Büromärkte Top-7-Standorte 3Q2018

Berlin mit stärkstem Anstieg der Büromieten


Pressemitteilung | Hamburg
01.10.2018


Der Flächenumsatz auf den Büromärkten der deutschen Top-7-Standorte Hamburg, Berlin, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München ist am Ende der ersten drei Quartale 2018 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 2,76 Mio. m² zurückgegangen. Das ergaben Berechnungen von German Property Partners (GPP). Davon entfielen 1,04 Mio. m² auf das 3. Quartal. Trotz des leichten Minus von 5 % aufgrund der allgegenwärtigen Produkt­knappheit ist das Ergebnis das zweitbeste der letzten fünf Jahre am Ende eines 3. Quartals. Die Leerstandsquote an den Top-7-Standorten setzte ihren Sinkflug weiter fort und erreichte mit 3,4 % ein neues Rekordtief. An fast allen Standorten stiegen die Büromieten. Einzig in Stuttgart gab die Spitzenmiete um 2 % nach, während die Durchschnittsmiete stagnierte. Die höchste Spitzenmiete erzielte erneut Frankfurt mit 42,00 €/m²/Monat. Dagegen war Berlin mit 20,70 €/m²/Monat neuer Spitzenreiter bei den Durchschnittsmieten. In der Bundeshauptstadt stiegen sowohl die Spitzenmiete (+10 % auf 32,00 €/m²/Monat) als auch die Durchschnittsmiete (+14 %) am meisten an.
 
Das Fertigstellungsvolumen in diesem und im nächsten Jahr beträgt voraussichtlich 2,42 Mio. m² Bürofläche im Rahmen von 251 Projekten. Davon ist mit 68 % nochmals etwas mehr Fläche vorvermietet als zum Halbjahr. Co-Working-Flächen bzw. Business-Center blieben weiterhin hoch im Kurs. Ihr Anteil am Top-7-Büroflächenumsatz stieg mit 207.000 m² (2017: 113.000) auf 7,5 % und erreichte damit am Ende des 3. Quartals bereits fast das Gesamtvolumen des Vorjahres. Mit 38 % statt 70 % wie im Vergleichszeitraum verlagerte sich der Co-Working-Büroflächenumsatz weg von den Top-7-CBDs bzw. Innenstadtbereichen hin zu periphereren Lagen.
 
„Aufgrund der stabilen Wirtschaftslage ist die Nachfrage weiterhin sehr hoch geblieben. Der zunehmende Flächenmangel trieb die Büromieten in neue Höhen und die Leerstandsquoten in den Keller. Vor allem Standorte mit kritisch niedrigen Flächenkapazitäten wie Berlin sind davon betroffen. Konsequenterweise blieb es, beispielsweise bei den boomenden Co-Working-Anbietern, bei einer Ausweichbewegung in Nebenlagen“, bewertet GPP-Sprecher Guido Nabben die Entwicklung in den ersten drei Quartalen 2018.

„Die Konjunktur zeigt sich äußerst robust, die Wirtschaft brummt. Wir gehen nicht davon aus, dass sich politische Krisen vor diesem Hintergrund in naher Zukunft stark auf die Realwirtschaft in Deutschland auswirken werden. Daher bleiben wir bei unserer Einschätzung, dass es vor 2020 kaum zu einer Entspannung an den Büromärkten der Top-7-Standorte kommen wird. Mittlerweile gehen wir zum Jahresende von einem Büroflächenumsatz von 3,71 Millionen Quadratmetern aus“, erwartet Nabben.

