Was ist beim Immobilienverkauf zu beachten?

1. Planung des Immobilienverkaufs

a. Checkliste: Was müssen Sie beachten?

b. Checkliste: Welche Unterlagen müssen Sie für den Immobilienverkauf bereithalten?

Die Unterlagen zu Ihrer Immobilie sollten Sie frühzeitig vor dem geplanten Immobilienverkauf zusammenstellen. Sowohl die Kaufinteressenten als auch die finanzierende Bank benötigen umfangreiche Unterlagen Ihres Objekts:

• Grundrisse, ggf. Schnitte des Hauses
• Baubeschreibung des Objektes
• Energieausweis
• ggf. Aufstellung von Modernisierungsmaßnahmen
• Wohn- und Nutzflächenaufstellung
• Berechnung BRI (Bruttorauminhalt) – wird von vielen Banken verlangt
• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Nebenkostenaufstellung
• Feuerversicherungsschein (gebundene Gebäudeversicherung)
• ggf. Mietvertrag + Schreiben der letzten Mieterhöhung
• zusätzlich bei Wohnungseigentum:
  • Teilungserklärung
  • aktueller Wirtschaftsplan + die letzte Wohngeldabrechnung
  • Protokolle der Eigentümerversammlungen (mind. die letzten 3)

c. Checkliste: Erstellung eines Verkaufsexposés

• Eine genaue Beschreibung der Immobilie (Baujahr, Bautyp, Besonderheiten)
• Eigenschaften des Objektes (wie etwa Anzahl der Zimmer, Wohnfläche, Zustand der Immobilie, Ausstattung)
• Beschreibung der Umgebung (ländlicher oder städtischer Raum, Nachbarschaft, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungsangebot)
• Angaben aus dem Energieausweis
• Grundrisse und Pläne
• Fotomaterial (verschiedene Perspektiven der Immobilie)
• Ihre Kontaktdaten

2. Kaufpreisfindung

a. Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?

In den meisten Fällen wird der Verkauf einer Immobilie nicht strategisch geplant. Vielmehr sind es persönliche Gründe wie ein Umzug, Erbschaft oder die Scheidung, die das Leben des Eigentümers verändern. So ergibt sich der Termin bei vielen Besitzern von selbst.

Trotzdem gilt natürlich, dass der Verkauf Ihrer Immobilie in einer wirtschaftlich schlechten Marktsituation nicht zu empfehlen ist. Wenn Sie den Zeitpunkt bestimmen können, sollten Sie auf eine Phase warten, in der sich Preise auf einem zyklischen Hoch befinden – bei niedrigen Zinsen und hoher Nachfrage. Im Jahresverlauf gibt es keine Monate, die bessere oder schwächere Preise garantieren können. Jedoch sind die typischen Verkaufsmonate von April bis Oktober. Sollten Sie zu einem späteren Zeitpunkt verkaufen, sollten Sie neben den aktuellen Fotos, auch immer Impressionen aus zum Beispiel den Sommermonaten zusätzlich benutzen, um z.B. die Schönheit des Gartens zu zeigen.

b. Fehler bei der Kaufpreisfindung

Als Eigentümer hat man seine Immobilie ins Herz geschlossen und möchte sie nicht unter Wert verkaufen. Diese Einstellung kann allerdings dazu führen, dass der „ideelle“ Wert der Immobilie zu hoch geschätzt und das Objekt überteuert angeboten wird. Die Folge ist, dass die Immobilie wegen des hohen Preises von Interessenten gemieden wird. Je länger sie nun im Angebot ist, desto mehr gilt sie als Ladenhüter und wird womöglich zu einem deutlich niedrigeren Preis verkauft. Auch wenn der Eigentümer sich rein auf Informationsquellen aus dem Internet, Zeitungen oder kostenlosen Statistiken verlässt, können unrealistische Preisvorstellungen entstehen. Nehmen Sie solche Werte immer nur als Anhaltspunkt.

Aber es kommt auch immer wieder zu Kaufpreisen, welche unter dem Marktniveau liegen, wenn zum Beispiel die Wertsteigerung nicht richtig eingeschätzt wird. Hier ist ein schneller Verkauf sicher garantiert, dass aber zu Lasten Ihres eigenen Geldbeutels.

Die objektive Bewertung einer Immobilie durch einen Sachverständigen/sachkundigen Makler ist dementsprechend wichtig, um mit realistischen Vorstellungen in die Preisverhandlungen gehen zu können. Bei der Einschätzung sind fundierte betriebswirtschaftliche und bautechnische Kenntnisse nötig.

