Nach Analysen von Grossmann & Berger verzeichnete der durchschnittliche Angebots-Kaufpreis* für Neubaueigentumswohnungen in Hamburg zum Ende des 1. Halbjahres ein deutliches Plus. Dies erzeugt allerdings ein verzerrtes Bild der Preisentwicklung – bedingt durch wenige Projektstarts und einen großen Anteil an Wohneinheiten in hochpreisigen Lagen. Der ermittelte Preiszuwachs ist somit eher als eine Momentaufnahme und nicht als grundsätzlicher Trend zu werten.
„Neubaueigentumswohnungen zeigen sich in dieser veränderten Marktsituation preislich stabil, unter anderem aufgrund ihrer energetischen Vorteile“, ordnet Frank Stolz, Geschäftsführer Wohnen-Neubau von Grossmann & Berger, ein. „Wir rechnen mit einer leichten Belebung der Nachfrage in der zweiten Jahreshälfte, denn die Hoffnung auf stark sinkende Preise und niedrigere Zinsen seitens der Erwerber hat sich nicht bestätigt. Zudem gehen wir davon aus, dass das Neubauangebot an Eigentums- sowie Mietwohnungen abnehmen und sich dadurch die Situation am Wohnungsmarkt weiter verschärfen wird. Der Angebotsmangel dürfte langfristig zu einem Nachfrageüberhang führen. Auch die Energievorteile von Neubauwohnungen werden unseren Erwartungen nach zu einer steigenden Nachfrage beitragen.“
Hoher Preissprung
Die Auswertung aller im 1. Halbjahr 2023 in Hamburg in die Vermarktung gestarteten Neubau-Eigentumswohnungs-Projekte ergab in Bezug auf die durchschnittlichen Angebots-Kaufpreise* sowohl für die Gesamtstadt als auch für die Top-23-Wohnlagen** Preiszuwächse von über 20 %. Dabei kletterten die Quadratmeterpreise Analysen von Grossmann & Berger zufolge in der Gesamtstadt auf 10.850 € und in den Top-23-Wohnlagen ** auf 13.580 €. „Über 45 Prozent aller in der ersten Jahreshälfte neu angebotenen Wohneinheiten entfielen auf Projekte in sehr begehrten Lagen wie beispielsweise die HafenCity oder Harvestehude. Entsprechend hoch waren die Preissprünge gegenüber dem Gesamtjahr 2022“, so Stolz.
Die Hamburger Durchschnittswohnung war im 1. Halbjahr mit 90 m² rund 6 m² größer als 2022 – insbesondere aufgrund der derzeitigen Angebotskonzentration in hochpreisigen Lagen In der Folge stieg der durchschnittliche Gesamtkaufpreis in Bezug auf die in diesem Zeitraum in Hamburg gestarteten Projekte auf 976.500 €. Die Top-23-Durchschnittswohnung wuchs sogar um 11 m² auf 91 m². Hier überstieg Gesamtkaufpreis im Schnitt mit 1.235.780 € die Millionen-Marke.
Deutlich weniger Projektstarts
Der Wohnungsneubau in Deutschland ist rückläufig. Die Ergebnisse der Halbjahresauswertung der Neubaueigentumswohnungs-Projektstarts bestätigen den Trend der zurückgehenden Bautätigkeit auch für Hamburg. In der 1. Jahreshälfte 2023 starteten lediglich 34 Projekte in die Vermarktung. Vor einem Jahr waren es noch 49 Projekte. Die Zahl der Wohneinheiten reduzierte sich in diesem Zeitraum von 691 auf 660. „Derzeit stehen die Projektentwickler vor der Herkulesaufgabe, ihre Wohnungsprojekte wirtschaftlich zu kalkulieren. Das Verhältnis von gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten zu stagnierenden Kaufpreisen passt nicht zusammen. Vielerorts werden Neubauprojekte auch zurückgestellt“, erklärt Stolz. „Mit deutlichen Preiskorrekturen rechnen wir allerdings nicht. Durch Bau- und Finanzierungskosten auf hohem Niveau besteht im Bauträgergeschäft wenig Preisspielraum.“
Prognose: Stabile Quadratmeterpreise
Angesichts des aktuellen Zinsniveaus gehören die in den letzten Jahren realisierten Preiszuwächse für Wohnimmobilien der Vergangenheit an. Der G&B Immobilienpreistrend prognostiziert für 2024 eine konstante Preisentwicklung auf dem Niveau von 2022. Im Hamburger Stadtgebiet wird demnach der Durchschnittswert bei 8.500 €/m² liegen. In den Top-23-Wohnlagen** wird ein durchschnittlicher Kaufpreis von 11.000 €/m² erwartet. „Der Trend zu kleineren, kompakten Wohnformen dürfte sich verstärken – ebenso wie die Erkenntnis der Erwerber, dass Eigenkapital der Schlüssel zur Traumwohnung ist“, so Stolz.
* Durchschnittlicher Angebots-Kaufpreis: Berechneter Wert, der sich auf alle erfassten Neubau-Eigentumswohnungs-Projektstarts innerhalb eines definierten Zeitraums bezieht
** Zu den Top-23-Wohnlagen im Neubaubereich zählt Grossmann & Berger 23 Stadtteile mit der höchsten Nachfrage: Alsterdorf, Altona-Altstadt, Altona-Nord, Bahrenfeld, Barmbek-Nord, Barmbek-Süd, Eilbek, Eimsbüttel, Eppendorf, HafenCity, Harvestehude, Hoheluft-Ost, Hoheluft-West, Hohenfelde, Lokstedt, Othmarschen, Ottensen, Rotherbaum, St. Georg, St. Pauli, Sternschanze, Uhlenhorst, Winterhude.
*** G&B Immobilienpreistrend: Einschätzung der erzielbaren Kaufpreise für Standard-Neubau-Eigentumswohnungen, ohne Berücksichtigung lage- und projektbedingter Besonderheiten: Neubau-Erstbezug, 3 Zimmer, rund 80 m² Wfl., 1. OG, moderne Ausstattung, Aufzug, ohne Einbauküche und Parkplatz