Top bekannte Abschlüsse über 15.000 m² | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2018
Stadt Projekt/Objekt Mieter/Eigennutzer Mietfläche   (ca. m²)
STU Bregenzer/Steiermärker Straße (Projekt) Robert Bosch (Baustart/Eigennutzer) 50.000
HAM „Beiersdorf Zentrale‟, Troplowitzstraße Beiersdorf (Baustart/Eigennutzer) 45.000
MUC „iCampus‟, Friedenstraße, Grafinger Straße Serviceplan Gruppe 40.000
FFM „Cielo‟, Theodor-Heuss-Allee 100-104 Commerzbank 36.100
DUS „Heinrich Campus‟, Heinrich-Erhardt-Straße 61 Deloitte 35.500
BER Hildegard-Knef-Platz 2 Vattenfall 29.000
MUC „Kustermannpark‟, Balanstraße 55-59 Personalreferat der Landeshauptstadt München 25.000
FFM Europa-Allee 92 (Baufeld 43) Frankfurter Allgemeine Zeitung 24.000
MUC Agnes-Pockels-Bogen 1 Referat für Informations- und Telekommunikationstechnik (RIT), Landeshauptstadt München 23.000
MUC Hofmannstraße 61, 63, 69 Landeshauptstadt München 17.000
MUC Werinherstraße 83-95 Deutsche Postbank 16.900
Quelle: German Property Partners (GPP)

Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2018
  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC TOP-7
Flächenumsatz
in m²
430.000 530.000 278.000 210.000 458.500 166.000 690.500 2.763.000
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
-8 -17 -4 -19 4 -26 +15 -5
Spitzenmiete
in €/m²/Monat
27,00 32,00 27,00 22,50 42,00 23,50 36,50  
Durchschnittsmiete in €/m²/Monat 15,60 20,70 16,00 14,60 20,60 13,75 18,50  
Büroflächenbestand in Mio. m² 13,71 19,22 7,32 7,80 11,54 7,93 23,03 90,55
Leerstand
in m²
482.200 370.000 570.000 220.000 834.200 197.000 450.000 3.123.400
Leerstandsrate
in %
3,5 1,9 7,8 2,8 7,2 2,5 2,0 3,4
Fertigstellungen 2018 + 2019 in m² 344.000 623.500 218.000 200.000 333.000 201.000 500.000 2.419.000
Vormietungsquote 2018 + 2019 in % 62 61 71 83 62 56 81 68
Quelle: German Property Partners (GPP)

