Gutachten

Ein Sachverständiger besitzt überdurchschnittliches Wissen und Erfahrung auf einem bestimmten Fachgebiet. Beim Immobiliensachverständigen sind dies Immobilien und die Erstellung von Verkehrswertgutachten. Ein Sachverständiger wird zum Beispiel dann in den Verhandlungsverlauf einbezogen, wenn das Gericht über kein eigenes ausreichendes Fachwissen für den vorliegenden Sachverhalt verfügt und so für den weiteren Verlauf eines Verfahrens wichtige Sachfragen klären lassen möchte. 

Die Hauptaufgabe eines Sachverständigen ist es, qualifizierte Gutachten auf dem Gebiet zu erstellen, auf dem er über das nötige Fachwissen verfügt. Immobiliensachverständige bzw. Immobiliengutachter werden meist beauftragt, den Wert von Immobilien und Grundstücken zu ermitteln. Sie erstellen dazu ein detailliertes Gutachten, in der Regel ein professionelles Verkehrswertgutachten, unter der Berücksichtigung aktueller Marktdaten. Wenn noch kein vollwertiges Verkehrswertgutachten benötigt wird, kann auch ein Kurzgutachten für eine erste Indikation des Immobilienwertes erstellt werden. Neben Gerichten und Behörden können auch Unternehmen oder Privatpersonen einen Sachverständigen beauftragen, etwa um Streitfragen klären zu lassen, sich eine Übersicht über das Immobilienvermögen zu verschaffen oder vor einem Verkauf.

Die Begriffe Sachverständiger und Gutachter werden in der Alltagssprache meist synonym gebraucht. Makler, Sachverständiger oder Immobiliengutachter sind in Deutschland keine geschützten Begriffe. Prinzipiell kann sich also jeder als Immobiliengutachter bezeichnen und eine solche Dienstleistung anbieten.

Einen guten Sachverständigen oder Immobiliengutachter erkennen Sie an dessen Aus- und Fortbildung sowie Praxiserfahrung, an der Vereidigung oder Zertifizierung des Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine bei der DAkkS akkreditierte Zertifizierungsstelle.

„Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger“ darf sich nur nennen, wer seine Sachkunde vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) nachgewiesen hat, die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist befristet. Für den zertifizierten Sachverständigen wird ebenfalls nach fünf Jahren eine Rezertifizierung fällig. Die ständige Weiterbildung gehört zu den Pflichten eines zertifizierten Sachverständigen und muss laufend nachgewiesen werden.

Anders als ein Makler betreibt der Immobiliensachverständige also bei jeder Immobilie eine tiefgehende Recherche. Das erstellte Gutachten ist objektiv, detailliert und nachvollziehbar für alle, die sich später damit befassen.

Ein erfahrener Makler hat meist ein gutes Gespür für den Wert einer Immobilie. Es besteht aber ein Unterschied zwischen der unverbindlichen Marktpreiseinschätzung eines Maklers und dem Gutachten eines Sachverständigen. Der Sachverständige muss jederzeit objektiv handeln und für das Gutachten alle Fakten persönlich nachvollziehen und belegen können. Nur das Gutachten eines „öffentlich bestellten und vereidigten“ oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen wird von Gerichten und Behörden akzeptiert. Der Makler kümmert sich zudem um die Vermarktung und den Verkauf von Immobilien und erstellt kein detailliertes Gutachten.

Schritt 1: Erstgespräch

• Besprechung der zu bewertenden Immobilie
• Anlass für die Wertermittlung und Festlegung des Gutachtenzwecks
• Auswahl der passenden Gutachtenform

Schritt 2: Beauftragung

• Schriftliche Auftragserteilung
• Übersendung der vorhandenen Unterlagen
• Einholung fehlender Unterlagen (z.B. Anliegerbescheinigung, Baulastenverzeichnis)

Schritt 3: Objektbesichtigung

• Vollständige Innen- und Außenbesichtigung der Immobilie
• Fotografische Dokumentation
• Erfassung von Zustand, Ausstattungsstandard, Mängeln, besonderen Bauteilen

Schritt 4: Ausarbeitung des Gutachtens

• Einholung von gesicherten Marktdaten zur Wertermittlung
• Ermittlung des Verkehrswertes
• Ausarbeitung des Gutachtens

Für das Immobiliengutachten wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt. Solch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist oft Grundlage für den geplanten Verkauf eines Hauses. Auch bei Scheidungs- und Erbfällen sowie für juristische Auseinandersetzungen können Verkehrswertgutachten notwendig werden. Der Sachverständige erstellt für den möglichen Rechtsfall ein unabhängiges, objektives Gutachten, das auch von Gerichten und Behörden akzeptiert wird.

Ein Immobiliensachverständiger muss alle Fakten, die im Gutachten enthalten sind, selbst nachvollziehen und belegen können. Kommt es zu einem fehlerhaften Gutachten, haftet der Sachverständige für alle entstandenen Fehler. Die Haftung gilt dabei sowohl gegenüber dem Auftraggeber als auch gegenüber dem Adressaten des Gutachtens. Beiden gegenüber hat der Sachverständige eine objektiv-rechtliche Sorgfaltspflicht. Um Fehler und Unklarheiten vorzubeugen, sollte der Gutachtenauftrag also möglichst präzise und für alle Seiten klar verständlich verfasst sein.  

Das Verkehrswertgutachten zahlt, wer es in Auftrag gegeben hat. Wird ein Sachverständiger im privaten Auftrag tätig, so wird das Honorar zwischen ihm und dem Auftraggeber frei vereinbart. Eine verpflichtende Honorarordnung oder ähnliches dafür gibt es nicht.

Wir erstellen Verkehrswertgutachten nach der Honorar-Richtlinie für Immobilienbewertungen (HonRIb). Für eine erste Orientierung können Sie die HonRIb Tabelle online einsehen. Als Faustregel werden für ein klassisches Vollgutachten bei einem Verkehrswert von 500.000Euro rund 3.200 Euro (inkl. MwSt.) veranschlagt. Die tatsächlichen Gutachtenkosten richten sich nach dem ermittelten Wert der Immobilie, der Schwierigkeitsstufe und eventuellem zusätzlichen Aufwand wie etwa der Beschaffung fehlender Unterlagen. Wird noch kein vollwertiges Verkehrswertgutachten benötigt und es genügt eine erste Indikation des Immobilienwertes, bieten wir ein Kurzgutachten an. Hier liegen die Kosten bei 1.180,- € (inkl. MwSt.), zuzüglich der Kosten für die Beschaffung fehlender Unterlagen.