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Büro HH 1Q2015: Höheres Quartalsergebnis


Pressemitteilung
Hamburg | 01.04.2015
Der Hamburger Büromarkt startete mit einem deutlichen Zuwachs ins neue Vermietungsjahr. Nach vorläufigen Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger wurden im 1. Jahresviertel mit 123.000 m² rund 17 % mehr Fläche umgesetzt als im Vorjahresquartal. Mit einem Anteil von 43 % fiel die Eigennutzerquote im 1. Quartal deutlich höher aus als im Vorjahr. Demnach lag der reine Vermietungsumsatz mit rund 69.000 m² unter dem Wert von 2014 (75.000 m²). „Die Entscheidung der Stadt Hamburg für einen Teil des Axel-Springer-Gebäudekomplexes als neuen Standort für das Bezirksamt Hamburg-Mitte wurde nach einer längeren Verhandlungsphase Anfang des Jahres notariell besiegelt. Dieses durch Grossmann & Berger vermittelte Eigennutzergeschäft trug im Wesentlichen zum guten Quartalsergebnis bei“, erläuterte Geschäftsführer Andreas Rehberg.

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Vier größere Eigennutzer-Geschäfte
Das Marktgeschehen im 1. Jahresviertel wurde von vier großvolumigeren Eigennutzer-Geschäften bestimmt. Die Stadt Hamburg erwarb einen Teil des Axel-Springer-Gebäudekomplexes (Caffamacherreihe 3, City) für die Unterbringung des Bezirksamts Hamburg-Mitte. Dort wird die Behörde im kommenden Jahr rund 32.000 m² Bürofläche beziehen. Das zweitgrößte Eigennutzer-Geschäft war der Kauf einer Büro- und Logistikimmobilie im Hamburger Westen mit einer Bürofläche von rund 7.000 m² zzgl. Lager- und Hallenflächen. Zudem erfolgte der Baustart für die rund 6.500 m² große Zentrale der Engel & Völkers-Gruppe (Großer Grasbrook, Baufeld 60) in der HafenCity sowie der Kauf eines Bestandsgebäudes (Neuländer Kamp 1, Harburg) mit über 3.000 m² Bürofläche durch Eurofins, einem Unternehmen aus dem Bereich der Bioanalytik. Während sich im 1. Quartal der Umsatzanteil der Großabschlüsse über 5.000 m² gegenüber dem Vorjahresquartal reduzierte, nahmen die Anteile in den kleineren Flächensegmenten zu. So entfiel auf die Größenklasse bis 500 m² ein Anteil von 27 % (33.000 m²) und auf das Flächensegment 501 bis 1.000 m² ein Anteil von 20 % (24.000 m²). „Die Verteilung der Vertragsabschlüsse spiegelt die aktuelle Marktlage wieder. Derzeit betreuen wir eine Vielzahl von Unternehmen mit einem Flächenbedarf von über 1.000 m² bei der Suche nach neuen Büroräumen. Jedoch haben größere Unternehmen häufig längere Entscheidungsprozesse mit entsprechend umfänglichen Marktsondierungen“, kommentiert Andreas Rehberg.

Zentrale Teilmärkte verbuchen 65 % des Flächenumsatzes
Die zentralen Teilmärkte City, HafenCity und City Süd verbuchten im 1. Quartal 65 % des Flächenumsatzes und rund 50 % aller Verträge. Dabei belegte die City mit einem Anteil von 44 % (54.100 m²) am Flächenumsatz mit großem Abstand den ersten Platz, gefolgt von der HafenCity (14 % und 17.000 m²) und der City Süd (7 % und 8.700 m²). Der im Vergleich zum Vorjahresquartal stark gestiegene Flächenumsatz im Teilmarkt City ist in erster Linie auf das Eigennutzer-Geschäft der Stadt Hamburg zurückzuführen. Neben diesem Abschluss wurden die Aktivitäten in der Hamburger City überwiegend durch Abschlüsse unterhalb von 1.000 m² geprägt. Hiervon ausgenommen waren zwei Abschlüsse, u. a. die Anmietung der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Counsel Treuhand am Neuen Wall 50 (rund 1.500 m²). In der HafenCity fanden neben dem Baustart für die Engel & Völkers-Zentrale und dem Spatenstich für die „Intelligent Quarters“ neben der HafenCity-Universität durch Strabag und die ECE zwei Abschlüsse über 2.000 m² statt. Die Sozietät von Rechtsanwälten, Wirtschaftsprüfern und Steuerberatern Dr. Weiland und Partner mietete rund 3.000 m² (Am Kaiserkai 60-62) und das Kreuzfahrtunternehmen AIDA Cruises entschied sich für rund 2.800 m² Bürofläche im „Centurion Commercial Center“ (Großer Grasbrook 9). Die beiden größten Mietvertragsabschlüsse der City Süd schlossen das Zertifizierungsunternehmen Kiwa Deutschland für eine Fläche von rund 1.200 m² (Grüner Deich 1-3) und die Gesellschaft für Verkehrsberatung und Verkehrsmanagement Hamburg-Consult für rund 1.100 m² („Spaldingtor“, Spaldingstr. 64-68).

