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Invest Berlin 4Q2016


Drittbestes Transaktionsvolumen nach 2007 und 2015

Pressemitteilung
Berlin | 09.01.2017
Der gewerbliche Investmentmarkt in Berlin erreichte zum Jahresende 2016 Berechnungen von Grossmann & Berger Berlin zufolge ein Transaktionsvolumen 5,0 Mrd. €. Ausschlaggebend hierfür waren zahlreiche Transaktionen mit Volumina über 100 Mio. €. „Das Transaktionsvolumen ist nach 2007 und 2015 das drittbeste, das in der Hauptstadt je erreicht wurde. Das ist umso bemerkenswerter, als das Signing einer Reihe von Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von rund einer Milliarde Euro ins Jahr 2017 verschoben wurde“, erläutert Holger Michaelis, Geschäftsführer von Grossmann & Berger Berlin. Rechnerisch ging das Volumen der verkauften Gewerbe-Immobilien in Berlin gegenüber dem Vorjahr um 36 % zurück. Dies ist in erster Linie auf das Fehlen einer Großtransaktion vergleichbar mit dem Portfolio-Deal Potsdamer Platz, auf den 2015 allein 1,3 Mrd. € entfallen waren, zurückzuführen. Verglichen mit den drei vorangegangenen Quartalen war das 4. Jahresviertel mit 1,65 Mrd. € das umsatzstärkste des gesamten Jahres 2016.
 
Elf Verkäufe über 100 Mio. €
Insgesamt registrierte Grossmann & Berger Berlin elf Transaktionen mit Einzelvolumina von mindestens 100 Mio. €. Bei der größten handelte es sich um den Verkauf des Hotels „ParkInn by Radisson Berlin Alexanderplatz“ (Mitte) von Brookfield Properties und Starwood Capital an FDM Management in einem Portfoliodeal mit insgesamt neun früher staatseigenen Interhotels, zu dem auch das „The Westin Grand Berlin“ in der Friedrichstraße (Mitte 1a) gehört. Es folgte der Verkauf der „Treptower“-Sockelgebäude von Alstria Office REIT AG an Blackstone für rund 230 Mio. € (An den Treptowers) in dem an die Innenstadtteilmärkte Kreuzberg und Friedrichshain heranreichenden Teilmarkt Peripherie-Süd. Die beiden Projektentwicklungen am Humboldthafen „H3“ und „H4“ (Invalidenstraße, Mitte 1a) wechselten ebenfalls für einen neunstelligen Preis den Eigentümer. Bei dieser Transaktion agierten die Zurich Versicherung als Investor und das Projektentwickler-Joint-Venture aus LIP und ABG als Verkäufer.
 
Mit Anteilen am Transaktionsvolumen von 22 %, 16 % und 15 % konzentrierten sich die Investoren auf die zentralen Teilmärkte Mitte 1a, Mitte und Friedrichshain. Während das hohe Transaktionsvolumen von 1,1 Mrd. € im Teilmarkt Mitte 1a vor allem durch die bereits genannten Verkäufe des „The Westin Grand Berlin“ und die beiden Projekte „H3“ und „H4“ getragen wurde, lagen den Ergebnissen der zweit- und drittstärksten Teilmärkte mit 778 Mio. € bzw. 743 Mio. € eine Mischung aus großvolumigen und mittelgroßen Transaktionen zugrunde. Hierzu gehörten beispielsweise die Verkäufe des bereits erwähnten „ParkInn by Radisson Berlin Alexanderplatz“, des „Pressehauses am Alexanderplatz“ (Karl-Liebknecht-Straße, Mitte) von DIL an Tishman Speyer und der „2Towers“ an La Française Forum Real Estate Partners (Leipziger Straße, Mitte).
 
Weitere bedeutende Transaktionen in Berlin im Jahr 2016 waren der Übergang der „Victoriastadt Lofts“ (Schreiberhauer Straße, Peripherie-Ost) an Schroders für rund 130 Mio. € und der Verkauf des „City-Carrés“ (Lange Straße/Koppenstraße, Friedrichshain), das Art-Invest von einem geschlossenen Fonds der Commerzbank erwarb.
 
