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Büro Hamburg 2Q2015


Zwei Großabschlüsse der Stadt mit zusammen über 50.000 m²

Pressemitteilung
Hamburg | 02.07.2015
Der Hamburger Markt für Büroflächen knüpfte im 2. Quartal 2015 an den rasanten Jahresstart an. Mit einem Zuwachs von 12 % gegenüber dem Vorjahresquartal erreichte der Flächenumsatz zum Ende des 1. Halbjahres 2015 einen Wert in Höhe von 251.000 m². Bei einem Eigennutzeranteil von knapp 30 % blieb der Vermietungsumsatz mit rund 180.000 m² jedoch annähernd auf dem Niveau des Vorjahres. Zu dem 32.000 m² großen Eigennutzergeschäft mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte im 1. Quartal 2015 kam ein weiterer durch Grossmann & Berger vermittelter Großvertrag. Die vier Finanzämter Bergedorf, Oberalster, Wandsbek und das Finanzamt für Großunternehmen in der Nordkanalstraße mieteten knapp 20.000 m² in einen Neubauprojekt in der City Süd. „Alleine die beiden Verträge mit der Stadt Hamburg summieren sich auf über 50.000 m² und tragen einen wesentlichen Teil zu diesem guten Halbjahresergebnis bei“, erläutert Geschäftsführer Andreas Rehberg.

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Mehr Eigennutzergeschäfte unter den Großabschlüssen
In der 1. Jahreshälfte 2015 wurden die sechs Großabschlüsse über 5.000 m² überwiegend durch Eigennutzer getätigt. Neben dem Teil-Kauf des ehemaligen Axel-Springer-Komplexes der Stadt Hamburg für das Bezirksamt Hamburg-Mitte (Caffamacherreihe 3, City) mit 32.000 m² zählte hierzu der Baustart für den neuen Hauptsitz von NXP Semiconductors in der Stresemannallee 101 (Eimsbüttel) mit 8.000 m² Bürofläche. Das drittgrößte Eigennutzer-Geschäft war der Kauf einer Büro- und Logistikimmobilie im Hamburger Westen mit einer Bürofläche von rund 7.000 m² zzgl. Lager- und Hallenflächen aus dem 1. Quartal. Während sich im 1. Halbjahr 2015 der Umsatzanteil der Großabschlüsse über 5.000 m² gegenüber dem Vorjahresquartal reduzierte, nahmen die Anteile der kleineren Flächensegmente zu. So entfiel auf die Größenklasse bis 500 m² ein Anteil von 23 % (57.000 m²) des Flächenumsatzes und auf das Flächensegment 501 bis 1.000 m² ein Anteil von 20 % (49.000 m²).

Rund 33 % aller Abschlüsse in der Hamburger City
Die zentralen Teilmärkte City, HafenCity und City Süd verbuchten im 1. Halbjahr zusammen rund 58 % des Flächenumsatzes und rund 41 % aller Verträge und nahmen dabei wieder ihre traditionellen Plätze im Teilmarkt-Ranking ein. Die City belegte dabei mit einem Umsatzanteil von 33 % (82.900 m²) und 33 % aller Verträge mit großem Abstand den ersten Platz. Hierbei trugen das Eigennutzergeschäft mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte sowie zwei Abschlüsse im Segment zwischen 1.001 und 2.000 m² wesentlich zum guten Ergebnis bei. So mieteten der Fitnessbetreiber Jopp AG rund 2.600 m² in der „Alten Oberpostdirektion“ (Gorch-Fock-Wall 1a) und das Ingenieurbüro Dr. Binnewies im „Schumacher-Kontor“ (Dammtorstr. 25) knapp 2.200 m² an. Auf Platz zwei im Teilmarkt-Ranking folgte die City Süd mit einem Anteil von 16 % (38.900 m²) und auf Platz drei die HafenCity mit 9 % (23.600 m²).

Öffentliche Verwaltung ist Hauptflächenabnehmer
Der Bereich Öffentliche Verwaltung wurde mit einem Anteil von rund 29 % am Flächenumsatz u. a. durch die beiden Verträge mit der Stadt Hamburg zum Top-Flächenabnehmer des 1. Halbjahres 2015. Die Beratungsunternehmen sowie die Unternehmen aus dem Bereich Tourismus und Verkehr nahmen mit Anteilen von 17 % (41.900 m²) bzw. 10 % (23.800 m²) ebenfalls aktiv am Vermietungsgeschehen teil.

Spitzenmiete geht leicht zurück
„Trotz Flächenknappheit ist die Spitzenmiete im Vorjahresvergleich um 50 Cent auf 24,00 €/m²/Monat leicht gesunken. Der Grund hierfür ist, dass einige hochpreisige Vermietungen im Segment über 20,00 €/m²/Monat aus der vorherigen Berichtsperiode nun aus dem Berechnungszeitraum herausgefallen sind“, erläutert Rehberg. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete stieg gegenüber dem Vorjahr leicht um 30 Cent auf 14,60 €/m²/Monat an. Mit knapp 20 % entfiel in den vergangenen zwölf Monaten der größte Anteil des Flächenumsatzes auf den Mietpreisbereich zwischen 12,51 und 15,00 €/m²/Monat.

Leerstandsquote sinkt auf unter 6 %
Aufgrund der hohen Umsatztätigkeit und des geringen Fertigstellungsvolumens im letzten Jahr verringerte sich der Leerstand gegenüber dem Vorjahr von rund 900.000 auf aktuell etwa 730.000 m². Die Leerstandsquote inklusive Untermietflächen lag zum Ende des 2. Quartals nur noch bei 5,5 % bei einem Büroflächenbestand von 13,3 Mio. m². „Diese Entwicklung spiegelt die aktuelle Marktlage wider. Die Nachfrage nach effizienten Büroflächen kann mit den bisherigen Fertigstellungszahlen nicht gesättigt werden. In diesem und im kommenden Jahr 2016 werden zwar voraussichtlich 47 Projekte mit einem Flächenvolumen von 419.000 m² Bürofläche fertig gestellt, jedoch sind rund 57 % der Flächen bereits vertraglich gebunden. Viele Unternehmen sichern sich bereits ihre Büroflächen in Projekten, die erst in drei Jahren fertig gestellt werden. Separat betrachtet, beträgt die Vorvermietungsquote für 2015 bereits über 70 %. Dies zeigt, dass die derzeit im Bau befindlichen Projekte vom Markt gut aufgenommen werden und interessante Projekte in Hamburg derzeit gute Vermarktungschancen haben“, so Rehberg weiter.

Erwarteter Jahresflächenumsatz über 500.000 m²
„Vor dem Hintergrund höherer Aktivitäten bei Projektentwicklungen wird sich der Rückgang der Leerstandsquote nur verlangsamt fortsetzen. Das Mietniveau wird sich in der Spitze wie im Durchschnitt auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren. Sollten die derzeitigen Großgesuche noch 2015 zum Abschluss kommen, wird der Flächenumsatz bis zum Jahresende voraussichtlich über 500.000 m² liegen“, prognostiziert Rehberg.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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