Öffentliche Verwaltung wird durch Bezirksamt Mitte zum Top-Flächenabnehmer
Der Bereich Öffentliche Verwaltung wurde u. a. durch das Eigennutzer-Geschäft für das Bezirksamt Mitte zum Top-Flächenabnehmer des 1. Quartals. Insgesamt verzeichnete dieser Bereich einen Umsatzanteil von 31 % (38.300 m²) gegenüber 8 % im Vorjahresquartal. Die Beratungsunternehmen sowie die Unternehmen aus dem Bereich Tourismus und Verkehr nahmen mit Anteilen von 15 % (18.300 m²) bzw. 13 % (15.700 m²) ebenfalls aktiv am Vermietungsgeschehen teil.

Durchschnittsmiete mit deutlichem Preissprung
Die Spitzenmiete (oberstes Preissegment mit einem Marktanteil von 3 % des Vermietungsumsatzes in den abgelaufenen zwölf Monaten) erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 50 Cent auf 24,50 €/m²/Monat. Die Zunahme des Flächenumsatzes in den höheren Preissegmenten im relevanten Zeitraum führte zu einem deutlichen Preissprung bei der flächengewichteten Durchschnittsmiete auf 14,80 €/m²/Monat. „Mit 27 % entfiel in den vergangenen zwölf Monaten der größte Anteil des Flächenumsatzes auf den Mietpreisbereich zwischen 15,01 und 17,50 €/m²/Monat. Die Detailanalyse der Abschlüsse zeigte, dass von den getätigten Großverträgen mit über 5.000 m² Bürofläche 50 % oberhalb der Preismarke von 19,00 €/m²/Monat lagen“, erläutert Rehberg.

Nochmals 100.000 m² weniger Leerstand
Aufgrund der hohen Umsatztätigkeit verringerte sich der Leerstand gegenüber dem 1. Quartal des Vorjahres von 910.000 auf aktuell 800.000 m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Ende des Quartals bei 6,0 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². In diesem und im kommenden Jahr 2016 werden voraussichtlich 45 Projekte mit einem Flächenvolumen von 411.000 m² Bürofläche fertig gestellt. Über die Hälfte der Flächen sind bereits vertraglich gebunden. „Separat betrachtet, beträgt die Vorvermietungsquote für 2015 über 70 %. Dies zeigt, dass die derzeit im Bau befindlichen Projekte vom Markt gut aufgenommen werden. Spannende Projekte haben in Hamburg also gute Vermarktungschancen“, so Rehberg weiter.

Ausblick 2015
Nach dem positiven Jahresauftakt wird für das Gesamtjahr 2015 mit einem Flächenumsatz auf Vorjahresniveau im Bereich von über 500.000 m² gerechnet. „Im vergangenen Jahr wurde in Hamburg der höchste Flächenumsatz seit 2011erzielt. Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ein erfolgreiches Vermietungsjahr sind gegeben, die Vermietungsdynamik aus dem Vorjahr wird sich aus heutiger Sicht auch im laufenden Jahr fortsetzen. Zudem sind einige Großgesuche im Markt, die voraussichtlich im Jahresverlauf untergebracht werden“, so Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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