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Investmentmärkte Top-7-Standorte 3Q2017


Mit Vollgas auf die Zielgerade

Pressemitteilung
Hamburg | 04.10.2017

Das Transaktionsvolumen für Investments in Gewerbe-Immobilien (ohne Wohn-Investments) in den Top-7-Städten in Deutschland wird im Jahr 2017 nah an der 30-Milliarden-Euro-Schwelle liegen. Für die ersten drei Quartale des laufenden Jahres hat German Property Partners (GPP) ein Transaktionsvolumen in Höhe von 20,5 Mrd. € ermittelt. Gegenüber dem Vergleichswert aus dem Vorjahr von 16,7 Mrd. € bedeutet das ein Plus von 23 %. Für das Gesamtjahr liegt die Prognose bei rund 30 Mrd. € und damit geringfügig über dem Wert von 2016, der durch ein extrem starkes 4. Quartal geprägt war.
 
„Damit werden wir im dritten Jahr in Folge ein Transaktionsvolumen erreichen, das weit über dem langjährigen Durchschnitt liegt. Angesichts diverser in fortgeschrittenen Verhandlungen befindlicher großer Deals, die möglicherweise noch im laufende Jahr abgeschlossen werden, könnte der Wert auch noch höher ausfallen“, sagt Guido Nabben, Sprecher von German Property Partners. „Der Run nationaler wie internationaler Anleger auf deutsche Immobilien hält unvermindert an. Auch wenn einige Eigentümer 2017 genutzt haben, um die erzielten Wertsteigerungen durch Verkäufe zu realisieren, übersteigt die Nachfrage das Angebot weiterhin um ein Vielfaches.“
 
Top-7: Bürotransaktionen dominieren, Renditen weiter im Sinkflug
  Mit 14,8 Mrd. € (+34 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum) entfiel in den ersten drei Quartalen der Löwenanteil des Transaktionsvolumens auf das Bürosegment. Hotelimmobilien haben mit einem Transaktionsvolumen von 1,8 Mrd. € (+20 %) den Einzelhandelssektor (1,7 Mrd. €, -9 % gegenüber dem Vorjahr) auf Platz drei verdrängt. Der Anteil der durch internationale Investoren realisierten Transaktionen legte gegenüber dem Vergleichszeitraum deutlich von 35 % auf 51 % zu, auch der Anteil der Portfolio-Deals lag nach drei Quartalen im Jahr 2017 mit 23 % deutlich über dem vergleichbaren Wert aus dem Vorjahr (13 %).
 
Die durchschnittlichen Netto-Spitzenrenditen in den Top-7-Standorten sind sowohl bei Büroimmobilien (auf nun 3,4 %) als auch bei Geschäftshäusern (3,2 %) im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter zurückgegangen. Besonders deutlich fiel das Minus bei Logistikimmobilien (hier ohne Berlin) um fast ein Fünftel auf im Schnitt 4,2 % aus.
 
Einzelmärkte: Sony Center hebt Berliner Markt auf Rekordniveau
Berlin verzeichnete in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres unter allen Top-7-Städten sowohl das höchste Transaktionsvolumen als auch den stärksten Anstieg gegenüber dem Vergleichszeitraum. Die erzielten 6,0 Mrd. € bedeuten gegenüber dem Volumen nach drei Quartalen im Jahr 2016 einen Anstieg von 79 % und den besten je für Berlin ermittelten Wert am Ende eines 3. Quartals. Maßgeblichen Anteil daran hatten drei Großtransaktionen, die im 3. Quartal realisiert wurden: Das Sony Center wurde zum Preis von 1,1 Mrd. € durch ein Konsortium von Oxford Properties erworben. Zweitgrößter Deal in der Hauptstadt war der Verkauf des Axel-Springer-Mediencampus durch den Verlag an den Norwegischen Pensionsfonds für 425 Mio. €, gefolgt von der Axel-Springer-Passage, die ebenfalls vom Verlag für 330 Mio. € an einen Blackstone-Fonds veräußert wurde. Die Netto-Spitzenrendite in Berlin sank im Bürosegment auf 3,1 %, bei Geschäftshäusern ging sie auf 3,0 % zurück.
 
