Immobilienbewertung bei Scheidung

Eine Scheidung ist fast immer belastend und aufreibend für beide Eheleute. Unter anderem gilt es eine Frage zu beantworten: Wie wird der gemeinsame Besitz aufgeteilt? Eine Immobilie im gemeinsamen Besitz sollte im Scheidungsfall unabhängig und fair bewertet werden, bevor Sie über das weitere Vorgehen entscheiden. Andernfalls könnte sich einer der Eheleute im Nachhinein ungerecht behandelt fühlen. Deshalb ist eine Immobilienbewertung bei einer Scheidung durch einen Sachverständigen unverzichtbar. Unsere Immobilienexperten von Grossmann & Berger stehen Ihnen in dieser schwierigen Zeit mit Rat und Tat zur Seite.

Wertermittlung bei Scheidung
Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie bei Scheidung
Immobilienbewertung und Zugewinnausgleich
Wer zahlt das Immobiliengutachten bei Scheidung?
Immobilienbewertung bei Scheidung mit Grossmann & Berger

Wertermittlung bei Scheidung

Grundsätzlich ist für den Scheidungsfall das sogenannte Verkehrswertgutachten zu empfehlen. Diese Form der Immobilienbewertung kommt immer dann infrage, wenn ein belastbarer Anhaltspunkt für den Marktwert der Immobilie gesucht wird, also den Preis, den die Immobilie beim Verkauf am Markt tatsächlich erzielen kann. Ein Sachverständiger ermittelt den Verkehrswert, der auch als Grundlage für den Zugewinnausgleich zwischen den Eheleuten dient.

Das Hinzuziehen eines Sachverständigen zur Wertermittlung ist unbedingt zu empfehlen, denn Ihre subjektive Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie entspricht mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht den objektiven Gegebenheiten. Falls Sie die Immobilie verkaufen wollen, finden Sie bei einer überhöhten Einschätzung möglicherweise keinen Käufer, bei einer zu niedrigen Einschätzung verlieren Sie Kapital.

Grundsätzlich sind für den Umgang mit einer gemeinsamen Immobilie bei Scheidung vier Szenarien denkbar:

Ein Ehepartner bleibt wohnen und muss den anderen ausbezahlen.
Die Immobilie wird versteigert – sollte keine Einigung zwischen den Eheleuten zustande kommen.
Die Immobilie wird verkauft (im Einvernehmen) und der Gewinn aufgeteilt.
Die Immobilie wird geteilt in zwei Wohneinheiten.

Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie bei Scheidung

Zur Erstellung des Verkehrswertgutachtens prüft der Sachverständige verschiedene wertrelevante Aspekte der Immobilie, unter anderem:

Größe und Raumaufteilung
Zustand der Bausubstanz
Ausstattung
Lage
rechtliche Gegebenheiten

Zudem kann er den energetischen Zustand, die Barrierefreiheit und weiteren relevanten Faktoren berücksichtigen, um eine fundierte Bewertung abzugeben.

In zwei der drei anerkannten Verfahren zur Wertermittlung (Sach-, Ertrags- oder Vergleichswert) wird dann der Wert der Immobilie ermittelt.

Immobilienbewertung und Zugewinnausgleich

Rechtlich gesehen ist jede Ehe ohne Ehevertrag eine Zugewinngemeinschaft, an deren Ende der Zugewinnausgleich greift. Der Ehepartner, der im Laufe der Ehe mehr erwirtschaftet hat, gleicht dies bei einer Scheidung aus, indem er den anderen ausbezahlt. Hierbei spielt auch der Verkehrswert einer Immobilie eine Rolle: Falls Sie allein Eigentümer der Immobilie sind, profitiert Ihr Ehepartner vom Wertzuwachs der Immobilie während der Ehe.

Zur Berechnung des Zugewinnausgleichs ermittelt der Immobiliensachverständige die Verkehrswerte zu zwei Stichtagen:

1. Datum der Eheschließung (Eintritt in die Zugewinngemeinschaft)
2. Datum der Zustellung des Antrags auf Ehescheidung (Ende der Zugewinngemeinschaft)

Bei der Berechnung werden die rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks berücksichtigt.

Wer zahlt das Immobiliengutachten bei Scheidung?

In der Regel tragen die Eheleute die Kosten für das Verkehrswertgutachten einer Immobilie gemeinsam. Üblicherweise werden die Ausgaben im Rahmen der Scheidungsvereinbarung oder des Zugewinnausgleichs aufgeteilt. Treffen Sie diesbezüglich vor der Beauftragung des Gutachtens eine klare Regelung, um Konflikte zu vermeiden.