Immobilienbewertung bei Schenkung

Besitzer von Häusern oder Grundstücken machen sich oft schon früh Gedanken über die Zukunft ihrer Immobilie. Viele wünschen sich, dass die neuen Eigentümer bereits in den eigenen vier Wänden aufgewachsen sind – die Kinder. Damit Immobilien im Familienbesitz bleiben, können sie vererbt oder verschenkt werden. Bei einer Schenkung zu Lebzeiten fällt zwar keine Erbschafts-, dafür aber Schenkungssteuer an. Um den Immobilienwert richtig einschätzen zu können und im Zweifelsfall nicht zu viel Schenkungssteuer zu bezahlen, sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen. Unsere Experten beraten Sie gern.

1. Immobilie den Kindern schenken oder vererben?
2. Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken?
3. Die Immobilienbewertung bei der Schenkung einer Immobilie
   1. Warum wird die Immobilie bei einer Schenkung bewertet?
   2. Das Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen – als Nachweis für einen niedrigen gemeinen Wert
   3. Welche Auswirkungen hat ein Nießbrauchrecht auf meine Immobilienbewertung?
4. Verfahren zur Wertermittlung in Gutachten bei einer Schenkung
   1. Vergleichswertverfahren bei einer Schenkung
   2. Ertragswertverfahren bei einer Schenkung
   3. Sachwertverfahren im bei einer Schenkung
5. Immobilienbewertung bei Schenkung – mit Grossmann & Berger

Immobilie den Kindern schenken oder vererben?

Bei der der Übertragung einer Immobilie auf Ihre Kinder müssen die neuen Eigentümer Steuern zahlen:

• Wenn Sie Ihr Haus Ihren Kindern vererben, fällt die Erbschaftssteuer an.
• Wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder verschenken, können sie die Erbschaftssteuer umgehen. Dafür fällt die Schenkungssteuer an.

Anders als bei der Erbschaft wird die Immobilie bei der Schenkung also bereits zu Lebzeiten übertragen. Schenkungssteuer und Erbschaftssteuer werden beide berechnet anhand des aktuellen Verkehrswertes der Immobilie, den persönlichen Freibeträgen, der Steuerklasse und dem Steuersatz. Bei einer Schenkung kann der Schenkende Rechte an der Immobilie behalten, wie etwa ein Wohnungsrecht oder den Nießbrauch.

Wann lohnt es sich, eine Immobilie zu Lebzeiten an die Kinder zu verschenken?

Genau wie bei der Erbschaftssteuer können Sie die anfallenden Kosten mittels gesetzlicher Freibeträge reduzieren. Der zentrale Unterschied: Bei der Erbschaftssteuer ist der Abzug des Freibetrages nur einmal möglich. Im Fall der Schenkungssteuer kann der Freibetrag alle 10 Jahre genutzt werden. Nach Ablauf der 10 Jahre kann also eine weitere Immobilie, ein Anteil an einer Immobilie oder eine Summe innerhalb des Freibetrages geschenkt werden. So können beispielsweise zu Lebzeiten mehrere Immobilien auf die Kinder verteilt werden und Erbschaftssteuer gespart werden.

Beispiel zur Berechnung der Schenkungssteuer:

Weitere Informationen zur Schenkungssteuer finden Sie in unserem Artikel zur Schenkungssteuer bei Immobilien.

Die Immobilienbewertung bei der Schenkung einer Immobilie

Warum wird die Immobilie bei einer Schenkung bewertet?

Die Wertermittlung der Immobilie spielt bei der Berechnung der Schenkungssteuer eine zentrale Rolle. Je höher der Wert Ihrer Immobilie angesetzt wird, desto mehr Schenkungssteuer müssen die Kinder später zahlen. Zur Berechnung der Steuern ermittelt das Finanzamt für die Immobilie einen Verkehrswert. Wenn Ihnen der angesetzte Wert der Immobilie zu hoch erscheint, lohnt sich das Hinzuziehen eines Immobiliensachverständigen.

Übrigens: Auch die Immobilienbewertung bei Erbschaft sollten Sie durch einen Immobiliensachverständigen prüfen lassen. Auch im Fall einer Erbschaft gilt: Je niedriger der Verkehrswert einer Immobilie ausgewiesen wird, desto niedriger fällt später auch die Erbschaftssteuer aus.

