Gute Zeiten, schlechte Zeiten – so lässt sich zugespitzt die Entwicklung auf dem hanseatischen Neubaumarkt in den letzten zwölf Monaten zusammenfassen. Mit dem Anstieg von Finanzierungszinsen, Inflation und Energiekosten sind die Ursachen hinlänglich bekannt. Und jetzt? Scheinen am Horizont wieder gute Zeiten in Sichtweite zu kommen.
In den Markt für Neubaueigentumswohnungen in der Hansestadt kommt wieder Bewegung. Weder gab noch gibt es Preisverfälle oder Angebotsschwemmen. Natürlich waren Marktteilnehmer angesichts der sich rapide verändernden Lage zunächst verunsichert. Viele Interessenten stellten daraufhin ihre Kaufabsichten zurück. Doch das scheint sich nun zu verbessern.
„Die Nachfrage nach Neubaueigentumswohnungen zieht gerade wieder merklich an“, beobachten Frank Stolz, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, und sein Team.
Akzeptanz fördert Aktivität
Hierbei spielen mehrere Umstände eine Rolle. Interessenten akzeptierten die veränderte Marktlage nun so, wie sie sich tatsächlich darstellt. „Sie merken, dass der Markt stabil geblieben ist, dass weder die Preise noch die Finanzierungszinsen in den Keller gerauscht sind. Also fassen sie wieder Vertrauen und werden aktiv“, erklärt Stolz.
Der im Neubausegment wieder anziehenden Nachfrage steht ein sich verringerndes Angebot gegenüber: „Wie erwartet hat sich die Zahl der Baugenehmigungen im ersten Halbjahr drastisch verringert, sogar halbiert“, so Stolz.
Attraktiv als Anlage
Aufgrund der Wohnraumknappheit in den gesuchten Hamburger Lagen klettern auch die Mieten für Neubaueigentumswohnungen deutlich in die Höhe, weil für sie beim Erstbezug weder der Mietenspiegel noch die Mietpreisbremse gelten. Durch diese sich momentan schließende Schere zwischen Neubaumieten und Neubaukaufpreisen entscheiden sich viele kapitalstarke Interessenten lieber für Neubaueigentum.
„Durch die anziehenden Mieten sind Neubauwohnungen besonders jetzt eine lohnende Kapitalanlage“, so Stolz.
Auch höhere steuerliche Abschreibungen machen Neubaueigentumswohnungen attraktiv: Für nach dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Wohneinheiten gilt seit Jahresanfang der lineare AfA-Satz in Höhe von 3 statt 2 %. In Kürze wird der Bundestag voraussichtlich auch die degressive Sonder-AfA verabschieden. Derzeit sind 6 % Abschreibung sofort zu Baubeginn im Gespräch. Sie sollen für alle Wohnungsbauinvestitionen mit Baubeginn nach dem 1. Oktober 2023, ab Effizienzstandard 55 und ohne Obergrenzen gelten.
Zusätzlich können beim Kauf von Neubauwohnungen unter bestimmten Bedingungen verschiedene Förderkredite bei der KfW in Anspruch genommen werden. Das kann die monatliche Gesamtbelastung deutlich senken.
Als weitere Vorteile nicht zu vergessen sind die ohnehin üblichen fünf Jahre Gewährleistung auf Bauteile und die Tatsachen, dass Neubauten technisch auf dem neuesten Stand, in Hamburg größtenteils ans Fernwärmenetz angeschlossen sind und alle momentan geltenden Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen.
Bereinigung des Bestands
Trotz sinkender Fertigstellungen und mehrerer Insolvenzen bundesweit aktiver Bauträger ist die Situation der hanseatischen Immobilienentwickler mitnichten so prekär, wie viele meinen. „Sicher, auch in Hamburg trennen sich manche Bauträger mit großem Projektbestand von dem ein oder anderen Vorhaben, um ihre Bilanzen zu entlasten. Diese Projekte werden dann unter anderer Regie weitergeführt“, weiß Stolz. „Außerdem treten vermehrt kleinere oder bisher unbekanntere, aber nichtsdestotrotz ebenso seriöse Projektentwickler in Erscheinung, weil sie in dieser Marktsituation eher zum Zug kommen als vorher.“
Einige Interessenten sind dennoch verunsichert und sorgen sich um ihr angezahltes Kapital. „Daher gehen viele Bauträger, mit denen wir zusammenarbeiten, momentan komplett in Vorleistung“, erklärt Stolz. „In diesen Fällen zahlen Käufer statt der sonst je nach Baufortschritt üblichen Raten den Gesamtbetrag erst bei der Fertigstellung.“
Auch die bisherige Unternehmensdauer und Projektreferenzen von Bauträgern können Interessenten Sicherheit vermitteln. Ebenso wie der Hintergrund der mit ihnen kooperierenden Vermittler. „So wie unsere Zugehörigkeit zur HASPA-Gruppe. Das zumindest spiegeln uns unsere Kunden“, sagt Stolz.
Bei Interesse an einer Neubauwohnung in Hamburg oder Berlin informieren Sie sich auf unserer Neubau-Seite über unser Angebot.
