Der Markt für Bestandswohnimmobilien Hamburg blieb 2023 angespannt, die Finanzierungszinsen stabilisierten sich nicht im erwarteten Maße. Für 2024 erwartet Grossmann & Berger im Rahmen seines G&B Immobilienpreistrends bei ähnlichen Rahmenbedingungen weitere Preisrückgänge von durchschnittlich bis zu 3 %.
„Das Preistief dürfte Mitte 2024 erreicht sein, sofern sich das Zinsniveau bis dahin stabil unterhalb von vier Prozent einpendelt“, gibt G&B-Geschäftsführer Andreas Gnielka einen Ausblick auf das kommende Jahr. Heute veröffentlicht Grossmann & Berger seinen ‚Marktbericht Immobilien Wohnen Bestand Hamburg und Region 2023/2024‘.
Immobilienpreise: ‚Corona-Gewinner‘ mit größter Korrektur
Von dem Hoch 2021 auf 2023 haben sich die auf Standard-Immobilien bezogenen Kaufpreise im Mittel um rund 20 % reduziert. „Mit -24 Prozent gab es 2023 die größte Preiskorrektur gegenüber 2021 bei Bestandshäusern im Hamburger Umland. Durch die große Nachfrage nach Häusern im Speckgürtel während der Pandemie war ihr Preisplus besonders hoch ausgefallen“, erläutert Gnielka. Bei Bestandswohnungen gehen die Preise vor allem bei großen Eigentumswohnungen außerhalb Hamburgs zurück, die in Konkurrenz zu Häusern mit größeren Grundstücken stehen.
„Ein großer energetischer Modernisierungsbedarf wirkt sich bei Bestandsimmobilien in allen Lagen signifikant auf Verkaufspreis und Vermarktungsdauer aus. Bei unsanierten Objekten ist daher 2024 verglichen mit sanierten Objekten im Schnitt mit Abschlägen von rund 25 Prozent zu rechnen“, so Gnielka.
Immobiliennachfrage: Höhere Dynamik in preislich moderateren Regionen
Inzwischen hat der überwiegende Teil der Anbieter von Bestandswohnimmobilien das neue Preisgefüge akzeptiert. Das Angebot hat sich erheblich ausgeweitet. Der Zeitraum, bis ein Bestandswohnobjekt verkauft ist, beträgt mittlerweile im Schnitt mehr als sechs Monate. Die Nachfrage hingegen hat aufgrund der hohen Finanzierungskosten stark abgenommen.
Da das Preisniveau besonders im Hamburger Stadtgebiet noch immer hoch ist, zeigt sich der Markt für Bestandswohnobjekte dort wenig dynamisch. „Deutlich mehr Nachfrage beobachten wir in den Regionen Süd und nördlich von Norderstedt. Gekauft wird dort, wo Bestandswohnimmobilien für Normalverdiener noch finanzierbar sind“, konstatiert Gnielka. „Für Objekte mit den Energieeffizienzklassen F, G und H ist das Interesse aktuell merklich geringer, es sei denn, sie gleichen den Zustand mit einer sehr ruhigen oder außergewöhnlichen Lage aus.“
Mittlerweile nehmen sich Interessenten viel Zeit für die Angebotsprüfung. „Durch die neuen Rahmenbedingungen ist der Markt weitaus intransparenter als noch vor zwei Jahren und die Unsicherheit bei Eigentümern und Interessenten wesentlich größer. Das gilt für Preise wie für energetische Fragen. Beide Parteien nehmen daher immer häufiger professionelle Beratung in Anspruch“, schließt Gnielka.
G&B Immobilienpreistrend
Einschätzung der erzielbaren Preise für Standard-Immobilien mit guter Bausubstanz und Ausstattung in guter Wohnlage:
* Standard-Einfamilienhaus: freistehend, mit Keller, mind. 130 m² Wfl., lagetypische Grundstücksgröße
** Standard-Eigentumswohnung: bezugsfrei, 3 Zimmer, rund 80 m² Wfl., 1. OG, Aufzug, Einbauküche
Da die Preisabschläge in vielen Lagen höher ausfielen als 2022 angenommen, hat Grossmann & Berger seine Preisangaben für 2023 nach unten korrigiert.
Der Marktbericht Immobilien Wohnen Bestand Hamburg und Region 2023/2024 ist als PDF-Download auf unserer Website verfügbar.