Das Wertgutachten eines Immobiliensachverständigen – als Nachweis für einen niedrigen gemeinen Wert

Immobilien werden seit 2023 steuerlich anders bewertet. Infolge des Jahressteuergesetzes wurde das Verfahren zur Wertermittlung an das Marktniveau angepasst. Durch die Erhöhung des Sachwertfaktors kann der Wert einer Immobilie noch einmal deutlich höher eingeschätzt werden als zuvor. Je höher der angesetzte Wert der Immobilie ist, desto höher fällt später auch die Steuerlast durch die Schenkungssteuer aus.

Der Sachverständige untersucht Ihre Immobilie u.a. auf:

• Bauschäden oder Baumängel
• den aktuellen Instandhaltungszustand
• wertbeeinflussende Belastungen im Grundbuch

Anhand der gewonnenen Informationen erstellt der Sachverständige ein Gutachten, in dem der aktuelle Marktwert der Immobilie festgehalten wird. So können Sie auf eine günstige Festsetzung des Verkehrswertes hinwirken.

Welche Auswirkungen hat ein Nießbrauchrecht auf meine Immobilienbewertung?

Bei einer Schenkung mit Nießbrauchrecht muss dieses Recht auch in der Bewertung der Immobilie berücksichtigt werden. Wird ein Nießbrauchrecht des Schenkenden ins Grundbuch eingetragen, kann dieser weiter die Immobilie nutzen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Obwohl er nicht mehr der Eigentümer ist, stehen dem Inhaber des Nießbrauchrechts weiter die Erträge aus der Immobilie zu. Durch den Nießbrauch mindert sich der Verkehrswert der Immobilie. Das Finanzamt zieht den Nießbrauchwert vom Marktwert der Immobilie ab, um die Schenkungssteuer zu berechnen. Liegt das Ergebnis über dem Freibetrag, ist für die Differenz die Schenkungssteuer zu zahlen.

Verfahren zur Wertermittlung in Gutachten bei einer Schenkung

Zur Festlegung des Verkehrswertes wendet der Immobiliensachverständige mindestens eines von drei zugelassenen Verfahren an: Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren. Welches oder welche Verfahren angewendet werden, hängt von der Nutzung und auch der Art der Immobilie ab. Eine gewerblich genutzte Immobilie wird anders beurteilt als etwa ein selbstbewohntes Einfamilienhaus.

Vergleichswertverfahren bei einer Schenkung

Das Vergleichswertverfahren findet vor allem Anwendung bei Eigentumswohnungen sowie Ein- oder Zweifamilienhäusern. Sachverständige ermitteln den Verkehrswert auf Basis von Kaufpreisen vergleichbarer Objekte (Vergleichspreise) oder über von dem zuständigen Gutachterausschuss abgeleitete Vergleichsfaktoren der entsprechenden Immobilienart, die ähnliche Eigenschaften aufweisen wie die zu bewertende Immobilie. Dazu zählen das Baujahr, die Lage, Wohnfläche, der Balkon und andere Merkmale.

Ertragswertverfahren bei einer Schenkung

Beim Ertragswertverfahren berechnen Sachverständige den Wert einer Immobilie gemessen an den Erträgen, die sie einbringt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus dem Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen und dem Bodenwert. Dieses Verfahren eignet sich insbesondere für Gewerbeimmobilien und Mietwohnungen.

Sachwertverfahren im bei einer Schenkung

Das Sachwertverfahren nimmt die Bausubstanz der Immobilie in den Fokus. Den Sachwert berechnet der Sachverständige bei einer Immobilie, die am Markt typischerweise zur Eigennutzung gesucht wird. Das Ergebnis basiert auf den Herstellungskosten und dem Bodenwert. Es wird von besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wie (unterbliebenen) Modernisierungen beeinträchtigt. Um den Sachwert an die Marktrealität anzupassen, wird der vorläufige Sachwert mit Hilfe von Sachwertfaktoren an die aktuellen Marktgegebenheiten angepasst.

Immobilienbewertung bei Schenkung – mit Grossmann & Berger

Sie möchten den realen Verkehrswert Ihrer Immobilie erfahren? Unsere Immobiliensachverständigen verfügen über langjähriges Know-how und stehen Ihnen gern kompetent zur Seite. Ihre Vorteile mit Grossmann & Berger:

• Persönliche Ansprechpartner mit Erfahrung
• Umfangreiche Marktkenntnis
• Ehrliche, individuelle Beratung
• Transparente Zusammenarbeit

Wir freuen uns auf das Gespräch mit Ihnen! Rufen Sie uns gern an unter 040 - 350 80 20, schreiben Sie uns an info@grossmann-berger.de oder besuchen Sie uns sehr gern persönlich an einem unserer Standorte.