Büro Hamburg 2Q2018

Geringer Leerstand von 3,9 % bremst Flächenumsatz


Pressemitteilung | Hamburg
04.07.2018


Mit einem Minus von rund 50.000 m² zum Ende des 1. Halbjahres 2018 blieb der Büroflächenumsatz in Hamburg hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück. Nach Berechnungen von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP), belief sich das Halbjahresergebnis auf insgesamt 250.000 m². Damit wurde rund 17 % weniger Bürofläche umgesetzt. Der Eigennutzeranteil erhöhte sich im Vergleich zum 1. Jahresviertel von 1 % auf 7 %. „Die Leerstandsrate befindet sich weiter im Sinkflug und wirkt sich dämpfend auf den Büroflächenumsatz aus. Für Nutzer wird es spürbar schwieriger, geeignete Flächen zu finden“, fasst Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, die Zahlen der 1. Jahreshälfte zusammen.
 
Hauptsächlich mittelgroße Büroflächen vermietet
Während die Anzahl der Großabschlüsse mit mehr als 5.000 m² Bürofläche gegenüber dem Vorjahreszeitraum gleich blieb, reduzierte sich ihr Umsatzvolumen um 47 % auf einen relativ geringen Anteil von 18 %. Dies war der stärkste Rückgang in allen Größenklassen. Insgesamt wurden im 1. Halbjahr sechs Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von rund 44.000 m² registriert. Größter Abschluss der 1. Jahreshälfte blieb die Interims-Anmietung des Versicherungskonzerns Signal Iduna im „Vattenfall-Gebäude“ (Überseering 12, City Nord) aus dem 1. Quartal. Im 2. Quartal kamen drei neue Großabschlüsse hinzu:
  • Im „Economic Quarter“ (ehemals „Economic Center“) am Heidenkampsweg 96-98 (City Süd) wird f & w fördern und wohnen, ein Tochterunternehmen der Freien und Hansestadt Hamburg, rund 8.600 m² beziehen.
  • Knapp 6.900 m² mietete das Amt für Bauordnung und Hochbau am Nagelsweg 47 (City Süd) an.
  • Die Lufthansa entschied sich zur Anmietung von rund 5.300 m² im „Hanse 10ter Grad“ (Essener Bogen 21-23), einem im 1. Quartal fertiggestellten Neubau-Projekt im Teilmarkt Hamburg West.
Größter Büromietvertrag in der City blieb der Abschluss von Zeaborn im „Tower am Michel“ (Ludwig-Erhard-Straße 22) aus dem 1. Jahresviertel. Bereits im Mai bezog das Unternehmen vier Etagen mit einer Gesamtfläche von rund 5.300 m² in dem Turm. Als stärkstes Segment setzte sich im 1. Halbjahr die Größenklasse 1.001 bis 2.000 m² mit einem Viertel des Umsatzvolumens (63.000 m²) durch. Auf Anteile von jeweils einem Fünftel (49.000 m²) kamen die Segmente 2.001 bis 5.000 m² und bis 500 m².
 
Harburg profitiert von Industrie-/Logistik-Abschlüssen
Anteile am Büroflächenumsatz im zweistelligen Bereich verbuchten im 1. Halbjahr lediglich die City und die City Süd, die zusammen auf 43 % kamen. Mit einem Anteil von 24 % (60.500 m²) lag die City zum Ende des 2. Quartals erneut deutlich vorn. Allein die erfolgreiche Vermarktung der Büroflächen im „Tower am Michel“ (Ludwig-Erhard-Straße 22) generierte ein Vermietungsvolumen von rund 14.800 m². Im 2. Quartal entschied sich unter anderem das britische Tankstellenunternehmen EG Deutschland (Euro Garages) für das Objekt und wird dort rund 1.700 m² beziehen. Auch im Neubau-Projekt „Stadthaus“ des Ensembles „Stadthöfe“ (Stadthausbrücke 6-8) wurden im 1. Halbjahr mehrere Büromietverträge mit einem Gesamtvolumen von rund 4.700 m² abgeschlossen. Hierzu gehörte das CS Business Center mit einer Bürofläche von knapp 1.500 m², das die City um ein weiteres Business-Center ergänzt.
 
Der Teilmarkt City Süd kam mit einem Anteil am Flächenumsatz von 19 % (46.500 m²) auf Platz zwei. Dabei entfiel rund ein Drittel des Flächenumsatzes auf die bereits erwähnten neuen Großabschlüsse im 2. Quartal von f & w fördern und wohnen (8.600 m², „Economic Quarter“, Heidenkampsweg 96-98) und dem Amt für Bauordnung und Hochbau (6.900 m², Nagelsweg 47).
 
Drittstärkster Teilmarkt mit einem Anteil von 9 % wurde Harburg (22.800 m²). Dabei profitierte Harburg von einer relativ hohen Anzahl an Abschlüssen aus dem Bereich Industrie/Logistik. Hierzu zählte auch der Baubeginn für den Neubau von Harburg-Freudenberger Maschinenbau an der Schlachthofstraße mit einem Büroflächenanteil von rund 7.700 m² als größter Abschluss des Teilmarkts. Des Weiteren trug die Neuanmietung von rund 3.000 m² der Technischen Universität Hamburg-Harburg (TUHH) im 1. Bauabschnitt des „Hamburg Innovation Port/HIP ONE“ zu dem guten Abschneiden Harburgs bei.
 
