Wenn Sie eine Wohnung kaufen, werden Sie automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Die hiermit verbundenen Rechte und Pflichten sind in Deutschland im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Zum 1. Dezember 2020 beschloss die Bundesregierung eine Gesetzesreform mit dem Ziel, das WEG zu modernisieren sowie kosten- und grundbuchrechtliche Vorschriften zu ändern. Im Folgenden fassen wir für Sie die wichtigsten gesetzlichen Änderungen zusammen.
Unter folgendem Link können Sie das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz im Detail einsehen.
Was regelt das Wohnungseigentumsgesetz?
Egal ob Sie eine Bestands- oder eine Neubauwohnung kaufen: Sie werden durch den Erwerb, da jede Wohnung Bestandteil eines Mehrfamilienhauses ist, Teil einer Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz regelt somit das Wohn- und Teileigentum. Es definiert die Rechte und Pflichten der Eigentümer, legt Regelungen für das Sonder- und Gemeinschaftseigentum fest und stellt einen Rahmen für die Verwaltung auf.
Teilungserklärung als zweite Säule zum Wohnungseigentumsgesetz
Von zentraler Bedeutung für die Rechtsverhältnisse zwischen den Wohnungseigentümern ist die notariell beurkundete Teilungserklärung, die der Eigentümer des Mehrfamilienhauses bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen erstellt. Die Teilungserklärung enthält vor allem zwei Dinge:
- Abgeschlossenheitsbescheinigte Aufteilungspläne: Sie bestimmen exakt die räumliche Abgrenzung der einzelnen Eigentumseinheiten.
- Gemeinschaftsordnung: Sie legt die Rechte und Pflichten aller Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft fest und regelt das Miteinander der Eigentümer.
Ein Beispiel: Die Fenster eines Mehrfamilienhauses sind gemäß Wohnungseigentumsgesetz Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, dass Instandhaltungskosten grundsätzlich auf die gesamte Eigentümergemeinschaft umgelegt werden müssen. In der Teilungserklärung kann der aufteilende Eigentümer aber festlegen, dass die Instandhaltung und Pflege der Fenster ausschließlich dem jeweiligen Wohnungseigentümer zufallen.
Lesen Sie, bevor Sie eine Wohnung kaufen, die Teilungserklärung unbedingt sehr genau, um späteren Überraschungen vorzubeugen. Falls Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen und diese in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt ist, müssen Sie die Teilungserklärung bereithalten. Beachten Sie hierzu auch unsere Checkliste: Welche Unterlagen müssen Sie für den Immobilienverkauf bereithalten?
Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020
Zum 1. Dezember 2020 treten nun wichtige Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes in Kraft. Geregelt sind diese im “Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, kurz: WEMoG).
Erleichterung bei der Realisierung von Modernisierungen
Jeder Wohnungseigentümer hat auf eigene Kosten Anspruch auf folgende Sanierungs-bzw. Modernisierungsmaßnahmen:
- Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug
- Barrierefreier Aus- und Umbau
- Verbesserung des Einbruchsschutzes
- Glasfaseranschluss für einen schnellen Internetzugang
Eigentümer müssen ihren Anspruch in der Eigentümerversammlung ansprechen und geltend machen. Die Versammlung darf das Anliegen nur noch verweigern, wenn sie triftige Gründe hat.
Mehr Rechte für Wohnungseigentümer
Darüber hinaus soll die Reform die Wohnungseigentümerversammlung aufwerten. Diese soll künftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Eigentümer und durch sie vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig sein und künftig ist die Online-Teilnahme an Versammlungen erlaubt. Des Weiteren wird die Beschlussfassung vereinfacht. Um Beschlüsse zu fassen, etwa zu baulichen Veränderungen, genügt künftig eine einfache Mehrheit, dann profitieren alle Eigentümer, die zugestimmt haben, müssen aber auch allein die Kosten der Maßnahme tragen. Bei einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen, die mind. 50 % der Miteigentumsanteile vertreten, gilt der Beschluss für alle Miteigentümer und die Kosten werden von allen getragen.
Sondernutzungsrechte für Gemeinschaftsflächen werden sondereigentumsfähig
Über ein Sondernutzungsrecht konnte einzelnen Wohnungseigentümern die ausschließliche Nutzung von Gemeinschaftsflächen wie Terrassen, Gartenflächen und Stellplätzen eingeräumt werden. Diese Praxis, sondereigentumsähnlich ausgestaltete Sondernutzungsrechte an solchen Flächen zu begründen, führe zu Rechtsunsicherheit, daher sind diese Flächen jetzt auch sondereigentumsfähig (§ 3 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG-neu).
Änderung in der Verwaltung
Der Verwalter bekommt mehr Rechte, wird aber stärker von dem Verwaltungsbeirat kontrolliert. So wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nun durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur nach einem entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer. Jeder Eigentümer hat zudem Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Der Verwalter kann nun auch einfacher abberufen werden, es ist kein wichtiger Grund für eine Abberufung mehr erforderlich.
Mit einem Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen und einem für den Verwalter verpflichtenden Vermögensbericht zur wirtschaftlichen Lage der Eigentümergemeinschaft werden die Rechte der Wohnungseigentümer erweitert. Zudem wird Wohnungseigentümern nachfolgend eine flexiblere Entscheidung über die Kostentragung ermöglicht.
Weitere Neuerungen des Wohnungseigentümergesetzes haben zum Ziel, den Verwaltungsbeirat zu stärken, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums effizienter zu gestalten, streitträchtige Vorschriften klarer zu fassen und - sollte es doch der Streitfall zwischen den Eigentümern eintreten - eine effiziente Streitbeilegung zu fördern.
Eintragungspflicht in die Grundbücher
Vereinbarungsändernde Beschlüsse, die aufgrund einer gesetzlichen oder rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst werden, müssen ab jetzt in die Grundbücher eingetragen werden.
Vereinfachung bei vermieteten Eigentumswohnungen
Mieter einer Eigentumswohnung sind verpflichtet, Baumaßnahmen in der Anlage zu dulden. Für die Betriebskostenabrechnung mit dem Mieter ist nun die in der Wohnungseigentümergemeinschaft geltenden Kostenverteilung maßgeblich (§ 556a, Abs. 3 BGB neu).
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