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Industrie Hamburg 2Q2016


Starkes Halbjahresergebnis trotz fehlender Großabschlüsse

Pressemitteilung
Hamburg | 19.07.2016
Der Flächenumsatz für Industrie-, Lager- und Logistikflächen in Hamburg und Umland betrug am Ende des 1. Halbjahres rund 255.000 m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine Abnahme von 9,3 %. Dies ergaben Berechnungen von Grossmann & Berger. Auf das 2. Quartal entfiel ein Flächenumsatz von 122.000 m². Der Anteil selbst errichteter und genutzter Industrie- und Logistikflächen in Hamburg lag mit knapp 15 % erneut deutlich niedriger als im Vorjahreszeitraum mit rund 24 %.

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„Der Markt für Industrie-, Lager- und Logistifklächen in Hamburg entwickelt sich ähnlich wie der Investmentmarkt: Der Flächenumsatz könnte deutlich höher sein, wenn mehr Fläche im großvolumigen Segment verfügbar wäre. So finden Unternehmen mit einem Bedarf weit über 10.000 m² kaum geeignete Standorte in Hamburg. Projektentwickler und Nutzer von Logistik-Immobilien mit einem Grundstücksbedarf ab 40.000 m² müssen derzeit noch nach Gallin an der A24, Soltau an der A7 oder an die A1 in Richtung Bremen ausweichen“, ordnet Stefan Harder, Bereichsleiter Industrie, Lager, Logistik bei Grossmann & Berger, die aktuelle Marktentwicklung ein.

Vermietungsmarkt: Mehr Verträge, weniger Großabschlüsse
  1. Abschlüsse: Insgesamt 89 Verträge wurden auf dem Hamburger Industriemarkt im 1. Halbjahr abgeschlossen. Das sind rund 26 % mehr als im Vorjahresquartal. Auf das 2. Quartal entfiel auch der erste Abschluss dieses Jahres mit einem Volumen über 10.001 m². Hierbei handelte es sich um den Mietvertrag der Rieck Holding in einem Neubau in Neu Wulmstorf mit einem Volumen von 24.000 m² (Neue Oldendorfer Straße, Teilmarkt Umland Süd-West). Zu derselben Zeit im Vorjahr gab es in diesem Segment bereits fünf Abschlüsse mit einem Flächenvolumen von rund 87.000 m².
  2. Flächenumsatz nach Größenklassen: Mit einem Anteil von 42 % entfiel der meiste Flächenumsatz auf das Segment zwischen 5.001 und 10.000 m² (107.000 m²). Das Flächensegment zwischen 3.001 und 5.000 m² verdoppelte sich nahezu und erreichte mit 25% den zweithöchsten Anteil (63.800 m²).
  3. Mieten: Während die Durchschnittsmiete im Vergleich mit dem Vorjahr um 20 Cent auf 4,80 €/m²/Monat leicht anzog, blieb die Spitzenmiete bei 5,70 €/m²/Monat unverändert.
  4. Flächenumsatz nach Branchen: Anders als im Vorjahreszeitraum, in dem die Branchen Logistik/Spedition und Handel nahezu gleich aktiv gewesen waren, nahmen die Logistiker/Spediteure mit einem Anteil von knapp 47 % am Ende des 1. Halbjahres am meisten Flächen ab (119.500 m²). Handelsunternehmen kamen auf einen Anteil von 23 % und Produktion/Industrie/Handwerk auf 14 %.
  5. Flächenumsatz nach Teilmärkten: Auch die räumliche Verteilung des Flächenumsatzes änderte sich gegenüber dem Vorjahresquartal deutlich. Während vor einem Jahr der Teilmarkt Hamburg Süd auf den höchsten Flächenumsatz kam mit einem Anteil von rund 38 %, waren es nun die Teilmärkte Hamburg Ost mit rund 28 % und das Umland Süd-West mit rund 26 %. „Auf das Umland Süd-West entfielen drei der vier größten Verträge, auf Hamburg Ost sieben Abschlüsse mit Volumina zwischen 4.000 und 5.000 m²“, führt Harder aus. Mit rund 53 zu 47 % des Flächenumsatzes war die Verteilung hinsichtlich Stadtgebiet und Umland nahezu ausgeglichen.
Logistik-/Industrie-Investments: TAV bricht ein
Im 1. Halbjahr wurden in Hamburg Logistik- und Industrie-Immobilien für 30 Mio. € gehandelt. Verglichen mit 117 Mio. € im Vorjahreszeitraum ging das Transaktionsvolumen um rund 75 % zurück. „Diese Zahlen verdeutlichen die Produktknappheit im Core-Segment. Es gibt kaum built-to-suit-Aktivitäten in der Metropolregion. Wenn gebaut wird, werden die Objekte entweder in eigene Fonds eingebracht oder im Joint-Venture mit einem Endinvestor errichtet“, berichtet Harder. „Die Objekte kommen also gar nicht erst auf den Markt.“

Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus ist die Nachfrage nach Logistik-Immobilien zur Renditeoptimierung weiterhin hoch. Die Spitzenrendite für Logistik- und Industrie-Investments im Core-Segment sank innerhalb eines Jahres um 0,5 Prozentpunkte und lag am Ende des 1. Halbjahres bei 6,00 %. Der Yield-spread zur Assetklasse Büro nahm um 0,2 Prozentpunkte ab. Die Rendite für Value-add-Objekte bewegt sich zwischen 7,5 und 8,5 %.

Ausblick Vermietungsmarkt 2016
„Angesichts der Entwicklung im ersten Halbjahr gehen wir mittlerweile von einem Gesamtflächenumsatz in Höhe von 500.000 m² aus“, sagt Harder zum weiteren Jahresverlauf. „Wenn die teilspekulativen Projekte an der A39 in Winsen und an der A1 in Rade ganz oder zu einem hohen Grad vermietet werden, könnte der Flächenumsatz auch bei 550.000 m² liegen. Weitere Baustarts für teilspekulative Projekte im zweiten Halbjahr sind nicht zu erwarten.“

Der detaillierte Industrie-Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.

Quelle Grafik: Grossmann & Berger GmbH
Britt Finke
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