Die Immobilienmakler von Grossmann & Berger helfen Ihnen gerne bei der Einwertung Ihrer Immobilie.   

c. Preisverhandlung

So wie bei den vorigen Punkten zum Immobilienverkauf gilt auch bei der Preisverhandlung: Planen Sie im Vorfeld den Verhandlungsspielraum. Überlegen Sie sich im Vorhinein, in welchem Rahmen Sie Preisnachlässe gewähren möchten. So haben Sie eine klare Vorgabe, an die Sie sich selbst halten können und werden von erfahreneren Verhandlungspartnern nicht überrumpelt. Zudem sollten Sie alle wichtigen Unterlagen dabeihaben, mit denen Sie die Argumente für Ihren Verkaufspreis belegen können.

Fakten und sachliche Argumente sind bei Verhandlungen das A und O. Persönliche Befindlichkeiten und emotionale Behauptungen erschweren die Lage nur. Halten Sie dazu alle Absprachen und Ergebnisse in einem Protokoll fest, das von beiden Seiten unterschrieben wird.

3. Immobilie privat verkaufen – oder mit Hilfe eines Maklers?

a. Immobilie privat verkaufen

Wenn Eigentümer ihre Immobilie verkaufen, treffen zumeist zwei Personen aufeinander, die mit dieser Situation selten konfrontiert sind: der Privatverkäufer und der Kaufinteressent. Der Verhandlungspartner ist auf beiden Seiten kein Profi – für wen das nun ein Vorteil ist, unterscheidet sich von Fall zu Fall. Ein Vorteil des privaten Verkaufs ist auf jeden Fall, dass er Interessenten erreicht, die ausschließlich auf Angebote ohne Makler eingehen. Jedoch stellt sich die Frage in der heutigen Marktsituation, ob es noch Interessenten gibt, die ein Immobilienangebot eines Maklers wirklich meiden. Gerade der professionelle Makler bietet heute viele weitere Dienstleistungen an, welche den Kaufinteressenten unterstützen. Auch zum Beispiel das Führen von Verhandlungen mit einem erfahrenen Immobilienkäufer ist gerade für einen Laien nicht einfach.

Wenn Sie sich jedoch zutrauen, die Preisfindung, die Bewerbung des Objektes durchzuführen oder Sie bereits einen Kaufinteressenten haben, dann sprechen Sie uns gern auf unsere Dienstleistung zur Kaufvertragsabwicklung an, hier können wir Sie fachkundig unterstützen und die letzten Schritte für Sie übernehmen.

Achtung vor Immobilientouristen.

Um auf die Interessenten zurückzukommen. Unter diesen können sich auch „Immobilientouristen“ befinden: Menschen, die gar nicht an einem konkreten Kauf interessiert sind, sondern sich nur einmal unverbindlich Wohnungen anschauen wollen. Stellen Sie dem Interessenten deshalb schon bei der Kontaktaufnahme am Telefon ein paar konkrete Fragen:
 

• Wie lange suchen Sie bereits eine Immobilie?
• Was interessiert Sie besonders an unserer Immobilie?
• Haben Sie sich schon mit dem Thema Finanzierung beschäftigt?

So bekommen Sie schon einmal einen Eindruck, ob es der Interessent ernst meint. Auch das Thema Finanzierung sollte geklärt sein (hier geht es um die Sicherung der Kaufpreiszahlung) und die Übergabe der Immobilie bitte erst nach Kaufpreiszahlung ansetzen.

 

b. Worauf sollten Sie bei der Maklerauswahl achten?

Gerade weil Eigentümer den Verkauf einer Immobilie meist noch nie abgewickelt haben, unterschätzen sie den Aufwand an Zeit, Kosten und Nerven. Ein Immobilienmakler ist eine dritte Partei zwischen Käufer und Verkäufer, die bei Konflikten als Vermittler fungieren kann. Darüber hinaus kann ein Immobilienmakler Sie in allen Phasen des Verkaufs unterstützen. Bei Grossmann & Berger etwa sind es fünf Bereiche, die wir transparent für Sie abdecken:
 

• Einwertung Ihrer Immobilie
• Maßgeschneiterte Marketing-Maßnahmen
• Interessentenmanagement
• Besichtigungen und Verhandlungsführung bis zur Einigung (inklusive Finanzierungsüberwachung)
• Kaufvertrag, Notartermin und Übergabe

Bei der Maklerauswahl sollten Sie in erster Linie auf ein seriöses Auftreten, fachliche Kompetenz und Erfahrung im regionalen Immobilienbereich achten.