Renditen weiter rückläufig
Büro-Objekte standen, wie schon in den vergangenen Jahren, im Jahr 2016 im Fokus der Anleger. Bei einem Anteil von 62 % am gesamten Transaktionsvolumen waren sie die bevorzugte Assetklasse. Das Transaktionsvolumen in diesem Segment lag mit 3,12 Mrd. € 33,5 % unter dem Wert des Vorjahreszeitraumes (4,69 Mrd. €). Einzelhandels-Objekte erreichten Ende 2016 einen Anteil von fast 16 % am Transaktionsvolumen (798,2 Mio. €). Auch in dieser Assetklasse ermittelte Grossmann & Berger Berlin einen deutlichen Rückgang um 58 %. Auf dem dritten Platz folgten Hotel-Immobilien mit einem Anteil von 12 % (617,5 Mio. €). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum gingen die Netto-Spitzenrenditen* für Büro- und Einzelhandels-Objekte um 40 bzw. 30 Basispunkte auf 3,3 % bzw. 3,1 % am Jahresende 2016 nochmals stark zurück.
 
Internationale Käufer am aktivsten
Anders als im Vorjahr engagierten sich internationale Akteure vor allem als Investoren. Während sie auf Käuferseite auf 66 % des Transaktionsvolumens kamen, standen sie lediglich für 36 % der getätigten Verkäufe. Bei den internationalen Investoren handelte es sich in erster Linie um Asset-Manager, Opportunity Fonds, Offene Fonds/Spezialfonds und Versicherungen. „Im internationalen Kontext sehen ausländische Asset-Manager für den Berliner Markt weiterhin noch starke Entwicklungsmöglichkeiten, auch wenn die Mieten mittlerweile stark gestiegen sind “, so Ulrich Denk, Investmentberater und Researcher bei Grossmann & Berger Berlin.
 
Asset-Manager auf Einkaufstour
Mit einem Anteil von 39 % waren die Asset-Manager (1,93 Mrd. €) vor den Opportunity/Equity Fonds mit 12 % (597,4 Mio. €) und Offenen Fonds mit 9 % (441,8 Mio. €) die aktivsten Käufer. Auf Verkäuferseite lagen die Projektentwickler mit einem Anteil von 24 % (1,22 Mrd. €) vor den Opportunity/Equity Fonds mit 16 % (778,1 Mio. €) und den Geschlossenen Fonds mit 11 % (567,3 Mio. €).
 
Ausblick 2017
„2016 hat Berlin seine Attraktivität als internationaler Investmentstandort erneut unter Beweis gestellt. Hierbei profitierte die Stadt nicht zuletzt von ihrer Hauptstadtfunktion und der überdurchschnittlichen wirtschaftlichen Entwicklung. 2017 wird aufgrund der verschobenen Signings aus dem Jahr 2016 einen fulminanten Jahresauftakt erleben. Daher rechnen wir von Grossmann & Berger Berlin – bei einem weiterhin positiven Umfeld – mit einem Transaktionsvolumen von erneut rund 5 Milliarden Euro“, so Michaelis.
 
* Die erzielbare Spitzenrendite entspricht der Anfangsrendite, die für eine marktüblich und langfristig vermietete (bonitätsstarker Mieter) Immobilie mit bester Qualität und Ausstattung in den absoluten Spitzenlagen erzielt werden kann. Sie wird als Nettoanfangsrendite in Prozent angegeben, d. h. als Verhältnis der Jahresmieteinnahmen abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten zum Bruttokaufpreis (Nettokaufpreis zuzüglich Grunderwerbsteuer, Grundbucheintrag, Notargebühren und Maklercourtage).
 
Der vollständige Marktbericht steht in Kürze auf unserer Website zum Download bereit.
Britt Finke
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