnen die Neuerungen so komfortabel und transparent wie möglich zu kommunizieren. Sie können sich hier bereits ein Muster der Widerrufsbelehrung  herunterladen. 
 

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