Neben den Umsatzschwerpunkten City, City Süd und Harburg verteilte sich der Büroflächenumsatz sehr kleinteilig auf die restlichen Teilmärkte. Umsatzanteile oberhalb der Fünf-Prozentmarke erreichten lediglich die Teilmärkte HafenCity mit 7 % (16.500 m²) und City Nord mit 6 % (15.000 m²).
 
Relativ gleichmäßige Verteilung auf Hauptflächenabnehmer
Als Motor in der 1. Jahreshälfte 2018 erwies sich die Branche Tourismus und Verkehr mit einem Anteil von 17 % (41.800 m²) am Gesamtbüroflächenumsatz. Zurückzuführen ist das Ergebnis vor allem auf vier größere Verträge, die allein über 40 % des Branchenergebnisses ausmachten. Zusammen sorgten Lufthansa, Zeaborn, Ocean Network Express und Kühne + Nagel für einen Büroflächenumsatz von knapp 18.000 m² in diesem Branchensegment. Auf Platz zwei folgten die Unternehmen der Öffentlichen Verwaltung, Verbände und Kirchen mit einem Anteil am Flächenumsatz von 13 % (31.500 m²). Insbesondere die im 2. Quartal neu abgeschlossenen Großverträge von f & w fördern und wohnen und dem Amt für Bauordnung und Hochbau mit zusammen 15.500 m² verhalfen dieser Branche zum Sprung nach vorn. Gleichauf mit Anteilen am Büroflächenumsatz von jeweils 9 % (22.800 m²) folgten die Unternehmen der Versicherungsbranche und der Branche Verarbeitendes Gewerbe. Ausschlaggebend für das Segment Versicherung war der größte Büromietvertrag des Jahres von Signal Iduna, beim Verarbeitenden Gewerbe war es der bereits erwähnte Baubeginn für den Neubau von Harburg-Freudenberger Maschinenbau aus dem 1. Quartal. Den größten Vertrag dieser Branche im 2. Quartal schloss SPIE Deutschland & Zentraleuropa über rund 4.400 m² im „Alsterpark“ (Deelbögenkamp 4, Eppendorf). Auch die Branche Bau und Immobilien kam auf einen Anteil von 9 % (22.300 m²), ihr spielten mehrere Anmietungen über 1.000 m² in die Hände. Mit den Anbietern Regus, CS und Dussmann gehörten hierzu auch drei Business-Center mit einem Gesamtvolumen von 3.800 m².
 
Spitzenmiete gibt gegenüber Vorjahr leicht nach
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) gab gegenüber dem Vorjahr leicht nach und sank um 1,9 %. Zum Ende des 1. Halbjahres 2018 lag sie bei 26,00 €. Hingegen stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete von 14,80 €/m²/Monat im Vorjahr auf aktuell 15,70 €/m²/Monat an und erreichte damit einen Zuwachs von 6,1 %.
 
Konkurrenzkampf um gute Flächen spitzt sich zu
Die Vier-Prozentmarke ist geknackt. Im 2. Quartal ist die Leerstandsrate erneut gesunken und lag am Quartalsende bei 3,9 %. Mit einem Minus von einem Fünftel im Vorjahresvergleich ging das innerhalb von drei Monaten verfügbare Büroflächenangebot deutlich auf nur noch 536.200 m² zurück. „Angesichts einer Leerstandsrate unterhalb von vier Prozent müssen die Nutzer umdenken. Der Konkurrenzkampf um gute Flächen hat sich enorm zugespitzt. Somit sollten Unternehmen ihre Entscheidungs- und Abschlussgeschwindigkeit deutlich steigern, um am Ende nicht ohne Büroflächen dazustehen“, empfiehlt Rehberg.
 
Bei gleichbleibender Markdynamik werden die Fertigstellungen in den kommenden zwei Jahren nicht zu einer Erhöhung des Büroflächenangebots und somit zu einer Marktentspannung beitragen. In 2018 und 2019 werden aller Voraussicht nach insgesamt rund 330.000 m² Bürofläche in 58 Projekten fertiggestellt. Dabei sind bereits heute 59 % (195.000 m²) der Flächen vermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Somit werden Hamburg innerhalb von zwei Jahren lediglich 135.000 m² freie Büroflächen zugeführt. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit in den Jahren 2018/2019 liegt in der City mit einem Fertigstellungsvolumen von 87.000 m² und 18 Projekten.
 
Ausblick
„Die Marktdynamik hat im ersten Halbjahr nicht nachgelassen, da weiterhin viele Unternehmen auf Flächensuche sind. Einschränkungen bei der Unterbringung dieser Gesuche ergeben sich allerdings durch das stark reduzierte Flächenangebot und der dadurch bedingten verschärften Konkurrenzsituation auf dem Hamburger Markt. Der Run auf gut geschnittene Flächen in begehrten Lagen wird im Jahresverlauf weiter zunehmen und sich auch auf die Mietentwicklung auswirken. Der Büroflächenumsatz am Jahresende wird aufgrund der gegenwärtigen Marktsituation voraussichtlich hinter dem Rekordwert von 2017 zurückbleiben und sich auf der Höhe des Zehn-Jahres-Mittels von 512.000 Quadratmetern einpendeln“, so Rehberg zur weiteren Entwicklung.
 
Der detaillierte Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
 
Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH

Pressekontakt

Visitenkarte Xing
Britt Finke


Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg

b.finke@grossmann-berger.de

040-350 802 993
Ich wünsche die Kontaktaufnahme per*


Prüfcode*

Mit * markierte Felder sind Pflichtangaben.

close
facebook google plus youtube xing