Auch der Kölner Markt hat sich in den ersten drei Quartalen sehr dynamisch gezeigt. Mit 1,5 Mrd. € lag das Transaktionsvolumen um 36 % höher als zum Vergleichszeitpunkt im Vorjahr. Mehrere Immobilientransaktionen erbrachten Verkaufserlöse im dreistelligen Millionenbereich, so auch der im 1. Quartal für 200 Mio. € erfolgte Eigentümerwechsel des Gerling Quartiers (Christophstraße, Hildeboldplatz) von Immofinanz an Proximus und Quantum. Mit 3,8 % (Büroimmobilien) bzw. 3,5 % (Geschäftshäuser) verminderte sich die Netto-Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr nochmals.
 
München konnte das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr nochmals um 27 % auf 4,2 Mrd. € steigern. Fünf großvolumige Deals mit jeweils mehr als 100 Mio. € Erlös und einem Gesamtvolumen von allein 1,1 Mrd. € entfielen dabei auf das starke 3. Quartal. Hierzu zählte auch der Verkauf des Kustermann-Parks (Rosenheimer Straße) von ARES an BlackRock für 280 Mio. €. Sowohl bei Geschäftshäusern als auch bei Büro-Immobilien sanken die Netto-Spitzenrendite in München weiter auf den historischen Tiefststand aller Top-7-Städte von 2,5 % bzw. 3,0 %.
 
In Frankfurt wurden in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres Transaktionen mit Gewerbe-Immobilien für 3,9 Mrd. € realisiert; ein Plus von 19 % gegenüber demselben Zeitraum des Vorjahres. Zu den größten Transaktionen gehörten der Verkauf der Projektentwicklung Grand Central im Gutleutviertel (Adam-Riese-Straße, Hafenstraße) von Groß & Partner und Phoenix Real Estate Development an den Asset Manager und Fondsinitiator Amundi für rund 300 Mio. € sowie das Eschborn Plaza (Mergenthalerallee, Eschborn), das für rund 236 Mio. € von einem Konsortium internationaler Versicherungen und Pensionsfonds erworben wurde. Verkäufer war der von Commerz Real verwaltete Immobilienfonds CFB 159. Die Netto-Spitzenrenditen lagen bei Büros und Geschäftshäusern gleichermaßen bei 3,6 %.
 
Mit 1,7 Mrd. € übersteigt das im bisherigen Jahresverlauf realisierte Transaktionsvolumen in Düsseldorf den Vorjahreswert um 14 %. Wurden im 1. Halbjahr insbesondere kleinere Transaktionen mit einem Volumen unter 50 Mio. € getätigt, war das 3. Quartal von wenigen großvolumigen Deals geprägt. Dazu zählten die Verkäufe der Uniper-Hauptverwaltung (E.ON Platz) durch das Unternehmen selbst für einen Kaufpreis knapp unter 100 Mio. € an einen Opportunity Fonds von JP Morgan Asset Management Europe und Indigo Invest Holding sowie des Business Campus am Park (Werdener Straße), das Cetus Immobilien für etwas über 80 Mio. € an GEG - German Real Estate Group veräußerte. Die Netto-Spitzenrenditen in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt gingen gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres leicht auf 3,7 % bei Büros und 3,5 % bei Geschäftshäusern zurück.
 
In Stuttgart blieb das Transaktionsvolumen mit 929 Mio. € und einem Minus von 4 % leicht unter dem Vorjahreswert von 965 Mio. €. Der Verkauf der Bürohäuser City Plaza für 106 Mio. € von Conrenland an Zurich Versicherung (Rotebühlplatz) und Friedrichstraße 10 / Kronenstraße für 70 Mio. € von AEW an Aviva zählten zu den bisher größten Transaktionen 2017. Die Netto-Spitzenrenditen pendelten sich bei 3,5 % (Büro-Immobilien) beziehungsweise 3,3 % (Geschäftshäuser) ein.
 
