Wenn Sie eine Immobilie erben, wird Erbschaftssteuer fällig. Zu deren Berechnung ermittelt das Finanzamt für die Immobilie einen Verkehrswert. Häufig erscheint den Erben der im Erbschaftssteuerbescheid angesetzte Wert zu hoch – in jedem Fall lohnt es sich, diesen Wert zu hinterfragen. Wie genau wird der Immobilienwert im Erbfall ermittelt und welche Einzelheiten spielen bei der Berechnung eine Rolle? Unsere Experten beraten Sie gern.
- Immobilienbewertung bei Erbschaft durch das Finanzamt
- Verkehrswert der Immobilie selbst ermitteln – mit Hilfe eines Sachverständigen
- So berechnet der Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft
- Verfahren in Gutachten im Erbfall
- Ihre Vorteile mit Grossmann & Berger
Immobilienbewertung bei Erbschaft durch das Finanzamt
Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie mit einer Typisierung, die sehr vereinfacht und allgemein gehalten ist – also keinesfalls individuell. Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurde das Bewertungsgesetz zudem so verändert, dass Immobilien seit 2023 möglicherweise deutlich höher bewertet werden. Für Sie kann sich daraus ein entscheidender Unterschied ergeben, denn der ermittelte Verkehrswert ist nicht immer zutreffend! Geben Sie daher ein eigenes Gutachten in Auftrag, um die Berechnungen des Finanzamtes im Zweifelsfall zu widerlegen.
Tipp: Teilen Sie dem Finanzamt möglichst sofort, spätestens aber innerhalb von drei Monaten mit, dass Sie eine Immobilie geerbt haben. Nur bei Vorliegen eines vollständigen notariellen Testaments wird das Finanzamt automatisch benachrichtigt.
Verkehrswert der Immobilie selbst ermitteln – mit Hilfe eines Sachverständigen
Mit einem eigenen, individuell erstellten Verkehrswertgutachten können Sie gegenüber dem Finanzamt den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts führen und so die steuerliche Belastung verringern. Für die Erstellung beauftragen Sie einen Immobiliensachverständigen, der eine alle relevanten Unterlagen prüft und Ihre Immobilie besichtigt.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. § 194 Baugesetzbuch (BauGB)
So berechnet der Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie bei einer Erbschaft
Der Sachverständige untersucht Ihre Immobilie u. a. auf:
- augenscheinliche Bauschäden oder Baumängel
- den aktuellen Instandhaltungszustand
- schädliche Baustoffe wie z. B. Asbest oder Lindan (ältere Baujahre)
Anhand der gewonnenen Informationen erstellt der Sachverständige ein Gutachten, in dem der Marktwert der Immobilie zum Wertermittlungsstichtag (bei Erbschaften ist dies der Todestag des Erblassers) festgehalten wird.
Wie wird die Erbschaftssteuer berechnet?
Die Erbschaftssteuer berechnet sich aus
- dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie
- den Freibeträgen, die sich je nach Verwandtschaftsgrad unterscheiden und
- dem Steuersatz und der Steuerklasse.
Wenn Sie mithilfe eines Verkehrswertgutachtens zeigen können, dass der Verkehrswert Ihrer Immobilie niedriger ist als vom Finanzamt ermittelt, fällt auch die Erbschaftssteuer niedriger aus. Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag zur Erbschaftssteuer bei Immobilien.
Verfahren in Gutachten im Erbfall
Zur Festlegung des Verkehrswertes wendet der Immobiliensachverständige mindestens eines von drei zugelassenen Verfahren an: Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren. Welches oder welche Verfahren angewendet werden, hängt von der Art der Immobilie ab und von deren Nutzung – ob es sich also beispielsweise um ein selbstbewohntes Einfamilienhaus, eine vermietete Eigentumswohnung oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.
Ertragswertverfahren im Erbfall
Beim Ertragswertverfahren berechnen Sachverständige den Wert einer Immobilie gemessen an den Erträgen, die sie einbringt. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen.
Sachwertverfahren im Erbfall
Das Sachwertverfahren nimmt den Bauwert der Immobilie in den Fokus. Den Sachwert berechnet der Sachverständige bei einer Immobilie, die am Markt typischerweise zur Eigennutzung gesucht wird. Das Ergebnis basiert auf den Herstellungskosten und dem Bodenwert. Es wird von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie (unterbliebenen) Modernisierungen beeinträchtigt. Um den Sachwert an die Marktrealität anzupassen, wird der vorläufige Sachwert mit Hilfe von Sachwertfaktoren an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst.
Vergleichswertverfahren im Erbfall
Hier ermitteln Sachverständige den Verkehrswert auf Basis von Immobilienwerten vergleichbarer Objekte, die ähnliche Eigenschaften aufweisen wie die zu bewertende Immobilie. Das Vergleichswertverfahren findet vor allem bei Eigentumswohnungen Anwendung.
Ihre Vorteile mit Grossmann & Berger
Sie möchten mehr über die Immobilienbewertung bei Erbschaften erfahren? Unsere Immobiliensachverständigen verfügen über langjähriges Know-how und stehen Ihnen gern kompetent zur Seite. Ihre Vorteile mit Grossmann & Berger:
- Persönliche Ansprechpartner mit Erfahrung
- Umfangreiche Marktkenntnis
- Ehrliche, individuelle Beratung
- Transparente Zusammenarbeit
Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen! Rufen Sie uns gern an unter 040 - 350 80 20, schreiben Sie uns an info@grossmann-berger.de oder besuchen Sie uns sehr gern persönlich an einem unserer Standorte.