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Irrtümer im Neubau-Segment


Pressemitteilung
Hamburg | 14.01.2015
Der Wohnungsbau in Hamburg brummt. Seit Jahrzehnten wurden nicht mehr so viele Wohnungen gebaut wie zurzeit. Die Nachfrage nach modernem Wohnraum ist groß. Aber wie trendy darf es im Bauträgergeschäft sein? Wie viel Innovation ist bei der Haustechnik gewünscht? Wie viele Extras mit „grünem Touch” honorieren Mieter und Käufer? Längst kommt nicht alles, was technisch machbar, ökologisch sinnvoll oder architektonisch schick ist, auch bei der Kundschaft an. Grossmann & Berger hat durch die Vielzahl an Kundengesprächen im Neubau-Bereich die größten Irrtümer, denen Projektentwickler bisweilen unterliegen, identifiziert.
 
Ökologischer Fortschritt im Wohnungsbau verkauft sich gut!
Irrtum: Weder Mieter noch Käufer sind bereit, für innovative Müllverwertung oder Recycling von Baumaterialien einen Aufpreis zu bezahlen. „Ob Fotovoltaikanlage auf dem Dach, moderne Be- und Entlüftungssysteme in den Wohnräumen mit Wärmerückgewinnung oder Erdwärmetauscher zum Erwärmen oder Kühlen der von außen einströmenden Luft – vieles, was Bauträger zusätzlich zur effizienteren Verwertung von Energie installieren oder einbauen wollen, rechnet sich für sie nicht“, sagt Frank Stolz, Leiter Neubau bei Grossmann & Berger. Denn Mieter und Käufer wollen nicht extra für das gute Gewissen zahlen – zumal mit dem technisch-ökologischen Fortschritt nicht nur Anschaffungskosten einhergehen. Die Wohnnebenkosten steigen inzwischen häufiger durch die hohen Wartungskosten der installierten Technik als durch die verbrauchte Energie.
 
Dem Mehrgenerationenwohnen gehört die Zukunft!
Irrtum: In der täglichen Praxis der Projektentwicklung spielt diese Wohnform keine Rolle. Sie wird weder nachgefragt noch als Angebot dankend angenommen. Viele Erwerber von Wohneigentum in Hamburg sind zwischen 30 und 40 Jahre alt und haben entsprechend junge Eltern, die ihre Wohnsituation nicht verändern wollen. Zudem liegen Kaufpreise und Mieten in Hamburg inzwischen auf hohem Niveau. Zusätzlicher Wohnraum, der für weitere Familienmitglieder eingeplant werden müsste, würde so manchen Finanzierungsplan zunichte machen.
 
Hybridwohnen ist der neue Trend in durchmischten Gebieten!
Irrtum: So genannte „Hybrid-Wohnungen“ ermöglichen zwar eine gemischte Nutzung aus Wohnen und Arbeiten, stoßen aber in Hamburg kaum auf Resonanz – weder bei Mietern noch bei Käufern. „Projektentwickler, die auf die Kombination von Wohnen und Gewerbe setzen, planen häufig noch in der Projektphase um, weil die Kunden wenig Interesse zeigen“, sagt Garlef Kaché, ebenfalls Leiter Neubau bei Grossmann & Berger. „Die potenzielle Klientel der jungen Kreativen, die sich für diese Wohn- und Arbeitsform interessieren könnte, verfügt meist nicht über die finanziellen Mittel, um so zu leben.“ Wer sich hingegen etabliert hat, arbeitet meist mit Angestellten an Bürostandorten, die neben dem Austausch mit Anderen auch eine entsprechende Infrastruktur wie Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants bieten.
 
Service-Wohnen ist im Kommen!
Irrtum: Nur im Hochpreissegment sind Service-Angebote wie ein Concierge, Handwerker- oder Reinigungsdienste, Küchen- oder Restaurantanschluss gefragt und werden entsprechend genutzt. Wer luxuriös wohnt, nimmt auch gern zusätzliche Dienstleistungen in Anspruch. Für die meisten Menschen ist die Höhe der Miete oder des Kaufpreises entscheidend. Verzichtbare Extras sollten das Wohnen daher nicht verteuern, ist ihre Devise.
 
Kunst am Bau steigert Wert und Image von Immobilien!
Irrtum: Je progressiver der architektonische Entwurf für einen Neubau mit Wohnungen, desto schwieriger wird es, die Einheiten zu vermarkten. Nicht verputzte oder nicht verblendete Fassaden stehen bei puristisch planenden Architekten hoch im Kurs. Käufer von Eigentumswohnungen schreckt so genannter Sichtbeton dagegen genauso ab wie raumbreite Fenster, die das klassische Möblieren unmöglich machen. Auch offen gestaltete Loftwohnungen ohne klare Raumeinteilung sind passé, der Wert einer Wohnung bestimmt sich durch den Grundriss und das Flächen-Zimmer-Verhältnis. „Käufer setzen auf Wertstabilität und Wiederveräußerbarkeit und damit eher auf Bewährtes als auf Bahnbrechendes“, so Stolz.
 
Wir brauchen immer weniger Parkraum in Hamburg!
Irrtum: Der Hamburger Senat hat die Pflicht, bei Wohnungsvorhaben auch Parkplätze zu bauen, abgeschafft. Motiv: Kosten im Wohnungsbau senken. Ein Pyrrhussieg. Denn in vielen Stadtteilen Hamburgs beklagen Mieter und Käufer von Neubauten den Mangel an Parkmöglichkeiten vor ihrem Zuhause, etwa im neuen „Quartier 21“ in Barmbek. Häufig gibt es nicht einmal mehr einen Autostellplatz pro Familie, dabei verfügen hier viele Haushalte über zwei Autos.
 
Geförderter Wohnungsbau macht Wohnen in Hamburg günstiger!
Irrtum: Dies gilt nicht für jedermann. Seit Projektentwickler bei Neubauvorhaben 30 % geförderte Wohnungen mit einplanen müssen, wird es für die übrigen 70 % aller Mieter und Käufer von Neubauwohnungen teurer. Denn die vom Hamburger Senat geforderten günstigen Wohnungen zu langfristig festgelegten Preisen sind in Planung und Bau ähnlich teuer wie alle anderen Wohnungen auch. „Weil sie in der Vermietung aber weniger einbringen, muss der Projektentwickler bei den Mietern und Käufern der anderen Wohnungen den Mindererlös mit höheren Preisen kompensieren“, so Kaché.
 
Fazit
Bei der Vermarktung von Wohnungen ist es für den Bauträger wichtig, möglichst schnell Erfolge zu erzielen – was sich nur über marktgerechte Preise erreichen lässt. Das fordern auch die finanzierenden Banken. Hohe Anschaffungskosten und lange Haltedauer der Wohnungseigentümer verstärken den Fokus auf eine risikoarme Investition. Optische und technische „Spielereien“ lehnen Mieter und Käufer ab. Ökologie und technische Innovationen werden grundsätzlich hinterfragt. Vor allem für Erwerber können die Konsequenzen erheblich sein: Sie investieren entweder als Kapitalanleger oder verwirklichen ihren Wohntraum als Selbstnutzer und wissen, dass eines Tages ein Wiederverkauf ansteht. Das Risiko: Sowohl polarisierende Architektur als auch wenig erprobte Neuerungen können künftige Mieter oder Käufer abschrecken und letztlich zu finanziellen Einbußen führen.  
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
Bleichenbrücke 9
20354 Hamburg
  
Tel.:+49 (0)40 / 350 80 2 - 993
Fax:+49 (0)40 / 350 80 2 - 36
b.finke@grossmann-berger.de
 
 
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