Der Mangel an verfügbaren Produkten war der wesentliche Grund für den deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens in Hamburg. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutete das realisierte Volumen in Höhe von 2,3 Mrd. € einen Rückgang um 28 %. Größte Transaktion in der Hansestadt war der Verkauf des Radisson Blu Dammtor für rund 200 Mio. €. Die Hotelimmobilie (Marseiller Straße) wurde bereits im 1. Quartal vom Asset Manager Azure Property an Wenaasgruppen, einen privaten norwegischen Investor, veräußert. Die Netto-Spitzenrenditen in Hamburg lagen mit 3,1 % bei Büro-Objekten und 3,0 % bei Geschäftshäusern deutlich unter dem Durchschnitt aller Top-7-Städte.
 
Ausblick
„Wir rechnen an allen Top-7-Standorten mit einem lebhaften Transaktionsgeschehen im Schlussquartal, da sich überall noch größere Transaktionen in der Pipeline befinden“, so Nabben. „Die heute beginnende Expo Real wird also auch in dieser Hinsicht für ausreichend Gesprächsstoff zwischen den Teilnehmern sorgen.“

Top 10 bekannte Abschlüsse | Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2017

Stadt Projekt/Objekt Käufer Verkäufer KP*
(ca. Mio. €)
BER Sony Center, Potsdamer Platz Oxford Properties NPS Korea 1.100
BER Axel-Springer-Mediencampus, Axel-Springer-Straße 64 Norwegian Government Pension Fund Global Axel Springer-Verlag 425
BER Axel-Springer-Passage, Axel-Springer-Straße 66 Blackstone Group Deutschland GmbH Axel-Springer-Verlag 330
FFM Grand Central (Büroanteil), Adam-Riese-Straße/Hafenstraße 51 Amundi Groß & Partner/Phoenix Real Estate Development  300
MUC Kustermann-Park, Rosenheimer Straße BlackRock ARES 280
FFM Eschborn Plaza, Mergenthalerallee 1-5 Aurec/Migdal Insurance Group/Pensionsfonds Bank Leumi/Halman Aldubi/DI Insurance CFB 159 236
MUC Kap West, Friedenheimer Brücke Allianz OFB 225
HAM Radisson Blu Dammtor, Marseiller Straße 2 Wenaasgruppen Azure Property 200
CGN Gerling Quartier, Christophstraße / Hildeboldplatz Proximus und Quantum Immofinanz 200
MUC loopsite, Werinherstraße Amundi Quincap Investment / Blackstone 190

Quelle: German Property Partners
* Die aufgeführten Kaufpreise basieren auf öffentlich verfügbaren Angaben, wo solche fehlen, sind Kaufpreise geschätzt
 
  
Top-7-Standorte | 1.-3. Quartal 2017

  HAM BER DUS CGN FFM STU MUC Top-7
TAV
in Mio. €
2.300 6.000 1.740 1.500 3.848 929 4.173 20.490
Veränderung
ggü. Vorjahr in %
-28 +79 +14 +36 +19 -4 +27 +23
Spitzenrendite* Büro in % 3,10 3,10 3,70 3,80 3,60 3,50 3,00 3,40
Spitzenrendite* Geschäftshäuser
in %
3,00 3,00 3,50 3,50 3,60 3,30 2,50 3,20
Spitzenrendite* Logistik in % 4,60 - 4,95 4,90 5,00 5,00 4,75 4,20
Stärkste
Assetklasse
Büro Büro Büro Büro Büro Büro Büro -
Stärkste
Assetklasse in %
58 77 75 39 93 88 60 -

* Nettoanfangsrendite                                                                                                      
Quelle: German Property Partners

Britt Finke
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