Top-7-Büromärkte im Detail
 
München
  • München verzeichnete erneut den größten Zuwachs aller Top-7-Standorte. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stieg der Büroflächenumsatz um 15 % auf 690.500 m2.
  • Im 3. Quartal war die Anmietung von 40.000 m² Bürofläche durch die Serviceplan Gruppe im „iCampus“ der größte Abschluss in München und zugleich der zweitgrößte neue Vertrag im Kreis der Top-7-Standorte.
  • Viele Großabschlüsse pushten die Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr um 12 % auf 18,50 €/m²/Monat.
  • Von allen Top-7-Standorten ging der absolute Leerstand um 31 % am stärksten auf 450.000 m² zurück. In den Teilmärkten Zentrum, Zentrum West und Stadt West lässt sich daher nahezu von Vollvermietung sprechen.
Frankfurt
  • Die Mainmetropole bestätigte ihr hohes Vorjahresniveau: Nach drei Quartalen betrug der Büroflächenumsatz 458.500 m² und legte damit um 4 % zu.
  • Größter Abschluss des Standortes im 3. Quartal war der Mietvertrag für 36.100 m² Bürofläche im „Cielo“ an der Theodor-Heuss-Allee durch die Commerzbank.
  • An keinem anderen Top-7-Standort sank die Leerstandsquote so stark wie in Frankfurt. Sie fiel im Vergleich zum Vorjahr um 1,9 % auf verhältnismäßig solide 7,2 %.
  • Mit 49.600 m² umgesetzter Bürofläche durch Co-Working-Anbieter lag Frankfurt im Top-7-Vergleich auf dem ersten Platz – knapp vor München. Damit übertraf die Mainstadt bereits den Flächenumsatz der Co-Worker am Jahresende 2017.
Düsseldorf
  • Auch Düsseldorf hielt mit einem leichten Minus von 4 % und 278.000 m² umgesetzter Bürofläche das Niveau vom Vorjahr.
  • Der Büromarkt war im bisherigen Jahresverlauf von vielen kleineren Abschlüssen geprägt. Nur drei Vermietungen überschritten die 5.000 m²-Marke.
  • Der im 2. Quartal von Deloitte unterzeichnete Mietvertrag über 35.500 m² im „Heinrich Campus“ war der größte Abschluss im laufenden Jahr.
  • Mit einer Leerstandsquote von 7,8 % war die Lage am Büromarkt in Düsseldorf unter den Top-7-Standorten am entspanntesten. Die Leerstände sanken hier um 1,2 %. 2018 werden zudem noch einige Bestandsflächen von Großmietern frei (Handelsblatt, Trivago, uniper, L’Oréal), die dem Markt ab 2019 größtenteils ebenfalls zur Verfügung stehen.
Hamburg
  • In Hamburg machte sich die Angebotsknappheit etwas stärker bemerkbar: Der Büroflächenumsatz ging nach drei Quartalen um 8 % auf 430.000 m² zurück.
  • Der Flächenumsatz der Co-Working-Anbieter sank im Vergleich zum Vorjahr um 16 % auf 29.260 m². Damit zeigte Hamburg nach drei Quartalen als einziger Standort im Top-7-Vergleich eine rückläufige Entwicklung in diesem Segment.
  • Infolge einiger hochpreisiger Anmietungen in Büro-Projekten in zentralen Lagen kletterte die Spitzenmiete der Hansestadt erstmalig auf 27,00 €/m²/Monat.
Berlin
  • Der Flächenumsatz in der Hauptstadt blieb mit 530.000 m² nach neun Monaten um 17 % hinter dem Vorjahresergebnis zurück.
  • Die Leerstandsquote von 1,9 % am Ende des 3. Quartals war die niedrigste unter den Top-7-Standorten und zeigte, dass der Markt momentan insbesondere in den Innenstadtbereichen nur wenige Großanmietungen zulässt.
  • Insgesamt gab es im bisherigen Jahresverlauf zehn Abschlüsse mit Volumina über 10.000 m² Bürofläche.
  • Mit einer um 14 % gestiegenen Durchschnittsmiete schob sich Berlin im 3. Quartal an Frankfurt vorbei auf die Spitzenposition bei diesem Parameter. Die monatliche Miete für einen Quadratmeter Bürofläche lag im Schnitt bei 20,70 €.
Köln
  • 210.000 m² betrug der Büroflächenumsatz in der Domstadt nach drei Quartalen. Das bedeutet gegenüber dem Vergleichszeitraum einen Rückgang von 19 %.
  • Die Vermietung von 14.000 m² in der Schanzenstraße bzw. Von-Sparr-Straße im Neubau-Areal „I/D Cologne“ an Design Offices war der größte Abschluss des Standorts bisher.
  • Wie auch in Frankfurt entfiel in Köln mehr als ein Zehntel des gesamten Büroflächenumsatzes auf Co-Working-Flächen (25.000 m²).
Stuttgart
  • In Stuttgart wurden bis zum Ende der ersten drei Quartale 166.000 m² Bürofläche umgesetzt. Das waren 26 % weniger als im Vorjahreszeitraum. Im Top-7-Vergleich ergab dies zudem den höchsten Rückgang.
  • Der Flächenmangel stand Abschlüssen im hochpreisigen Segment im Weg: Als einziger der Top-7-Standorte ging in Stuttgart die Spitzenmiete zurück. Sie sank im Vergleich zum Vorjahr um 2 % auf 23,50 €/m2/Monat.
  • Gleichwohl sorgte u. a. die Fertigstellung des „Campus Fasanenhof“ in südlicher Randlage für den einzigen Zuwachs des Flächenangebots an allen Top-7-Standorten: Er legte um 17 % zu. Aufgrund der Lage der neuen Flächen bleibt der Büromarkt in Stuttgart aber weiterhin angespannt.

Pressekontakt

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