Das Zinsniveau und die höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken bremsten 2023 die Dynamik auf dem Markt für Wohn-Investments und sorgten für Preisrückgänge und schrumpfende Vervielfältiger. 2024 erwartet Grossmann & Berger (G&B) eine Stabilisierung der Ertragsfaktoren und Kaufpreise. Die aktuelle und künftige Entwicklung des Hamburger Zinshausmarktes skizziert der Immobiliendienstleister in seinem „Immobilienpreistrend Wohnen | Investment Hamburg 2024“: Der durchschnittliche Maximal-Faktor in absoluter Bestlage, der in der Hochphase 2021 noch bei dem 45-Fachen der Jahresnettokaltmiete lag, dürfte sich im kommenden Jahr bei 34 stabilisieren. Für den durchschnittlichen Minimal-Faktor in mäßigen Lagen erwarten die Experten einen Wert von 15. „Die rückläufige Neubautätigkeit erhöht den Druck auf den Mietwohnungsmarkt. Dies wird zu steigenden Mieten führen, die wiederum für konstante oder leicht steigende Kaufpreise sorgen“, ordnet Frank-D. Albers, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), ein. Laut G&B-Prognose wird der durchschnittliche Maximal-Kaufpreis für Standard-Immobilien** 2024 mit einem Plus von rund 4 % auf 5.700 €/m² Wfl. steigen. Der durchschnittliche Minimal-Kaufpreis dürfte sich bei rund 1.500 €/m² Wfl. einpendeln.
Preisrückgänge um bis zu 40 % gegenüber 2021
2022 kühlte die Nachfrage nach Wohn-Investments in Hamburg nach einem dynamischen 1. Halbjahr ab und sorgte für sinkende Kaufpreise. Laut dem Gutachterausschuss Hamburg verzeichnete das Transaktionsvolumen (TAV) ein Minus um 36 % auf 1,6 Mrd. €. Gegenüber den Rekordwerten von Ende 2021 beobachtet Grossmann & Berger aktuell Preisrückgänge von 14 bis 40 % – je nach Lage und energetischem Zustand der Immobilie. „Für das Gesamtjahr 2023 erwarten wir einen weiteren Rückgang des Transaktionsvolumens, mit einer stärkeren Marktdynamik rechnen wir frühestens 2024“, prognostiziert Albers.
Ertragsfaktoren im Mittel zwischen 20 und 24
„Mittlerweile haben zwar viele Investoren die neuen Rahmenbedingungen akzeptiert, aber vor allem auf der Verkäuferseite dauert die Orientierungsphase weiterhin an“, so Albers. Derzeit liegen die Vervielfältiger im Mittel zwischen dem 20- bis 24-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Aufgrund der anhaltenden Diskrepanz zwischen den Kaufpreisvorstellungen der Käufer und Verkäufer hat Grossmann & Berger die für 2022 und 2023 prognostizierten Ertragsfaktoren* und Kaufpreise für Standard-Immobilien** aktualisiert.
* Ertragsfaktor: Quotient aus Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete, welcher der Bruttoanfangsrendite entspricht.
** Standard-Immobilie: Normal instand gehaltenes Wohnhaus (kein Neubau) mit mindestens fünf Wohneinheiten, welches zu marktüblichen Mietpreisen voll vermietet ist.
Der „Immobilienpreistrend Wohnen | Investment Hamburg 2024“ steht auf unserer Website zum Download bereit.
