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Invest Berlin 3Q2017


Neue Quartalsspitze mit 6 Mrd. €

Pressemitteilung
Berlin | 04.10.2017
Mit dem kurz vor der Expo Real bekannt gegebenen Verkauf des „Sony Centers“ erreichte der Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien in Berlin sein bisher bestes Ergebnis am Ende des 3. Quartals seit Beginn der Aufzeichnungen von Grossmann & Berger. Es belief sich auf 6 Mrd. €. „Auch ohne diese Veräußerung mit einem Volumen von rund 1,1 Milliarden Euro war das Transaktionsvolumen das bisher beste nach neun Monaten“, präzisiert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger, Mitglied von German Property Partners (GPP). „Durch diese Transaktion hat Berlin erstmals die Schallgrenze von 5 Milliarden Euro am Ende des dritten Quartals durchbrochen.“ Diesen Sondereffekt mit eingerechnet schoss das Ergebnis um 79 % verglichen mit dem Vorjahreszeitraum nach oben. Damit übertraf das Transaktionsvolumen in Berlin das Fünf-Jahres-Mittel in Höhe von 5,02 Mrd. € bereits deutlich.
 
Doppelt so viele Großabschlüsse
Der Ankauf des „Sony Centers“ (Teilmarkt Potsdamer Platz/Leipziger Platz) durch die Immobilientochter Oxford Properties des kanadischen Pensionsfonds Omers und die US-Amerikanische Investmentgesellschaft Madison International Realty vom koreanischen National Pension Service (NPS) war die bisher marktbeherrschende Transaktion in Berlin. Sowohl die Zahl der Abschlüsse im Segment über 50 Mio. € als auch diejenige ab 100 Mio. € verdoppelte sich auf jeweils vierzehn.
 
Fokus auf zentralen Teilmärkten
Durch den Eigentümerwechsel des „Sony Centers“ war der Teilmarkt Potsdamer Platz/Leipziger Platz unüblicherweise der Teilmarkt mit dem höchsten Transaktionsvolumen. Es summierte sich auf ein Fünftel (1,19 Mrd. €) des gesamten Verkaufswerts. Durch die ebenfalls im 3. Quartal unterzeichneten nächstgrößeren Transaktionen des „Springer-Neubaus“ sowie der „Axel-Springer-Passage“ erreichte der traditionell stark nachgefragte Teilmarkt Mitte 1a einen Anteil von 17 % am Transaktionsvolumen (1,01 Mrd. €). Der Norwegische Staatsfonds (Norges) sicherte sich für rund 425 Mio. € den „Springer-Neubau“ in der Axel-Springer-Straße 64, Blackstone für rund 330 Mio. € die „Axel-Springer-Passage“ (Axel-Springer-Straße 66).
 
Neue Investment-hot-spots
Das Marktgeschehen in den nächstbelebtesten Teilmärkten Peripherie Süd mit 10 % (576 Mio. €) und Friedrichshain mit 8 % (492 Mio. €) wurde in erster Linie durch zwei weitere Großabschlüsse bestimmt. Das ehemalige „Vattenfall-Gebäude“ in der Puschkinallee 52 im Teilmarkt Peripherie Süd erwarb die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) für rund 183 Mio. € bereits im 1. Quartal, um dort das Bundeskriminalamt unterzubringen. Auch das „Zalando-Headquarter“ in der Valeska-Gert-Straße im Teilmarkt Friedrichshain wechselte bereits im 1. Quartal für rund 196 Mio. € von UBM Development an Capstone Asset Management. „Diese Investitionen zeigen, dass sich das Quartier rund um die Mercedes Benz-Arena durch das bereits seit mehr als zehn Jahren laufende Engagement von Anschutz und zahlreichen anderen Projektenwicklern nachhaltig belebt und als Standort etabliert hat. Zudem sind in den als Entlastungsgebiet für die Innenstadt antizipierten Entwicklungsarealen entlang der Stralauer Allee nördlich der Spree nur noch punktuell größere Büroflächen in projektierten Entwicklungen verfügbar“, führt Ulrich Denk aus, Investmentberater und Researcher von Grossmann & Berger.
 
Büros boomen
Da ausnahmslos alle Transaktionen mit Volumina über 100 Mio. € in Berlin Büro-Immobilien oder -Projekte waren, blieb die Assetklasse Büro mit 77 % die bevorzugte Immobilienanlageform (4,61 Mrd. €). Weder die Assetklassen Hotel (9 % bzw. 564 Mio. €) noch Einzelhandel (8 % bzw. 486 Mio. €) kamen auf zweistellige Anteile am Transaktionsvolumen, obwohl im 3. Quartal für das Asset Hotel drei neue Verträge und für das Asset Einzelhandel ein neuer Abschluss mit Volumina über 50 Mio. € registriert wurden.
 
Netto-Spitzenrenditen noch über drei Prozent
„Angesichts der enormen Nachfrage nach großvolumigen Büro-Objekten hat es uns überrascht, dass die Netto-Spitzenrendite in Berlin nicht bereits unter die Marke von drei Prozent gerutscht ist“, erläutert Denk. Gegenüber dem Vorjahresquartal nahm die Netto-Spitzenrendite für Büros um 60 Basispunkte auf 3,10 % ab, die Netto-Spitzenrendite für Geschäftshäuser um 30 Basispunkte auf 3,00 %.
 
Internationale stemmen fast vier Fünftel der Käufe
Gegenüber dem Vorjahr verdoppelten sich die An- und Verkaufsvolumina von Gewerbe-Immobilien in Berlin durch Internationale am Ende des 3. Quartals 2017. 72 % der Käufer und rund die Hälfte der Verkäufer stammten aus dem Ausland. „Sowohl das „Sony Center“ als auch der „Springer-Neubau“, die „Axel-Springer-Passage“ und das „Zalando-Headquarter“ gingen an internationale Investoren“, so Denk. Aufgrund der Veräußerung des „Sony Centers“ dominierten die Pensionskassen mit 35 % sowohl das Feld der Käufer (2,08 Mrd. €) als auch das Feld der Verkäufer mit 21 % (1,25 Mrd. €). Ähnlich aktiv im Ankauf waren die Asset-Manager/Bestandshalter mit 21 % (1,23 Mrd. €) und mit großem Abstand bei 10 % die Offenen Fonds/Spezialfonds (618 Mio. €). Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von jeweils 18 % traten Projektentwickler/Bauträger (1,10 Mrd. €) und Eigennutzer/Non-Properties (1,06 Mrd. €) beim Verkauf in Erscheinung.
 
Ausblick
„Sollten sich die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen im vierten Quartal nicht nennenswert ändern, erscheint ein Transaktionsvolumen von rund 7,00 Milliarden Euro erreichbar. Damit würde die Hauptstadt in die Nähe des Rekordjahres 2015 kommen, als in Berlin Gewerbe-Immobilien mit einem Volumen von 7,80 Milliarden Euro gehandelt wurden“, glaubt Michaelis.

Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
Pressekontakt
Britt Finke
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