Vielfältige Faktoren sorgten auf dem Hamburger Markt für Wohn-Investments im vergangenen Jahr für Zurückhaltung unter Investoren: steigende Zinsen und Baukosten, die hohe Inflationsrate und Unsicherheiten rund um die Frage der energetischen Sanierung. Wie hat sich die Marktlage seitdem entwickelt? Das Team Wohn-Investments von GPP-Mitglied Grossmann & Berger (G&B) liefert einen Einblick.
Zinsentwicklung bleibt Grund für Zurückhaltung
Im Jahresverlauf 2022 kühlte das Investmentgeschehen auf dem Hamburger Zinshausmarkt ab. Nachdem das erste Halbjahr noch Rekorde erreichte, brach die Nachfrage im Jahresverlauf deutlich ein. Das Ergebnis: spürbar fallende Preise und ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 36 %. Die gehemmte Marktdynamik ließ sich vor allem auf den starken Anstieg der Zinsen zurückführen, durch den sich der Kapitaldienst innerhalb weniger Monate quasi verdoppelte. Hinzu kamen die höheren Eigenkapitalanforderungen der finanzierenden Banken. Von dieser Situation profitierten insbesondere eigenkapitalstarke Käufer, die unabhängig von der Zinsentwicklung agieren können. Institutionelle Käufer zeigten sich eher zurückhaltend. „Mittlerweile haben viele Investoren die neuen Rahmenbedingungen akzeptiert. Vor allem auf Seiten der Verkäufer dauert diese Orientierungsphase hingegen weiterhin an“, erklärt Frank-D. Albers, Geschäftsführer von Grossmann & Berger. „Das Zinsniveau bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Dementsprechend sind private, eigenkapitalstarke Investoren weiterhin die aktivste Käufergruppe.“ Ein weiterer Faktor, der nach wie vor für Zurückhaltung unter Investoren sorgt, sind die massiv gestiegenen Energiekosten und die Unsicherheit über eventuell erforderliche Maßnahmen.
Preisrückgänge von bis zu 40 % gegenüber 2022
„Der maximale Ertragsfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreis zur Jahresnettokaltmiete, ist Mitte 2023 auf das Niveau von 2017 zurückgefallen“, sagt Markus Witt, Immobilienberater für Wohn-Investments bei G&B. „Je nach Lage und energetischem Zustand der Immobilien beobachten wir inzwischen Preisrückgänge von 14 bis zu 40 Prozent gegenüber dem Jahresauftakt 2022. Da die Faktoren mit den Finanzierungszinsen korrelieren und wir in den nächsten Monaten von weitgehend stabilen Finanzierungszinsen ausgehen, dürften sich künftig konstante oder steigende Kaufpreise vorwiegend durch Mietsteigerungen ergeben.“ Der Druck auf dem Mietwohnungsmarkt wird sich durch die rückläufige Neubautätigkeit weiter erhöhen und den Vermietern steigende Mietpreise bescheren.
Marktgerecht eingepreiste Objekte sind weiterhin gefragt
Nach der ersten Jahreshälfte 2023 scheint die Bodenbildung des Marktes abgeschlossen. „Nach wie vor sind viele Immobilien am Markt, die sich zu den geforderten Preisen nicht verkaufen lassen. Marktgerecht eingepreiste Objekte hingegen finden auch in der derzeitigen Marktphase schnell einen Käufer“, ordnet Jesko Urbath, Immobilienberater für Wohn-Investments bei G&B, ein. Kürzlich vermittelte das Team Wohn-Investments von G&B beispielsweise fünf Zinshäuser im Hamburger Stadtgebiet und im Umland. Jedoch befinden sich Angebot und Nachfrage weiterhin nicht im Gleichgewicht. Für das Gesamtjahr 2023 erwartet G&B einen weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens. „Mit einer stärkeren Marktdynamik rechnen wir frühestens 2024. Die Voraussetzung hierfür ist der Abschluss der Preisfindungsphase“, prognostiziert Albers.
